Tranh chấp chung cư: nan giải!

Tích cóp tiền để mua được một căn hộ chung cư đã khó, khi dọn vào ở, cư dân lại đối mặt với nhiều chuyện “nhức đầu” trong mối quan hệ với chủ đầu tư, ban quản trị. Những vụ tranh chấp tại các chung cư gần đây đã làm giảm sút niềm tin của người dân vào loại hình nhà ở này, đồng thời đặt ra bài toán khó về quản lý chung cư cho các cơ quan hữu trách.

“Kiềng ba chân” bị sứt mẻ

“Chúng tôi không mong muốn gì hơn là chủ đầu tư hành xử đúng pháp luật và tôn trọng cư dân”, ông V., cư dân của chung cư Era Town (quận 7, TPHCM), đã chia sẻ với TBKTSG như vậy vào một buổi chiều cuối tuần, khi dư âm về vụ xô xát tại đây vẫn chưa nguôi.

Sáng ngày 3-1-2016, khi nhiều cư dân trong dự án Era Town đang yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đức Khải phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị, đồng thời giao lại quỹ bảo trì chung cư, thì bị một nhóm người lạ mặt đến ngăn cản làm xảy ra xô xát, dẫn đến một cư dân bị thương. Vụ việc này như là “giọt nước tràn ly” bởi các buổi tuần hành của cư dân tại đây đã diễn ra từ năm ngoái. Theo chỉ đạo của UBND TPHCM, sáng ngày 9-1, Sở Xây dựng TPHCM và UBND quận 7 đã có buổi họp khẩn, chính thức thành lập tổ kiểm tra toàn diện chung cư này.

Tại một chung cư khác là 4S Riverside (quận Thủ Đức), hồi cuối tháng trước cũng đã xảy ra một vụ xô xát giữa cư dân với một nhóm người lạ mặt khiến một người bị thương. Vụ này xuất phát từ mâu thuẫn kéo dài giữa cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư là Công ty TNHH Thành Trường Lộc, liên quan đến quỹ bảo trì hơn 3 tỉ đồng. Tại chung cư này còn đang xảy ra tranh chấp ở các hạng mục: hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hồ bơi, sân vườn.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư sẽ thu của khách hàng phí bảo trì ở mức 2% giá bán căn hộ, sau đó, có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ra ban quản trị và giao lại quỹ bảo trì. Nếu một dự án chung cư có 1.000 căn hộ, giá trung bình 1 tỉ đồng/căn, giả sử các căn hộ được bán hết thì quỹ bảo trì có 20 tỉ đồng.

Đây là khoản tiền không nhỏ mà nếu không được công khai, minh bạch theo đúng quy định của pháp luật, nó có thể giúp ban quản trị trục lợi một khi họ có ý đồ, và ban quản trị (hoặc chủ đầu tư trong trường hợp chưa có ban quản trị) trở thành mối nghi ngại của cư dân.

Dự án chung cư nào cũng có mối quan hệ mật thiết ba bên giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân, hình thành nên “kiềng ba chân”. Thời gian vừa qua, trong khi các dự án căn hộ mới nỗ lực tiếp thị thì những thông tin về các vụ sứt mẻ “kiềng ba chân” tại nhiều chung cư đã vô tình đóng vai trò kẻ “phá bĩnh”. Các chủ đầu tư dự án bất động sản cho biết sản phẩm căn hộ của họ đã ít nhiều bị ảnh hưởng. Một số khách hàng đã tích lũy đủ tiền mua một căn hộ chung cư bỗng đắn đo về quyết định của mình và hướng suy nghĩ sang những lựa chọn khác, chẳng hạn như mua đất xây nhà.

Cư dân chơ vơ đòi quyền lợi

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư chậm nhất là 12 tháng sau khi hoàn thành bàn giao nhà, hoặc có đủ 50% cư dân dọn đến ở. Tuy nhiên, vì tổng số tiền phí bảo trì là rất lớn, từ vài tỉ đến vài chục tỉ đồng tùy dự án, nên nhiều chủ đầu tư đã tìm cách “lách luật” nhằm kéo giãn thời gian tổ chức hội nghị nhà chung, thực chất là muốn kéo dài thời gian chiếm giữ số tiền này.

Trao đổi với báo giới bên lề cuộc họp tại UBND quận 7 sáng 9-1, ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, đã thừa nhận hiện chưa có chế tài đối với các chủ đầu tư chây ỳ tổ chức hội nghị nhà chung cư. Ông Hùng cũng cho rằng theo quy định của Bộ Xây dựng thì UBND cấp quận là cơ quan quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư và có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư nếu chủ đầu tư không tổ chức. Tuy nhiên trên thực tế, rất ít chính quyền cấp quận nhảy vào công việc này. Ngoài ra, văn bản luật được viện dẫn để xử lý các tranh chấp chung cư hiện nay là Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, nhưng trong thực tế, văn bản này bộc lộ nhiều khiếm khuyết và không đủ sức giải quyết các vụ tranh chấp, quan trọng nhất là thiếu hẳn chế tài cho các bên liên quan.

Những bất cập này khiến cư dân đang chơ vơ trong việc đòi quyền lợi chính đáng cho mình. Những ai theo dõi các vụ tranh chấp gần đây tại các chung cư ở TPHCM dễ nhận thấy chỉ có một nhóm cư dân, từ vài chục đến khoảng một trăm người, nhân danh tập thể đòi quyền lợi với chủ đầu tư. Số cư dân còn lại hoặc vì quá bận bịu với công việc, hoặc họ tạm thời lãng quên quyền lợi của mình khi các lợi ích chưa bị xâm phạm một cách rõ nét, nên đã không tham gia tranh chấp. Cũng dễ nhận thấy vai trò của các hiệp hội liên quan, đặc biệt là Hội Bảo vệ người tiêu dùng, chưa được thể hiện tại các vụ tranh chấp.

Trong một buổi làm việc mới đây tại TPHCM, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cũng thừa nhận sự lạc hậu của văn bản luật so với thực tế cuộc sống. Ông cho biết Bộ Xây dựng sắp ban hành một thông tư về quản lý chung cư để thay thế Quyết định 08/2008/QĐ-BXD và “sẽ có chế tài đối với những chủ đầu tư chây ỳ”.

Còn theo Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ tháng 7-2015, ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng. Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Savista chuyên quản lý dự án bất động sản, cho rằng quy định này mở ra một hướng quản trị chung cư mới, theo mô hình doanh nghiệp. Cụ thể, ban quản trị chung cư sẽ là một công ty cổ phần mà cư dân là các cổ đông. Mọi hoạt động về tài chính của ban quản trị sẽ được công khai với cư dân góp phần hạn chế tranh chấp.