TP.HCM: Dự án căn hộ phát triển "nóng”

Sau khi UBND TP.HCM có chủ trương ngưng, hạn chế phát triển dự án nhà ở mới tại khu nội thành cũ, không ít ý kiến băn khoăn: liệu khu vực này có khan hiếm nhà ở? Tuy nhiên số liệu thống kê cho thấy một lượng lớn căn hộ sẽ được tung ra thị trường trong thời gian tới.

Hạ tầng khu nội thành cũ của TPHCM đang bị quá tải bởi các dự án cao tầng mọc lên ngày càng nhiều - Ảnh: Quang Định

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 do UBND TP.HCM vừa ban hành, khu vực Q.1, Q.3 sẽ không phát triển các dự án nhà ở mới. Khu vực 11 quận nội thành cũ (các quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú) sẽ hạn chế phát triển dự án nhà ở mới. Sở Xây dựng TP lý giải: diện tích nhà ở trong các dự án đã dư rất nhiều so với chỉ tiêu đề ra trước đó.

Phải điều tiết lại giao thông khu vực có chung cư

Một cán bộ Phòng quản lý đô thị Q.3 cho biết quận này đang lên kế hoạch để điều tiết giao thông cho khu vực giáp Q.10 ở vòng xoay Dân Chủ và đường 3 Tháng 2 khi dự án chung cư Hà Đô đi vào hoạt động trong năm nay. Theo vị này, khu vực vòng xoay Dân Chủ và đường 3 Tháng 2 có mật độ giao thông rất cao, luôn phải có CSGT và các lực lượng túc trực vào giờ cao điểm. Dự kiến giữa năm nay, dự án trên sẽ hoàn thành với hơn 2.000 căn hộ và hàng loạt trung tâm thương mại, khách sạn, cửa hàng mới hoạt động.

“Đây là khu vực dễ xảy ra kẹt xe do có mật độ lưu thông dày đặc, giờ cao điểm thường xuyên bị nghẽn đường. Vì vậy, khi dự án Hà Đô đi vào hoạt động sẽ có thêm hàng ngàn lượt người đến và đi khỏi khu vực này nên các lực lượng trật tự, CSGT sẽ rất vất vả” - vị cán bộ trên nhận định.

Thêm căn hộ, thêm áp lực 
lên hạ tầng

Những ngày giữa tháng 3-2019, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã đổ về một địa điểm ở P.Bến Nghé (Q.1) để tìm hiểu thông tin về một dự án chung cư và tham quan căn hộ mẫu. Tuy là buổi giới thiệu dự án nhưng không phải ai cũng có thể đến tham quan căn hộ mẫu và lấy thông tin.

Khách hàng được nhân viên kinh doanh đưa đến mới được vào tham quan. Bên trong, hàng trăm khách hàng vây quanh các nhân viên kinh doanh để nghe thông tin về mức chiết khấu, lãi suất ngân hàng, tiến độ thanh toán căn hộ. Nhóm khác vây quanh sa bàn dự án để xem quy hoạch…

Đây là một trong những dự án thuộc khu “đất vàng” tại trung tâm TP.HCM. Mức giá chào bán một căn hộ khoảng 60m2 thấp nhất là 9 tỉ đồng (khoảng 150 triệu đồng/m2). Dự án này có hơn 1.000 căn hộ và nhiều tầng dùng làm khách sạn.

Theo quy chuẩn, mỗi căn hộ có 4 người. Như vậy có ít nhất 4.000 dân sẽ tập trung về đây sau khi dự án đưa vào sử dụng. Hạ tầng tại khu trung tâm TP vốn đã quá tải và liệu có tiếp tục tắc nghẽn với những dự án như thế này bởi chúng gần các tuyến đường lớn: Trần Hưng Đạo, Võ Văn Kiệt…? Tuy nhiên chủ đầu tư cam đoan sẽ không gây kẹt xe tại khu vực này (?!).

Quy hoạch và quản lý quy hoạch phải chặt chẽ

Ông Đinh Thế Hiển cho rằng: cơ quan nhà nước nên làm làm quy hoạch và giữ quy hoạch. Hiện nay việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch quá dễ dàng, chính quyền làm quy hoạch không có triết lý xuyên suốt và quản lý thực hiện quy hoạch không chặt chẽ. Ở nhiều nước trên thế giới, quy hoạch do những chuyên gia lập và tồn tại qua hàng trăm năm, các chính quyền chỉ quản lý thực hiện đúng quy hoạch chứ không được điều chỉnh, sửa đổi.

