Tranh chấp nhà: Cách nào đỡ thiệt?

Theo khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở thì Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

Tòa án có thụ lý, giải quyết các tranh chấp nhà chưa có giấy chứng nhận? Nếu giao dịch chưa hợp lệ thì nên cố gắng thương lượng hay khởi kiện?... Nhiều bạn đọc đã thắc mắc như thế tại buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề “Xử lý hiệu quả các tranh chấp nhà ở” do Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng 23-11. Hai khách mời tham gia giao lưu trực tuyến lần này là luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn và luật sư Lê Văn Hoan, đều thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM.

Nhà chưa có chủ quyền: Kiện được

Cùng hỏi về thẩm quyền giải quyết đối với nhà ở chưa có chủ quyền nhưng các bạn đọc đưa ra nhiều tình huống khác nhau. Bạn đọc Phạm Văn hỏi: “Nhà mua bằng giấy tay không có người làm chứng thì khi tranh chấp kiện ra tòa án được không?”. Bạn đọc Minh Huệ hiện không rõ “tòa án có chịu giải quyết đơn khởi kiện đòi chia một căn nhà chung cư chưa trả hết tiền và chưa được cấp giấy chứng nhận mà trước đó tôi và người chồng cũ đã đứng tên mua chung”.

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn lưu ý: “Theo quy định của pháp luật, khi mua nhà bằng giấy tay và có phát sinh tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện ra tòa để yêu cầu tòa giải quyết. Việc có hay không có người làm chứng chỉ là cơ sở để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án”.

Luật sư Lê Văn Hoan cũng cho biết “các bên được quyền kiện ra tòa”, đồng thời giải thích thêm cách chia tài sản khi vợ chồng ly hôn. Luật sư Hoan phân tích: “Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình, nếu căn hộ do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì đây là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn tài sản này sẽ được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố như hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp của vợ, chồng… Nếu các bên không thỏa thuận được thì tòa án sẽ giải quyết chia theo trị giá, bên nhận nhà sẽ phải thanh toán cho bên kia phần trị giá tương ứng mà họ được hưởng, đồng thời tòa án cũng xem xét trách nhiệm đối với phần còn chưa trả hết cho chủ đầu tư”.

Chọn cách xử lý phù hợp

Do giao dịch nhà chưa hợp lệ nên nhiều bạn đọc lo ngại khả năng thua kiện và muốn được hướng dẫn cách thức xử lý phù hợp. Bạn đọc Lê Thị Năm đề nghị “luật sư chỉ giúp cách làm” kèm theo thông tin cụ thể: “Tôi có đặt cọc để mua một căn nhà mà bên bán vẫn chưa làm được giấy chủ quyền. Tôi không muốn mua nữa nhưng bên bán không đồng ý trả lại tiền nhận cọc”.

Căn cứ vào Điều 118 Luật Nhà ở, luật sư Lê Văn Hoan cho biết việc mua bán nhà ở phải có đủ các điều kiện quy định. Đó là nhà phải có giấy chứng nhận; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án… Theo đó, nếu người bán chưa được cấp giấy chứng nhận thì không có quyền giao dịch. Hơn nữa, nếu quá thời hạn quy định trong giấy đặt cọc mà bên bán không thể hoàn tất thủ tục mua bán thì bên bán phải có nghĩa vụ trả lại bên đặt cọc số tiền đã nhận. “Trong trường hợp này, các bên nên thương lượng với nhau. Khi nào không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa” - luật sư Hoan tư vấn.

Việc phát sinh chi phí trong quá trình giải quyết tranh chấp cũng là mối quan tâm của nhiều bạn đọc. “Khi ly hôn, vợ chồng tôi tranh chấp tài sản chung gồm căn nhà và miếng đất và nay tòa kêu đóng tiền định giá tài sản. Có cách nào để chúng tôi ít tốn kém trong việc chia tài sản hay không?”. Với câu hỏi này của bạn đọc tên Hằng, luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn gợi ý: “Nếu có thể thỏa thuận với nhau về việc phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn thì vợ chồng bạn có quyền rút yêu cầu phân chia tài sản chung của vợ chồng để tự thỏa thuận mà không yêu cầu tòa án giải quyết. Như vậy, vợ chồng bạn đỡ tốn chi phí về định giá tài sản và án phí”.

Không ký hợp đồng thuê nhà bằng ngoại hối

Với thắc mắc của một bạn đọc về việc đang thuê nhà trả bằng USD và bị chủ nhà đòi lại nhà trước thời hạn mà không chịu bồi thường, luật sư Lê Văn Hoan đã viện dẫn Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối để giải đáp. “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng… của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Như vậy, việc các bên ký hợp đồng thuê nhà bằng USD là trái với quy định của pháp luật nên hợp đồng này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu một phần. Do hiện nay chủ nhà không muốn tiếp tục cho thuê nên yêu cầu bồi thường thiệt hại khó được tòa chấp thuận” - luật sư Hoan nêu ý kiến.