Tỉnh táo khi xuống tiền

Thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi khi thanh khoản tăng trong nửa đầu năm. Nhưng như một chuyên gia nhận định: Những chuyển biến tích cực đó có thể không duy trì được lâu, khi gần đây môi giới nhà đất cố tình gây nhiễu loạn giá trên thị trường. Do đó, người mua nhà nên thận trọng khi xuống tiền.

Mỗi “cò” một phách

Đại diện của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, trong quý II/2015, trên thị trường BĐS Hà Nội có khoảng 4.480 căn hộ được giao dịch, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản tăng nhanh là điều đáng mừng. Tuy nhiên không ít chuyên gia cảnh báo, thị trường đang tiềm ẩn nguy cơ hỗn loạn thông tin, khi chính môi giới nhà đất trong cùng một sàn giao dịch lại báo giá chênh nhau về dự án đang phân phối.

Qua khảo sát, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị nhận thấy, nhan nhản biển quảng cáo Dự án Gemek Tower trên mỗi gốc cây, cột điện dọc mặt đường Lê Trọng Tấn giao cắt Đại lộ Thăng Long. Khi phóng viên liên hệ tới từng số điện thoại thì được tư vấn… mỗi nơi một kiểu. Cò đất có số điện thoại 094861XXXX, nhận là nhân viên sàn Real Home phân phối Dự án Gemek Tower cho biết: Trong tầng 15 hoặc tầng 20 chị muốn mua chỉ còn duy nhất hai phòng tương ứng 10B và 16A. Đây là những căn đẹp nhất, với mức giá ưu đãi lần lượt là 15,159 triệu đồng/m2 và 15,382 triệu đồng/m2. Chị mua bây giờ chắc chắn có lãi”.

Trong khi đó, một “cò” khác có số 091208XXXX cũng nhận là “gà” của sàn Real Home lại tư vấn: “Tầng 15 còn phòng 10B, 11 và 18 tương ứng với mức giá 15,150 triệu đồng/m2, 15,085 triệu đồng/m2, 15,892 triệu đồng/m2. Tầng 20 cũng còn ba phòng 9, 10, 12 có giá 15,091 triệu đồng/m2 cho phòng 9 và 15,300 triệu đồng/m2  với hai phòng còn lại”.

Tại Dự án Thăng Long Victoria, phóng viên cũng được “cò đất” chào bán với nhiều mức giá khác nhau với lý do sang nhượng hoặc có suất ngoại giao. “Cò” môi giới ở số 096991XXXX cho hay, phòng 1801, có diện tích 93,3m2 nhưng nhờ suất ngoại giao nên giá rẻ bất ngờ chỉ 13,338 triệu đồng/m2, kèm lời dặn dò: “Chị không mua nhanh sẽ thiệt vì chủ đầu tư sẽ thu lại bảng hàng và tăng giá đợt mới”. Phóng viên tiếp tục tham khảo giá phòng 1801 của một “cò” khác thì nhận được mức chào giá 15,521 triệu đồng/m2 - tức là chênh hơn 2 triệu đồng/m2.

Hàng loạt dự án khác như PCC1 Complex Hà Đông, CT12 Văn Phú, CT Number one Vân Canh… cũng đang diễn ra tình trạng như trên. Lý giải về vấn đề này, các chuyên gia BĐS cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ sự cạnh tranh quyết liệt của môi giới nhà đất trong nội bộ từng sàn. Để được độc quyền bán sản phẩm, một số sàn bỏ thầu với mức giá cao rồi ồ ạt tuyển hàng trăm môi giới “bủa vây” khách hàng. Số lượng “cò đất” đông, trong khi cơ chế quản lý gần như buông lỏng, nên "mạnh ai nấy làm", tranh giành khách, thậm chí sẵn sàng cung cấp thông tin, giá cả sai lệch để lôi kéo khách hàng.

Người mua cần tìm hiểu kỹ dự án

Trước thực tế, nhiều cá nhân môi giới trong cùng một sàn tự do "làm giá" dự án, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nêu quan điểm: “Sự loạn giá trong cùng một đơn vị phân phối là vấn đề không mới, thậm chí là một bài học cần rút ra đầu tiên trong vòng 6 năm trở lại đây. Tình trạng này là sinh kế của một số người nên đến hẹn lại tái diễn như quán tính, gây thiệt thòi cho người mua, làm tắc nghẽn thị trường”.

Theo chuyên gia kinh tế này, mặc dù hiện nay không bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn nhưng một số chủ đầu tư vẫn muốn thông qua khâu trung gian này để tổ chức nhiều kênh tiêu thụ. Thực tế, khi đẩy hàng qua sàn, chắc chắn chủ đầu tư sẽ lấy theo giá ngoài đại lý chiết khấu. Trong trường hợp này, người mua cần tỉnh táo, không dễ dãi mua ngay mà cần tìm hiểu kỹ giá gốc và giá tương đương. Đối với những người nhà đầu tư thứ cấp “ôm” hàng quá nhiều mà không bán được thì xem như “tự giết” mình. Từ phía các chủ đầu tư, khi thông qua môi giới nhà đất cần khống chế tỷ lệ và tăng chiết khấu để giá không bị đẩy quá mức.

Đặc biệt, Nhà nước nên có nguyên tắc đánh thuế thu nhập cho những khoản lãi môi giới cao. Chẳng hạn, khi môi giới rao bán chênh lệch cao thì Nhà nước bổ sung vào điều khoản đánh thuế thu nhập. Đối với khoản “chênh” mà môi giới ăn lãi thì mức thuế thu nhập cá nhân cũng cần phải cao lên để giảm thiểu tình trạng nhiễu giá thị trường. Từ đó, “cò đất” sẽ chấp nhận thà bán rẻ để ăn lãi ít còn hơn bán cao mà phải đóng thuế.

Trao đổi với báo giới về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh: Nhiễu loạn giá bán có thể tạo ra không khí sôi động chốc lát cho thị trường, nhưng về lâu dài sẽ gây ra tình trạng mất niềm tin nơi khách hàng. Thực tế, việc kiểm soát hoặc ngăn chặn môi giới “làm giá” là rất khó, vì thế theo tôi, người tiêu dùng nên thận trọng trong khâu khảo giá, tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, đơn vị được ủy quyền phân phối. Đặc biệt, trong các chiêu quảng cáo phải hết sức tỉnh táo, tránh rơi vào bẫy của các môi giới nhà, đất”.