Trắc trở nhà ở xã hội - Bài 2: Chính sách phải “đi trước một bước”

Những bất hợp lý trong chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã được công luận đề cập rất nhiều trong thời gian qua. Điểm chung của nhiều quan điểm: NƠXH là một sản phẩm đặc biệt trên thị trường bất động sản nên nó cần có những hành lang pháp lý đặc thù cùng những giải pháp đột phá hơn nữa.
 

Trách nhiệm của Nhà nước

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ở hầu hết các quốc gia đều tồn tại NƠXH nhưng để loại nhà này có “chỗ đứng” thì phải có “bàn tay” của Nhà nước, còn doanh nghiệp (DN) chỉ hỗ trợ Nhà nước tạo ra quỹ nhà. Thông thường, có 3 phương thức tạo ra quỹ NƠXH. Đầu tiên là Nhà nước hỗ trợ trực tiếp bằng tài chính. Cụ thể, Nhà nước cung cấp vốn để xây nhà hoặc cho các đối tượng cần NƠXH vay tiền để thuê hoặc mua nhà.

Cách thức này đòi hỏi tiềm lực quốc gia phải mạnh và cần một bộ máy để theo dõi và quản lý trong suốt thời gian cho vay. Thứ hai, Nhà nước trực tiếp bỏ tiền đầu tư xây dựng rồi cho các đối tượng thụ hưởng thuê hoặc thuê mua. Cách này đòi hỏi Nhà nước phải có quỹ đất sạch và cũng cần phải có bộ máy để quản lý.

Cách thứ ba là hỗ trợ trung gian, Nhà nước thông qua các DN để tạo quỹ nhà. Với cách này, Nhà nước phải miễn giảm một số chính sách, thuế đầu vào để DN có thể tạo ra những sản phẩm nhà ở giá thấp. Tuy nhiên, phương thức này phải kèm theo các biện pháp chặt chẽ nhằm xác định được đúng đối tượng, tránh các trường hợp DN lợi dụng chính sách để trục lợi.

Không dừng lại đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho rằng NƠXH chưa khởi sắc là do những trì trệ và sự quan tâm chưa đúng mức của Nhà nước trong quyết sách chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo khảo sát của ông Đực, 3 năm đã trôi qua kể từ khi Luật Nhà ở quy định về NƠXH ra đời, chưa có bao nhiêu dự án được khởi công, chỉ có một ít dự án dở dang ở khâu giải phóng mặt bằng.

Theo quan điểm của ông Đực, Nhà nước phải chịu trách nhiệm 80 - 90% số lượng NƠXH, còn lại là phần của DN. Nếu không có những giải pháp hữu hiệu thì 3 năm nữa chúng ta cũng “khát khô họng” NƠXH. Cần phải quyết tâm tổ chức thực hiện chương trình NƠXH, phải quy trách nhiệm cho lãnh đạo chính quyền các cấp nếu đất nước thiếu thốn NƠXH.

NƠXH - Nhỏ và xa trung tâm?

Ở các đô thị lớn thì “tấc đất tấc vàng” là điều hiển nhiên nên NƠXH khó thể xây dựng được trong các quận nội thành hoặc trung tâm thành phố. Chính vì thế, quy định (của Nghị quyết số 18/NQ-CP và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg) dành 20% đất cho NƠXH đối với những dự án nhà ở thương mại từ 10 ha trở lên là không khả thi.

Dự án 10 ha tại huyện Củ Chi không thể nào “bằng vai phải lứa” với dự án vài ha ở các quận nội thành. Đó là chưa kể nếu DN muốn “lách” thì chỉ cần xin dự án khoảng 9,9 ha. Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng đối tượng NƠXH chỉ nên thuê nhà để ở. Thế nhưng quan niệm này lại không phù hợp với thói quen của người Việt Nam, dù một căn nhà nhỏ cũng phải thuộc sở hữu của mình thì mới có được cảm giác an cư.