Dày đặc dự án căn hộ phải kể đến khu đất chạy dọc theo đường Tôn Đức Thắng. Theo thống kê, có đến 6 dự án đăng ký địa chỉ ở một đoạn ngắn trên đường Tôn Đức Thắng, trong đó có 4 dự án dọc bờ sông với hơn 8.000 căn hộ.

Trong số này, gần 6.000 căn hộ đã hoàn thành trong hai năm 2017 - 2018 và hơn 2.000 căn dự kiến hoàn thành năm nay. Nếu lấp đầy người ở tại 4 dự án này, dân số của P.Bến Nghé (nơi có 4 công trình trên tọa lạc) sẽ tăng gấp 2,5 lần so với hiện nay.

Còn hai dự án nằm gần như sát nhau trên đường Thi Sách (P.Bến Nghé) cũng cung cấp cho thị trường hàng trăm căn hộ. Dự án số 15 Thi Sách theo mục đích sử dụng đất ban đầu không có chức năng căn hộ ở. Tuy nhiên, sau đó lại được cơ quan chức năng điều chỉnh quy hoạch để cho ra 360 căn hộ. Cạnh đó, công trình tọa lạc tại số 11D Thi Sách cũng là một tòa nhà 22 tầng với 270 căn hộ. Theo một số trang quảng cáo, giá bán mỗi căn hộ từ 10-20 tỉ đồng.

Tại khu trung tâm TP có những dự án khác quy mô căn hộ rất lớn như dự án The One, trước chợ Bến Thành. Khu đất rộng 8.600m2 được xây 46-55 tầng với tiêu chuẩn tối đa ban đầu là 420 căn hộ. Dự án khởi công năm 2012 nhưng thi công ì ạch, nhiều lần gia hạn thời gian hoàn thành và kéo dài đến nay.

Thời gian đó, số lượng căn hộ của dự án cũng tăng lên hơn hai lần so với dự kiến ban đầu (1.062 căn hộ - theo thông tin từ Sở Xây dựng). Cách đó không xa, dự án cao ốc phức hợp Golden Hill (P.Nguyễn Cư Trinh) đang triển khai. Theo giới thiệu ban đầu của chủ đầu tư, dự án có khoảng 400 căn hộ cao cấp nhưng con số thực tế được cơ quan chức năng đưa ra vào năm 2018 là 700 căn hộ… Nguồn: R&D DKRA Vietnam - Đồ họa: LT

Vượt chỉ tiêu hàng triệu 
mét vuông

Theo số liệu, tại Q.1 và Q.3 hiện có 25 dự án chung cư đang triển khai. Đây là những dự án đã được chấp thuận chủ đầu tư trước và sau thời điểm Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực. Tổng diện tích nhà ở của các dự án trên hơn 1,2 triệu m2 với trên 15.000 căn hộ.

Nhưng qua khảo sát thực tế từ nhu cầu người dân của cơ quan chức năng thì giai đoạn 2016 - 2020, khu Q.1 và Q.3 cần khoảng 315.000m2 nhà ở thương mại (ngoài diện tích nhà ở riêng lẻ do các hộ gia đình, cá nhân tự xây). Nhưng các dự án đã và sẽ hoàn thành trước năm 2020 cung cấp cho thị trường hơn 817.000m2, tức thừa hơn 500.000m2 so với chỉ tiêu của TP đề ra.

Tại các quận nội thành cũ, số lượng nhà ở trong các dự án đang thực hiện cũng gấp đôi so với chỉ tiêu của TP.

Tại 11 quận nội thành cũ có 119 dự án nhà ở đang triển khai, trong đó 78 dự án đã và dự kiến hoàn thành trước năm 2020 với hơn 4,2 triệu m2 sàn xây dựng, dư hơn 2,3 triệu m2 nhà ở so với chỉ tiêu. Với 6 quận nội thành còn lại (các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân và Thủ Đức), diện tích nhà ở trong các dự án được chấp thuận đầu tư cũng dư đến 3,5 triệu m2 so với chỉ tiêu của TP.

Với kết quả thống kê trên, UBND TP đã ban hành kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020, trong đó có kế hoạch cho các khu vực cụ thể. Theo đó, từ nay đến năm 2020, UBND TP sẽ không chấp thuận chủ trương hay công nhận chủ đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở mới trong khu vực Q.1 và Q.3.

Ngoài nguyên nhân diện tích nhà ở đã vượt xa chỉ tiêu, theo Sở Xây dựng, hạ tầng của khu vực này, đặc biệt là hệ thống giao thông, chưa được đầu tư hoàn thiện và đồng bộ.

