Tín dụng bị siết chặt, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản (BĐS), năm 2017 thị trường BĐS dự báo sẽ chững lại so với năm 2016 do có nhiều khó khăn. Đến năm 2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc BĐS cao cấp.

Tại hội thảo “Xu hướng chọn mua BĐS năm 2017” do Báo Người tiêu dùng tổ chức sáng ngày 19/4, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho biết sở dĩ thị trường BĐS gặp khó khăn là do giai đoạn 2014 -2016, thị trường đã tăng quá mạnh so với nền kinh tế. Điều này được thể hiện rõ trong báo cáo của Ngân hàng thế giới (WB) tại Việt Nam, tín dụng BĐS năm 2016 đã tăng gấp 3 lần GDP.

Như vậy, phần lớn thị trường BĐS tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh đều dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng. Theo đó, nợ xấu ngân hàng trong năm qua cũng khó giảm. Cụ thể, có 16 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn có nợ đến gần 161 ngàn tỷ đồng. Chưa kể các DN BĐS chưa niêm yết và sắp niêm yết, con số nợ ngân hàng còn cao hơn.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu cơ cũng như các chủ đầu tư dự án đang cố bán để thoát nợ và trả nợ ngân hàng. Báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường CBRE mới đây cũng cho biết, hiện có gần 60% người mua nhà là đầu cơ với tỷ lệ vay từ 70% -90% giá trị BĐS. Theo đó, trong năm nay nhiều khả năng các công ty BĐS sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh về giá để trả nợ. Dự kiến trong năm nay đến năm 2018, sẽ có khoảng 40.000 căn hộ được chào bán.

Tuy nhiên, theo dẫn chứng của TS Đinh Thế Hiển, so với năm 2016 thì nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đang giảm và có dấu hiệu chững lại. Cụ thể trong quí 1/2017, khoảng 7.100 căn được chào bán, nhưng so với quý 4/2016 chỉ chiếm khoảng 42%, chủ yếu là phân khúc trung cấp và bình dân, tập trung ở khu Tây và Nam. Không chỉ thế, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2017 cũng có dấu hiệu giảm, chỉ bằng 43% so với quý 4/2016.

Với phân khúc nhà phố - biệt thự - khu nghỉ dưỡng, do có sự lệch pha cung – cầu nên trong quý 1/2017, chỉ có 7 dự án mới được thực hiện (5 dự án nhà phố - biệt thự và 2 dự án biệt thự nghỉ dưỡng). Trong khi năm 2016, phân khúc nhà phố - biệt thự có đến 23 dự án và khu biệt thự nghỉ dưỡng là 19 dự án. Điều này cho thấy, nguồn cung và tiêu thụ trong năm 2017 đang giảm mạnh.

Giải thích rõ vấn đề này, TS Đinh Thế Hiển cho biết nguyên nhân tín dụng BĐS đang bị siết chặt cộng với áp lực nợ xấu BĐS đang gia tăng, vì thế các ngân hàng đang hạn chế cho vay trung và dài hạn để giảm thiểu rủi ro.

Tuy nhiên, nhìn vào cơ hội đầu tư trong các kênh đầu tư hiện nay như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm, các chuyên gia cho rằng kênh BĐS vẫn được ưu tiên lựa chọn hơn do tiền gửi ngân hàng thiếu hấp dẫn về tích sản; vàng đang trong xu thế giảm giá; tỷ giá khó tăng hơn 5%; chứng khoán còn nhiều rủi ro, khó thu hút người mới.

Do đó, thị trường BĐS năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ có sự phân hóa mạnh. Thị trường sẽ không có xu thế rõ rệt, cơ hội sẽ đến theo từng dự án cụ thể dựa trên vị trí, chủ đầu tư và sản phẩm thích hợp.

Những căn hộ trung – cao cấp có vị trí tốt vẫn là sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính thật sự. Căn hộ giá rẻ tuy có nhu cầu lớn nhưng nếu vị trí và hạ tầng quá kém sẽ rất khó sinh lợi cho nhà đầu tư. Phân khúc đất nền có thể bị chững lại do nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó. Nhà phố khu trung tâm sẽ tiếp tục ổng định giá trị do dịch vụ tốt và không bị nạn kẹt xe.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tư vấn BĐS chuyên nghiệp – Tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định thêm, nhìn chung năm 2017 là năm thị trường BĐS chuyển mình theo chất hơn lượng. Bởi sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đất nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn.