“Tính cách nào thì giá bán căn hộ cũng không đổi”

Cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014 sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư 16/2010 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn nhà.

Sau khi Thông tư 03 được ban hành, dư luận đã đề cập đến một điểm gây tranh cãi trong Thông tư 16. Đó là quy định có thể chọn một trong hai cách tính diện tích căn hộ: theo tim tường hoặc thông thủy. Nhiều khách hàng cho rằng, các chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để “ăn chặn” hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ.

Các chủ đầu tư bất động sản nói sao trước những ý kiến này?

“Doanh nghiệp phải làm theo quy định”

“Dù tính theo cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không đổi”, ông Nguyễn Sỹ Hoàn, Chánh Văn phòng Tập đoàn Nam Cường khẳng định.

“Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống. Ngược lại, tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên. Dù tính cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không đổi”, ông phân tích và nhấn mạnh, quan điểm cho rằng cách tính theo tim tường có lợi cho chủ đầu tư là không hẳn chính xác.

Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Info (Ocean Group), ông Nguyễn Hoàng Nam thì nhìn nhận, đơn giá bán căn hộ được tính dựa trên nhiều yếu tố như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, các chi phí khác. “Vì vậy, mỗi cách tính sẽ theo đơn giá khác nhau, nhưng nhân lên thì vẫn cho ra một kết quả”, ông nói.

Đây cũng là quan điểm được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam bảo vệ trong cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ ngày 28/2 vừa qua. Theo đó, mức giá cấu thành mỗi sản phẩm đã được tính đủ các yếu tố đầu vào, nên dù tính theo cách nào cũng chỉ ra một kết quả.

Một điểm đáng chú ý trong Thông tư 03 là nội dung: các hợp đồng mua chung cư trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành (ngày 8/4) sẽ không được hồi tố. Vì vậy, với những hợp đồng đã ký trước ngày 8/4 ghi rõ cách tính tim tường thì cả hai bên sẽ vẫn tuân theo hợp đồng đã ký. Với những hợp đồng ký trước ngày 8/4 nhưng không ghi cách tính, chủ đầu tư sẽ ngồi lại với khách hàng để thương lượng.

Chính vì vậy, ông Nguyễn Sỹ Hoàn cho biết, Nam Cường đang soạn thảo mẫu hợp đồng mới cho giai đoạn sau 8/4.

“Doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện theo văn bản pháp luật quy định. Nhà quản lý ra thông tư như thế nào thì doanh nghiệp buộc phải làm theo thông tư đấy”, ông nói.

Đại diện chủ đầu tư dự án Star City (Lê Văn Lương) đang bán hiện nay cũng cho biết, những hợp đồng mua căn hộ tại dự án này đã ký trước 8/4 thì sẽ giữ nguyên mức giá và cách tính. Còn đối với những hợp đồng sau 8/4, đơn giá sẽ thay đổi, tăng hơn so với mức giá đã ký theo tim tường.

Chiêu thức tâm lý

Lý giải về việc phần lớn các chủ đầu tư chọn cách tính theo tim tường, thay vì thông thủy, ông Nguyễn Sỹ Hoàn nói rằng vì cách này đơn giản và thuận cho công tác bàn giao hơn.

“Trước đây, khi làm hợp đồng với người dân, chính chủ đầu tư cũng không để ý tới cách tính diện tích căn hộ. Việc chọn các tính tim tường đơn giản là vì đo đạc dễ, bàn giao dễ. Nếu tính theo thông thủy, khi bàn giao nhà khách hàng sẽ phải đo tường, xem trát dày hay trát mỏng, rất mất công….”, ông nói.

“Giai đoạn thị trường “sốt” nóng, vì vậy cứ có căn hộ là làm hợp đồng và khách hàng cũng ký luôn. Bây giờ thị trường đi xuống, mọi người mới bắt đầu để ý và suy nghĩ về cách tính này”.

Cũng từ góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Thế Kỷ nói, việc nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương thức tính giá theo tim tường, thay vì thông thủy thực chất là một “chiêu thức tâm lý”.

“Nếu tính theo thông thủy đơn giá mỗi m2 sẽ tăng lên, vì vậy khách hàng sẽ có cảm giác mua giá cao hơn, trong khi diện tích sử dụng lại nhỏ hơn. Trong khi đó, nếu tính theo tim tường, khách hàng sẽ có cảm giác được ở diện tích lớn hơn, trong khi giá thành sẽ rẻ hơn. Tôi cho rằng, đây chính là một chiêu thức tạo tâm lý trong kinh doanh. Còn thực chất, chủ đầu tư cũng không được lợi về giá”, ông Hưng phân trần.

Phân tích cụ thể, ông dẫn chứng: nếu đơn giá mỗi m2 tính theo tim tường là 30 triệu đồng thì tính theo thông thủy sẽ là khoảng 31 triệu đồng, mức chênh lệch là khoảng 0,5 - 0,7%. “Thực chất nhiều hợp đồng làm với khách hàng, không nhất thiết phải ghi theo đơn giá m2 mà ghi tổng giá trị căn hộ. Vì vậy, việc tính theo cách nào cũng không ảnh hưởng đến tổng giá trị căn hộ”, ông nói.

Cũng cho rằng cách tính nào kết quả cũng không đổi, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - bình luận, khách hàng cần nghiên cứu kỹ mọi khía cạnh các vấn đề liên quan đến thứ mình bỏ tiền, để tránh những tranh chấp không đáng có.