Vì vậy, TP chỉ cho phép các dự án nhà ở đã được công nhận chủ đầu tư vẫn được tiếp tục thực hiện, khuyến khích người dân cải tạo xây dựng nhà ở riêng lẻ và ưu tiên các dự án xây dựng mới chung cư cũ, hư hỏng. Với các dự án xây dựng nhà ở mới sẽ được UBND TP xem xét sau năm 2020 với điều kiện phải phù hợp với kế hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đã được đầu tư, nâng cấp.

Tương tự, khu vực 11 quận nội thành cũ cũng được đánh giá là diện tích nhà ở được duyệt cho các dự án đã vượt xa chỉ tiêu phát triển nhà ở cho khu vực, bao gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Vì vậy, Sở Xây dựng tham mưu cho UBND TP hạn chế chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở mới trong khu vực này nếu chưa có kế hoạch nâng cấp cải tạo hạ tầng tương ứng. Sở Xây dựng cũng cho rằng đây là giải pháp cần thiết để không làm gia tăng tình trạng quá tải hạ tầng, kẹt xe ở các quận này. Tuy nhiên tại khu vực này TP vẫn ưu tiên phát triển nhà ở xã hội nhằm tạo quỹ nhà tái định cư cho những dự án cải tạo nhà ven kênh rạch, xây dựng mới chung cư cũ…

Cần công khai khu vực quy hoạch, phát triển nhà ở

Cùng với việc UBND TP.HCM ban hành kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020, TP cũng kèm theo danh mục các dự án phát triển nhà ở dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2016 - 2020. Đồng thời, Sở Xây dựng đã trình UBND TP dự thảo kế hoạch phát triển nhà ở năm 2019 kèm theo danh sách các dự án dự kiến thực hiện trong năm nay.

Tuy nhiên, sau đó sở này có công văn kiến nghị UBND TP không ban hành danh mục các dự án trên. Tổ chuyên gia sẽ lựa chọn chủ đầu tư các dự án và có ý kiến thẩm định cụ thể đối với từng dự án để bảo đảm phát triển các dự án nhà ở công khai, minh bạch, bền vững, không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng.

Một chuyên gia về phát triển đô thị cho rằng kiến nghị này đi ngược với mục tiêu xây dựng chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định. Mục tiêu của kế hoạch phát triển nhà ở là cơ sở để quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư các dự án xây dựng nhà ở. Quy định yêu cầu kế hoạch phát triển nhà ở phải nêu rõ vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng…

Mặc dù quy định không nói rõ phải có danh mục dự án kèm theo nhưng những chi tiết như trên của kế hoạch đã định lượng rất chính xác các dự án nhà ở theo kế hoạch. Nếu dự án nằm ngoài diện tích, vị trí, khu vực phát triển nhà ở trong kế hoạch tất nhiên không được đầu tư để bảo đảm sự minh bạch. Tổ chuyên gia lựa chọn chủ đầu tư chỉ được chọn chủ đầu tư cho những dự án có trong kế hoạch phát triển nhà ở.

Bán hết nhưng có dùng hết?

Thực tế dù căn hộ giá khá cao nhưng không ít dự án tung ra đã được thị trường tiêu thụ khá nhanh. Chuyên gia bất động sản (BĐS) Đinh Thế Hiển nhận xét: trong ba năm qua, giá BĐS tăng rất mạnh. BĐS ở những quận trung tâm và khu vực nội thành bán chạy hơn vì phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng cần phân biệt giữa tiêu thụ hết (căn hộ có người mua) và khai thác hết (căn hộ có người sử dụng). Có những dự án căn hộ cao cấp ở khu trung tâm TP được mua hết nhưng người có nhu cầu ở thực sự rất ít, nhiều người mua rồi cho thuê lại hoặc bỏ trống để đầu cơ. Điều này cho thấy thị trường chưa thể “tiêu hóa hết” số lượng căn hộ lớn đưa ra thị trường trong thời gian ngắn như vậy.

Các nhà quy hoạch khi cho đầu tư một dự án nhà ở nào đều muốn nơi đó lấp đầy dân cư để hình thành đô thị. Nhưng thực tế không phải vậy. Có những dự án ở huyện Nhà Bè, Q.9 bỏ trống nhiều năm nay. Ông Hiển cũng dẫn chứng thêm: khu Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã có hàng chục hecta đất phân lô, bán nền có hạ tầng đầy đủ, chủ đầu tư bán hết đất nhưng nhiều năm nay ít có người xây nhà ở. Các nhà đầu tư vẫn sang tay với nhau và đẩy giá lên… Như vậy, mong muốn quy hoạch ban đầu của chính quyền không đạt được

DiaOcOnline.vn – Theo Tuổi trẻ