Siết tách thửa phân lô: Giá đất nền có hạ nhiệt?

Sau cơn sốt ảo đất nền, cũng như những vướng mắc, khó khăn trong công tác quản lý, nhiều tỉnh, thành phía Nam, đặc biệt là Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An… đã và đang có những quyết định mới nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan.

Tại Tp.HCM, Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM sau thời gian đi vào thực tế đã để lại nhiều kẽ hở. Vì vậy, Tp.HCM đang xem xét, sửa đổi quyết định này. Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng đã đưa ra những quyết định mới để quy hoạch của các địa phương không bị phá vỡ, làm phát sinh nhiều hệ lụy trong công tác quản lý đô thị.

Sửa quyết định tách thửa

Sau ba năm ban hành và đi vào thực tiễn, hàng loạt khu nhà ở đã được hình thành nhờ Quyết định 33. Tuy nhiên, tình trạng chủ đất tách thửa, phân lô ồ ạt trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đảm bảo khiến nhiều nơi hình thành nên những “khu ổ chuột” mới, phá nát quy hoạch chung.

Một quy định khác như quy định diện tích tối thiểu tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà là khác nhau nhưng lại không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào.

Do đó, từ một thửa đất trống, chủ đất “lách” bằng cách xây một căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành những lô đất nhỏ hơn (nếu để đất trống). Bên cạnh đó, một số trường hợp thửa đất không đủ diện tích tối thiểu cũng được các chủ đất (đất thuộc sở hữu chung) “lách” bằng cách kiện ra tòa đòi phân chia thửa đất.

Nhằm khắc phục tình trạng này, Tp.HCM đưa ra dự thảo quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000m2 trở lên và khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Nếu xét về mặt kinh doanh, chắc chắn quy định này sẽ khiến các “cò” phân lô bị lỗ và giúp ngăn chặn bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.

Dự thảo lần này cũng quy định bản án, quyết định của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án được ban hành kể từ sau ngày quyết định thay thế Quyết định 33 có hiệu lực thi hành. Theo đó, với việc phân chia thửa đất (tách thửa), diện tích thửa đất hình thành sau khi phân chia phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại quyết định này.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, từ ngày 20/4/2017, UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã có quyết định tạm ngưng giải quyết hồ sơ tách thửa đất trên địa bàn, chờ ban hành quy định mới nhằm hạn chế tách thửa đất, sang nhượng tràn lan, khó quản lý trong xây dựng.

Tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 38/2014-UBND ngày 22/10/2014 nhằm đưa ra những quy định khá chặt chẽ về các trường hợp phân lô, tách thửa. Theo đó, đất ở thửa đất mới được tách phải có diện tích 60m2 trở lên đối với phường, 80m2 đối với thị trấn và 100m2 trở lên đối với xã. Các thửa đất mới tách phải tiếp tục giáp đường có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 4m…

Có ngăn nổi “sốt” đất?

Thực tế hiện nay cho thấy, tình hình tách thửa tại các quận, huyện trên thửa đất có diện tích lớn rất phổ biến. Sau đó, các đối tượng xây nhà hoặc phân ra thành nhiều thửa đất nhỏ trái phép để kinh doanh, phá vỡ quy hoạch chung.

Bên cạnh đó, một số đầu nậu lợi dụng phân lô bán nền trái phép làm manh mún quy hoạch trong khi cũng có nhiều chủ đầu tư thực hiện rất tốt, góp phần giải quyết lượng lớn nhu cầu nhà ở của người dân. Vì vậy, quan trọng là cần có những quy định quản lý chặt chẽ về quy hoạch, đầu tư hạ tầng. Khi đó, dù tách thửa theo hình thức nào vẫn đảm bảo được bộ mặt đô thị.

Nhằm khắc phục và tránh tình trạng phân lô bán nền lộn xộn như thời gian vừa qua, bên cạnh UBND Tp.HCM, chính quyền các tỉnh Đồng Nai, Long An… cũng cho tạm ngưng áp dụng những Quyết định trước đây để chờ quyết định thay thế.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, ở một số địa phương như Tp.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương… sau khi có sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền, tình trạng sốt ảo đất nền vùng ven đã hạ nhiệt.

Như vậy, một khi dự thảo mới được ban hành, các dự án có pháp lý rõ ràng sẽ là điểm đến của khách hàng. Lúc này, dân chơi “lướt sóng” cũng sẽ tìm đến và theo quy luật tất yếu, giá đất nền vùng ven sẽ tăng trở lại. Đồng thời, yêu cầu mới về diện tích tối thiểu để phân lô bán nền tăng cũng góp phần làm giá đất tăng lên.

Ngoài ra, một khi siết phân lô bán nền, tuy sẽ hạn chế được những dự án mà giới đầu nậu, cò đất tự ý phân lô nhưng khi không còn nhiều dự án như vậy trong khi tâm lý người dân muốn sở hữu nhà và đất nhiều cũng sẽ dẫn đến tình trạng khách mua nhiều mà sản phẩm ít, khiến giá đất sẽ tiếp tục tăng.