Trái chiều văn phòng - bán lẻ

Trong báo cáo tóm tắt thị trường BĐS quý III mới công bố, nhà tư vấn JLL chỉ ra những nét vận động khác biệt giữa 2 đầu thị trường Hà Nội, TPHCM tại phân khúc văn phòng - bán lẻ. Nổi bật là sự tăng trưởng, ổn định cả về nguồn cung, sức hấp thụ ở phía Nam, tương phản với hiệu suất giảm nhẹ ở tất cả các hạng bán lẻ ở Hà Nội.

Phía Nam, cung - cầu đều ổn

Trong quý vừa qua, nguồn cung phía Nam tỏ ra ổn định: thị trường không có thêm dự án mới, tổng nguồn cung ổn định ở mức hơn 1,7 triệu m2. Nguồn cung văn phòng dự báo thay đổi không đáng kể từ nay đến hết năm 2016. Theo đánh giá của JLL, nhu cầu ghi nhận sự thay đổi vừa phải. Trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các văn phòng hạng B giảm nhẹ, văn phòng hạng A ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng trong quý tăng 190 điểm so với quý II. Đồng thời, nhu cầu di dời và mở văn phòng mới tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng diện tích thuê mới của quý III. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tiếp tục đà tăng của quý trước với tốc độ tăng nhanh hơn. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy của phân khúc hạng B giảm nhẹ, nhưng thực tế vẫn ghi nhận hơn một nửa số tòa nhà chào giá thuê cao hơn quý trước. Phân khúc hạng A cũng ghi nhận xu hướng tăng giá chào thuê ở 40% tổng số các tòa nhà.

Đánh giá về triển vọng, JLL dự báo nguồn cung sẽ cải thiện. Nguyên nhân, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng chất lượng cao, diện tích lớn ở khu vực trung tâm đã dồn sự chú ý của thị trường vào 2 tòa nhà hạng A sắp hoàn thành trong năm tới (Saigon Centre giai đoạn 2 và dự án Deutsches Haus). Ở chiều ngược lại, nguồn cầu sẽ tiếp tục cải thiện. JLL diễn giải: nhu cầu thuê văn phòng từ các ngành hàng tiêu dùng nhanh, công nghệ thông tin, bảo hiểm và tài chính sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường trong tương lai. “Tăng đột biến” là thuật ngữ được JLL mô tả về nguồn cung thị trường bán lẻ TPHCM 3 tháng vừa qua. Theo đó, Saigon Centre và AEON Bình Tân khai trương, cung cấp cho thị trường bán lẻ thêm 111.000m2, tăng tương ứng 15,7% theo quý.

Nhà tư vấn đặc biệt nhấn mạnh, mô hình cửa hàng tiện lợi vẫn là thị trường cạnh tranh quyết liệt giữa các tập đoàn bán lẻ trong và ngoài nước, tổng cung của loại hình này đã đạt đến 150.650m2. Khá tích cực, mức hấp thụ thuần trong quý của thị trường đạt 99.600m2, chủ yếu nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tốt tại 2 dự án mới khai trương. Chia theo địa bàn, trái ngược với tình hình thuê cải thiện tại các dự án trung tâm (tăng 2,2%), khu vực ngoài trung tâm có mức lấp đầy kém khả quan hơn so quý trước (giảm 0,8%).

JLL nhận định triển vọng nguồn cung bán lẻ sẽ không đổi từ nay tới cuối năm. Căn cứ tiến độ thi công của các dự án tương lai, sẽ không có trung tâm thương mại (TTTM) mới nào mở cửa. Đối với phân khúc ngoài trung tâm, các TTTM với nhiều nhãn hiệu bình dân, khu ăn uống và giải trí dự kiến sẽ có tỷ lệ lấp đầy cũng như số lượt khách tham quan mua sắm cao hơn so với các dự án chỉ có những thương hiệu hạng sang, mô hình cửa hàng tiện lợi sẽ tiếp tục phát triển mạnh.

Lừng khừng thị trường phía Bắc

Về thị trường văn phòng Hà Nội, ghi nhận một tòa nhà hạng B gia nhập thị trường trong quý III - cung ứng thêm 20.000m2 diện tích văn phòng cho thuê. Từ đây, dẫn tới tổng nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê đạt hơn 1,7 triệu m2 tính đến cuối quý vừa qua - tăng 8,1% so cùng kỳ năm 2015. JLL đánh giá nhu cầu thuê ổn định với mức tiêu thụ toàn thị trường đạt gần 35.000m2 trong quý (chủ yếu đến từ diện tích sử dụng nội bộ của tòa nhà mới hoàn thành). Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng dịch chuyển văn phòng tới những tòa nhà mới với giá thuê hợp lý.

Về hiệu suất, giá thuê ghi nhận giảm nhẹ: giá thuê trung bình giảm 0,6% so với quý II, với tất cả các phân khúc ghi nhận xu hướng giảm nhẹ. Tuy nhiên, một số tòa nhà với hoạt động cho thuê tốt vẫn ghi nhận giá thuê tăng. Dự kiến tăng là triển vọng nguồn cung của thị trường này. Cụ thể, hơn 67.000m2 diện tích văn phòng mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong quý IV (hầu hết các dự án này đều ở khu vực ngoài trung tâm). Từ năm 2017-2019, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội dự kiến có thêm hơn 385.000m2.

Tương tự, đơn vị tư vấn cho rằng nguồn cầu cũng dự kiến tăng. Nhu cầu về mặt bằng văn phòng lớn và hiện đại từ cả khách nội địa cũng như quốc tế được kỳ vọng trong thời gian tới. Giá thuê dự kiến tăng nhẹ trong những quý tiếp theo do nguồn cầu dự kiến khả quan. Đối với thị trường bán lẻ tại Hà Nội, nguồn cung tăng nhờ một TTTM mới hoàn thành tại quận Long Biên (cung cấp thêm 24.000 m2). Tổng nguồn cung TTTM và mặt bằng bán lẻ cao cấp trong quý đạt 914.000m2, tăng 2,7% theo quý.

Về sức hấp thụ, mức tiêu thụ thuần trong quý được cho là khả quan - chủ yếu đến từ tỷ lệ lấp đầy cao tại dự án bán lẻ mới hoàn thành, trong khi đó nhiều trung tâm thương mại ghi nhận sức mua kém. JLL lưu ý giá thuê tiếp tục giảm ở thị trường này. Theo đó, giá thuê trung bình phân khúc TTTM và mặt bằng bán lẻ cao cấp giảm tương đương 0,6% và 1,4% so quý trước. Thậm chí, chủ đầu tư của một số TTTM tiếp tục giảm nhẹ giá chào thuê để thu hút thêm các nhà bán lẻ mới và lấp đầy diện tích còn trống.