Thị trường bất động sản TP.HCM: Những thách thức cần tính đến

Hàng loạt dự án căn hộ được tung ra thị trường, giá đất nền bị thổi lên cao, sự lệnh pha giữa các phân khúc..., được cho là những thách thức mà thị trường bất động sản TP.HCM phải đối mặt quý II/2017.

Phân hóa mạnh

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, diễn biến thị trường căn hộ bán tại TP.HCM trong quý I khá trầm lắng với sự suy giảm trong cả số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả các phân khúc, đặc biệt đối với phân phúc căn hộ cao cấp và hạng sang.

Cụ thể, trong quý I/2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có 6 dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể, tới 72% so với quý trước.

Điểm đặc biệt là lần đầu tiên khu Tây đã vượt lên dẫn đầu về số lượng căn hộ chào bán trên thị trường bất động sản TP.HCM với 1.821 căn, chiếm 36%. Ba trong số sáu dự án ở phía Tây được chào bán lần đầu tiên. Khu Đông đứng thứ 2 với 1.523 căn.

Số căn bán được suy giảm với chỉ 6.051 căn hộ được tiêu thụ, giảm 47% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng suy giảm này chủ yếu là do các lựa chọn về nguồn cung hạn chế do không có dự án chào bán mới. Các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ bán được trong quý vừa qua.

Giá chào bán trung bình đạt 1.595 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 13% so với năm trước. Trong đó, riêng phân khúc cao cấp có giá chào bán tăng 7,9% nhờ các dự án có chất lượng cao, đặc biệt trong khu vực quận 2.

Ngược với sự trầm lắng của căn hộ, phân khúc đất nền lại rất sôi động trong quý I. Cụ thể, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu trong quý đầu tiên của năm 2017. Tất cả nguồn cung mới này tập trung ở phía Đông TP.HCM với 4 dự án tại quận 9 và 1 dự án tại quận Thủ Đức. Giá bán trung bình phân khúc này, theo CBRE cũng khá ổn định ở hầu hết các khu vực.

Cụ thể, giá bán trung bình tại quận 2 tăng 1,4% so với quý trước và quận 9 tăng 1,9% so với quý trước, các quận ngoài trung tâm khác như quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp và quận 12 có giá bán tăng từ 1,5 - 3% so với quý trước.

Ngoài ra, phân khúc thị trường bán lẻ cũng được cho tăng trưởng mạnh trong quý I với việc TP.HCM có thêm 2 dự án mới là Sense Market 23/9 tại quận 1 và một dự án khối đế bán lẻ là CBD Home Premium tại quận 2. Cả hai dự án này đều có quy mô nhỏ và đóng góp khoảng 17.500 m2 cho toàn thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây được cho là một sự phát triển không đồng đều và có phần ngược quy tắc tăng trưởng nhiều năm nay của thị trường TP.HCM, bởi những năm trước, thị trường luôn phát triển nghiên về căn hộ.

Rủi ro cần tính đến

Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM quý II, nhiều chuyên gia cho rằng, nếu doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước không cẩn trọng, sẽ có nhiều rủi ro cho thị trường. Đơn cử, ngay khi vừa bước quý II, hàng loạt chủ đầu tư đã thông báo tung hàng loạt dự án ra thị trường, đa số những dự án này có giá bán trên 1,5 tỷ đồng/căn. Đây được coi là phân khúc còn nhiều hàng chưa bán được từ năm 2016, thậm chí là ở những năm trước đó. Trong khi đó, phân khúc dưới 1,5 tỷ đồng luôn có nhu cầu cao lại đang rất thiếu hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc cảnh báo thị trường năm 2017 sẽ chững lại mà Hiệp hội đưa ra cuối năm 2016 là có cơ sở và thực tế đúng là thị trường đã chững. Đây là điều tốt cho thị trường, bởi thị trường bất động sản cần phát triển chậm và bền vững trong lúc này. Tuy nhiên, vẫn có điểm đang được cho là bất ổn, đó là thị trường đang chạy theo tin đồn.

“Đơn cử như mới đây thông tin dự án ven sông tại Hóc Môn của Công ty Tuần Châu được đưa ra, ngay lập tức giá đất tại đây tăng vọt, trong khi TP.HCM chưa có ý kiến chấp thuận dự án hay không. Nếu dự án không được phê duyệt thực hiện, thì nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn và kẹt hàng, kéo theo đó là ảnh hưởng tới ngân hàng, bởi tiền mà các nhà đầu tư bất động sản hiện giao dịch đa phần là tiền vay ngân hàng...”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu còn cho rằng, thị trường còn rủi ro nữa đó là lượng cung lớn. Theo đó, năm 2015 - 2016, số lượng căn hộ được các chủ đầu tư chào bán vẫn còn tồn kho nhiều, trong khi hiện, thị trường tiếp tục đón nhận hàng loạt dự án mới với hàng ngàn căn hộ, đất nền được mở bán. Với số lượng lớn này đưa ra, nguồn cung sẽ tăng cao trong khi nhu cầu mua lại khá thấp, tạo ra một đợt tồn kho mới.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết thêm, thị trường rủi ro nhất là phân khúc đất nền, bởi hiện không biết đâu là giá thực của phân khúc này, người hưởng lợi chính là nhà đầu tư thứ cấp và người chịu thiệt là người có nhu cầu ở thực.

“Theo tôi, nếu cơ quan quản lý nhà nước không có biện pháp quản lý phân khúc này, sẽ dễ dẫn tới cảnh vỡ trận, bởi nhà đầu tư thứ cấp thổi giá lên cao, dễ dẫn tới cảnh bong bóng”, ông Phúc khuyến nghị.

Ngoài ra, hàng loạt rủi ro khác cũng được các chuyên gia bất động sản chỉ ra, như việc chạy đua theo tăng trưởng của thị trường, các chủ đầu tư mở bán dự án khi dự án chưa có pháp lý, chưa giấy phép xây dựng... Thậm chí, lợi dụng thị trường có sóng, nhiều chủ đầu tư còn vẽ dự án ma để huy động vốn của khách hàng.

Đơn cử, tại huyện Hóc Môn, hàng chục khách đang khóc ròng vì lỡ mua phải dự án Khu dân cư Hiển Vinh - Phú quý của Công ty Cổ phần Bất động sản Hiển Vinh. Công ty này mở bán 21 nền dự án này với giá khoảng 500 triệu đồng/nền, nhưng khi khách hàng đã đặt mua mới phát hiện không hề có dự án này.

Ông Châu cho rằng, việc thị trường chưa có sự quản lý nghiêm khiến thị trường phát triển thiếu bền vững.

“Cuộc khủng hoảng của thị trường năm 2009 có thể thấy nguyên nhân chủ yếu do quản lý chưa tốt từ cơ quan chức năng. Việc thị trường đóng băng trong thời gian dài đã kéo theo nhiều dự án, doanh nghiệp điêu đứng, nợ xấu gia tăng… Chính vì vậy, cần có một sự quản lý tốt trong sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay để thị trường này phát triển bền vững và an toàn hơn”, ông Châu khuyến nghị.