Do đó, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - Gia Định Nguyễn Phụng Thiều đề xuất, cần xem xét vị trí đất, hiệu quả khai thác, quy ra tiền để DN nộp vào ngân sách, sau đó Nhà nước lấy số tiền này đầu tư NƠXH.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, NƠXH không nên bố trí ở trung tâm đô thị mà phải nằm ở vùng ven, quy hoạch thành từng cụm dân cư 10 –100ha có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Việc quy định “căn hộ chứa 4 người với diện tích lớn hơn 45m²” khá cứng nhắc và góp phần “làm hại” thị trường căn hộ.

Do vậy, đa dạng hóa căn hộ từ 1 – 2 đến 4 người ở với diện tích tương ứng 20m² – 30m² đến 70m² sẽ phù hợp hơn với nhu cầu thực tế; nhà nhỏ nhưng vẫn sẽ đảm bảo thoáng đãng, sạch đẹp miễn là chất lượng thiết kế, thi công và chế độ quản lý chung cư tốt.

Kỹ sư Phan Phùng Sanh, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TPHCM, cho rằng, NƠXH phải hình thành tại các khu đô thị vệ tinh và phải có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, công trình phúc lợi công cộng…; đồng thời phải được kết nối giao thông dễ dàng với khu trung tâm. Có vậy thì dù NƠXH có nằm cách xa TP 30 - 50 km cũng không phải là vấn đề.

Tháo gỡ thủ tục và nguồn vốn

Là người từng đầu tư xây dựng dự án nhà cho người thu nhập thấp tại TPHCM từ 10 năm trước, ông Nguyễn Phụng Thiều cho rằng tháo gỡ cơ chế và thủ tục quan trọng hơn việc miễn giảm thuế cho DN. Theo ông, thủ tục hành chính đang ở tình trạng “trống đánh xuôi kèn thổi ngược” nên nói dễ mà làm khó.

Dự án nhà ở giá rẻ tại quận 12 của Công ty Đất Lành bị treo thủ tục hơn 3 năm! Là người gõ cửa 8 cơ quan chức năng, chi phí đầu tư đã “đội” lên cả trăm tỷ đồng nhưng vẫn chưa biết bao giờ khởi công được nên ông Đực cho rằng thủ tục chính là nguyên nhân làm khan hiếm căn hộ và đẩy giá thành lên cao.

Thủ tục kéo dài thêm một năm thì giá thành phải tăng thêm 10% - 15%, thủ tục kéo dài 3 năm thì cứ vậy mà nhân lên. Lúc đó giá thành sẽ được tính vào giá nhà và người dân sẽ lãnh đủ! Theo ông Đực, để đột phá trong cải cách thủ tục hành chính thì cần phải có một cuộc “đại phẫu” chứ yêu cầu giảm 30% thủ tục nhưng chỉ giảm những thủ tục vô thưởng vô phạt thì cũng như không.

Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Việt Nam Trần Văn Thành bày tỏ, thời gian thu hồi vốn 20 năm theo quy định là quá lâu, trong khi nguồn vốn của DN có hạn. Phát biểu tại một hội thảo về giải pháp phát triển NƠXH mới đây, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, lợi nhuận từ NƠXH được khống chế không quá 10% là tốt nhưng cần xem xét lại thời gian thu hồi vốn.

Theo ông Nguyễn Phụng Thiều, DN có thể huy động vốn bằng cơ chế mềm. Nguồn tiền đầu tư có thể lấy từ xổ số kiến thiết hoặc đấu giá tài sản công và các khu đất vàng ở trung tâm. Nhà nước giải ngân chậm thì phải bù lỗ cho DN đã ứng vốn hoặc huy động vốn trước từ dân.

Nhà nước không cần bỏ tiền ra mà nên xã hội hóa mạnh mẽ, dựa vào sức dân, cho người dân hưởng lợi từ việc làm hết sức ý nghĩa này thông qua cơ chế và chính sách rõ ràng thì người dân sẽ bỏ vốn ra đầu tư.

>>Bài 1: Cơ chế “lỗi nhịp” với thực tế

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Giải Phóng