Tính toán bỏ tiền vào bất động sản

Thị trường bất động sản đang chuyển động theo chiều hướng bắt đầu xuất hiện trở lại xu hướng mua để đầu tư bên cạnh những người mua để ở. Một số người cho rằng đầu tư vào bất động sản lúc này là hợp lý, song chọn phân khúc nào và đầu tư ra sao để không ôm nợ vẫn là câu hỏi không dễ trả lời.

Mua trong kỳ vọng

Tuần rồi, tại một buổi mở bán giai đoạn hai của một dự án khu biệt thự ở tỉnh Đồng Nai, người viết có dịp trò chuyện với ông N., một người có nhiều năm đầu tư bất động sản. Ông N. cho biết đã mua đến 15 trong tổng số 200 căn chào bán với giá 3-4 tỉ đồng/căn. Không chỉ riêng ông N. mua số lượng nhiều, chủ đầu tư dự án cho biết nhiều khách hàng mua 2-3 căn, vừa để ở vừa để cho thuê.

Ông N. cho biết, số tiền ông bỏ ra để mua số biệt thự này gồm tiền vốn sẵn có và cả tiền vay ngân hàng. Dù không tiết lộ đã vay ngân hàng bao nhiêu, song ông N. cho biết số tiền lãi hàng tháng ông phải trả lên đến hàng trăm triệu đồng. Chưa hết, số biệt thự ông mua mới chỉ ở dạng thô, nên mỗi căn ông sẽ phải thêm cả tỉ đồng nữa để hoàn thiện.

Sở dĩ ông N. mạnh dạn đầu tư như vậy vì ông nghe ngóng và tin rằng sắp tới cơ sở hạ tầng nối liền TPHCM và dự án trên sẽ hoàn thiện bằng một chiếc cầu lớn bắc qua sông. “Khi đó, căn biệt thự này bán 10-15 tỉ đồng là chuyện bình thường. Trong thời gian chờ đợi thì tôi tìm khách cho thuê để nghỉ ngơi cuối tuần, bù vào tiền lãi đi vay”, ông N. kỳ vọng.

Trong một lần rảo qua một sàn giao dịch bất động sản ở quận 6, người viết biết được một trường hợp đầu tư mua căn hộ của bà T., một khách hàng ở quận 3, TPHCM. Bà này đã đầu tư khoảng 3 tỉ đồng tiền nhàn rỗi để mua hai căn hộ thuộc phân khúc trung cấp ở quận 6 hồi đầu năm nay. Đến cuối tháng 9 vừa qua, khi dự án hoàn thiện và bàn giao nhà, chủ đầu tư tăng giá bán thêm 10% do mãi lực thị trường tốt, bà T. liền rao bán hai căn hộ trên với giá cao hơn giá chủ đầu tư bán lúc đó là 10%. Một tháng sau, bà T. bán được hai căn hộ trên và thu được một khoản lãi hơn 600 triệu đồng.

Trao đổi với Sài Gòn Tiếp Thị, một chuyên gia bất động sản tại TPHCM (không muốn nêu tên) ước tính có đến 30% giao dịch thành công tại các dự án căn hộ trung và cao cấp trên địa bàn thành phố được chủ đầu tư công bố là từ người mua với mục đích đầu tư. Trong khi đó, với các dự án đất nền, con số này lên đến 70%. “Đây là những con số bình thường và nằm trong tầm kiểm soát”, vị chuyên gia này nhận định.

Theo dõi nhịp đập của thị trường, Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam vừa đưa ra kết quả khảo sát, nghiên cứu thị trường bất động sản quí 3, cho thấy giá bán ở các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng thêm 7-10%. Trong khi đó ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), giá bán cũng tăng 10-20%, chỉ một vài dự án ở quá xa trung tâm có giá giảm nhưng mức giảm không đáng kể.

Sử dụng tiền nhàn rỗi

Ông Quyền, một người làm nghề tự do ở quận Bình Thạnh, cho biết ông vừa bán căn nhà cũ và mua một căn hộ mới, đồng thời còn dư khoảng 2 tỉ đồng tiền nhàn rỗi. Ông Quyền đang băn khoăn chọn kênh đầu tư để sinh lời số tiền này, không biết nên mua vàng, gửi ngân hàng hay mua đất. Sau khi tham khảo nhiều kênh thông tin, ông Quyền tỏ ý muốn đổ số tiền này vào bất động sản, song cũng đang lưỡng lự về sự an toàn và độ sinh lời khi thị trường này có nhiều biến động trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Thanh Yến (Thanh Yen Land), cho rằng hiện đang là thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản vì khả năng sinh lợi tốt hơn các kênh đầu tư khác. Song, theo ông Minh chỉ nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, tức là “tiền tươi thóc thật”, không nên đầu tư bằng tiền vay từ ngân hàng. Sở dĩ ông Minh đưa ra lời khuyên này vì cho rằng thị trường bất động sản như một cơ thể bị bệnh, chỉ mới hồi phục nên chưa thể khẳng định chắc chắn điều gì. Do đó, việc đầu tư bằng tiền nhàn rỗi sẽ không tạo áp lực về lãi suất hàng tháng như tiền đi vay ngân hàng, tạo ra sự an toàn cho nhà đầu tư.

Ông Minh phân tích, cùng với sự hồi phục của thị trường, các sản phẩm bất động sản hiện nay đều có lộ trình tăng giá rõ ràng, kể từ lúc căn nhà chỉ là nền móng cho đến khi hoàn thiện. Đồng thời, cùng với các phương án thanh toán thành nhiều đợt của chủ đầu tư, khách hàng cũng có lợi nhuận từ chính dòng tiền thanh toán này. Bên cạnh đó, khách hàng có thể lựa chọn hình thức đầu tư như mua đi bán lại khi thời điểm phù hợp hoặc cho thuê.

Bên lề một buổi hội thảo về bất động sản mới đây tại TPHCM, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, với những người đang có một lượng tiền lớn gửi tiết kiệm ở ngân hàng thì việc chuyển tiền qua mua bất động sản ở vị trí thuận lợi của những chủ đầu tư uy tín là một lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên, ông Hiển lưu ý nên thận trọng với việc đầu tư theo kiểu lướt sóng với hy vọng giá bất động sản sẽ tăng ngay.

Nhận định về thị trường bất động sản cuối năm 2015 và trong năm 2016, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi mạnh ở tất cả các phân khúc. Trong đó, phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường vẫn là căn hộ quy mô vừa và nhỏ, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng. Các chuyên gia cho rằng sẽ an toàn hơn nếu đầu tư vào phân khúc có tính thanh khoản cao. Ngoài ra, đầu tư vào phân khúc đất nền ở vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín cũng mang lại lợi nhuận trong một tương lai xa cho nhà đầu tư.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Việt Nam, nhận định nhu cầu ở thực của khách hàng gia tăng, một phần do lãi suất cho vay cạnh tranh và phương thức thanh toán của chủ đầu tư hấp dẫn. Theo bà Khanh, giao dịch trên thị trường tăng, nhưng nguồn cung nhà ở hiện nay khá dồi dào, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp, nên khó có khả năng xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản như trước đây.