Tồn kho bất động sản giảm mạnh, nhưng mối lo vẫn lớn

Thống kê từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, đến cuối tháng 5/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc còn khoảng 27.894 tỷ đồng. Dù giảm mạnh so với thời đỉnh cao, nhưng nhiều chuyên gia kinh tế và doanh nghiệp bất động sản vẫn nặng mối lo con số này có thể tăng lên bất cứ lúc nào.

Tồn kho tại TP.HCM giảm mạnh hơn Hà Nội

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, so với thời điểm kết thúc năm 2015, 2016 và gần nhất là tháng 4/2017 thì tổng giá trị tồn kho bất động sản đã giảm lần lượt 22.995 tỷ đồng (trên 45%), 3.129 tỷ đồng (khoảng 10,09%) và 474 tỷ đồng.

Trong số này, giá trị tồn kho cao nhất tập trung ở phân khúc đất nền với 13.203 tỷ đồng - tương đương 3.375.871 m2. Tiếp đến là tồn kho nhà thấp tầng với 3.492 căn, tương đương 7.379 tỷ đồng; 3.325 căn hộ chung cư với giá trị 4.832 tỷ đồng; đất nền thương mại 648.139 m2 với 2.480 tỷ đồng.

“Mặc dù tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ”, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định.

So sánh giữa hai đô thị lớn, tổng số tồn kho bất động sản trên địa bàn Hà Nội vẫn cao hơn TP.HCM. Giá trị tồn kho địa ốc tại Hà Nội tính đến cuối tháng 5/2017 còn khoảng 5.451 tỷ đồng, chỉ giảm được 23 tỷ đồng so với tháng trước đó. Tại TP.HCM, lượng hàng còn tồn kho khoảng 5.183 tỷ đồng, giảm 100 tỷ đồng so với tháng 4/2017.

Đánh giá chung về thị trường, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội bị chững lại do nguồn vốn hỗ trợ cũng như các chính sách liên quan chưa được giải tỏa hoặc đáp ứng phù hợp.

Ở phân khúc thương mại, vốn triển khai các dự án bất động sản hiện nay chủ yếu vẫn là vốn tín dụng và huy động từ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi vậy, việc quản lý chặt chẽ nguồn tín dụng với nhà cao cấp là cần thiết, nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ, cần có chính sách hình thành các gói vốn riêng, nhất là vốn dành cho người mua nhà.

"Hiện tỷ trọng tín dụng chung dành cho bất động sản vẫn an toàn nhưng lại chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp lớn. Như vậy, xem ra lại không an toàn. Do đó, dòng vốn cho vay giữa các phân khúc cũng cần điều chỉnh để phân tán độ rủi ro", ông Nam nhận xét.

Bên cạnh tín dụng từ các ngân hàng, nhiều quốc gia phát triển đã huy động vốn cho bất động sản thông qua các quỹ đầu tư. Điều an toàn là quỹ này chỉ có 10% được đầu tư vào dự án đang triển khai, còn 90% là đầu tư vào dự án đã hình thành để cho thuê, sinh lời. Đây là kênh dẫn vốn rất tốt và nên được tính toán kỹ lưỡng để áp dụng tại Việt Nam.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn cho rằng, tín hiệu cung - cầu thời điểm này có thể tạo ra cơn bội thực mới, bởi hiện nay các dự án căn hộ cao cấp đang được cho là dư thừa nguồn cung, trong đó các căn hộ tồn kho hiện được cho đa phần ở phân khúc cao cấp.

Giá vật liệu xây dựng hiện đang tăng khá cao cũng được cho là nguy cơ khiến giá thành sản phẩm bất động sản bị đẩy lên cao làm giảm sức mua… Chính vì vậy, khi dự án tái khởi động, buộc chủ đầu tư phải tính toán giá bán cao để vừa có tiền trả ngân hàng, vừa phải chi phí các khoản có tên và không tên khi phát triển dự án…

5 gợi ý xử lý nợ xấu, giảm tồn kho bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hiện vẫn là vấn đề nóng hiện nay, đặc biệt là ở TP.HCM. Nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản và các ngành có liên quan đến bất động sản, nợ xấu cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án bất động sản "trùm mền" và tồn kho bất động sản cũng nằm trong việc xử lý tín dụng bất động sản. Trong đó, riêng TP.HCM đã có khoảng 500 dự án ngừng triển khai, với 500 dự án này số lượng tồn kho là rất lớn.

Chính vì vậy, góp ý vào Dự thảo nghị quyết xử lý nợ xấu của Quốc hội, HoREA cho rằng, khi xử lý nợ xấu đề nghị cần xem xét bao quát 5 vấn đề. Đó là về đối tượng áp dụng (điều 2): Đề nghị bổ sung khoản 3: “Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm".

Thứ hai, về nguyên tắc xử lý nợ xấu (điều 3): Đề nghị bỏ mệnh đề mở đầu: "Tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây…", bởi lẽ "Nguyên tắc xử lý nợ xấu" không chỉ áp dụng cho "Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu", mà cần áp dụng cho mọi chủ thể có liên quan trong quá trình xử lý nợ xấu.

Hiệp hội nhất trí với 4 nguyên tắc xử lý nợ xấu của dự thảo, nhưng có đề nghị bổ sung thêm nguyên tắc: "5. Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng".

Thứ ba, về nợ xấu (điều 4) Hiệp hội tán thành phương án 1. "Nợ xấu quy định tại Nghị quyết này là các khoản nợ quy định tại Phụ lục về xác định nợ xấu của Nghị quyết này. Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi Phụ lục theo đề nghị của Chính phủ". 4; Về quyền thu giữ tài sản bảo đảm (điều 7).

Hiệp hội tán thành nội dung khoản 8 "Việc thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều này chỉ thực hiện đối với tài sản bảo đảm không có tranh chấp, không đang bị kê biên trong vụ án hình sự", do đảm bảo được quyền lợi chính đáng của người bảo lãnh vay, người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng.

Cuối cùng, về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản (điều 10), Hiệp hội tán thành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản được quy định tại điều 10, như tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng các tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện sau đây: “a. Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật, kể cả trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;      

b. Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; c. Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện của bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng.

“Với việc ban hành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong dự thảo Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng được Quốc hội xem xét thông qua lần này, sẽ mở đường cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Hiệp hội đề nghị Quốc hội cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản như nội dung trên đây sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai, cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước.

Việc này sẽ giúp giảm tồn kho bất động sản nhanh hơn và bền vững hơn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.