Chính sách mới sàng lọc doanh nghiệp bất động sản

Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), chính sách BĐS mới có hiệu lực sẽ sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư yếu kém, đồng thời tạo ra nhiều nhà đầu tư phát triển BĐS lớn, chuyên nghiệp và thực sự có năng lực. Phóng viên Báo Xây dựng đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Trần Nam về vấn đề này.

* Ông có cho rằng thị trường BĐS thời điểm này đang hồi phục?

- Thị trường có sự hồi phục rõ, căn cứ vào nhiều dữ liệu. Thứ nhất là thanh khoản tăng dần. Lượng giao dịch từ năm 2012 cho tới nay được ghi nhận tăng trưởng đều đặn. Ví dụ 9 tháng đầu năm 2015 có tổng cộng khoảng 28 nghìn giao dịch trong khi cả năm 2014 có 24 nghìn giao dịch. Ở Hà Nội, có 5.700 giao dịch trong quý III/2015, tăng 70% so với cùng kỳ năm ngoái. TP.HCM có khoảng 5.200 giao dịch trong quý này cũng tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Dự kiến lượng giao dịch năm 2015 sẽ tăng gấp đôi so với năm 2014 do người dân thường mua nhà nhiều hơn vào dịp cuối năm.

Thứ hai là việc tăng giao dịch nhà phân khúc cao cấp. Trước đây chủ yếu là phân khúc nhà thương mại giá rẻ, giá có khoảng 15-20 triệu đ/m2. Từ đầu năm 2015 đến nay, nhà có giá cao khoảng 30 - 40 triệu đ/m2 như khu 67 Nguyễn Chí Thanh Vin Group hoặc Golden Palace (Mai Linh) tại Hà Nội hay Central Park Sài Gòn đã được đăng ký mua hết ở giai đoạn 1. Có thể thấy thị trường đã chuyển động ở tất cả các phân khúc, từ nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho tới nhà ở cao cấp. Do vậy, lượng nhà tồn kho giảm còn khoảng trên 40% không tính những dự án dở dang, đang giải phóng mặt bằng, đang làm hạ tầng.

Thứ ba là dòng tiền hướng vào thị trường BĐS tăng. Số liệu của ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả BĐS công nghiệp, du lịch, nhà ở, văn phòng, cho vay cá nhân để sửa chữa mua nhà đều tăng. Dư nợ hiện nay khoảng 364 nghìn tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2009, lúc thị trường thấp điểm nhất. Tăng 16,65% so với năm 2014. So với tổng dư nợ của toàn hệ thống trong tất cả các lĩnh vực khoảng trên 3 triệu tỷ đồng thì con số này chiếm khoảng trên 10 - 11%.

* Theo ông, dòng tiền đổ vào BĐS từ những nguồn nào?

- Trước hết là tiền từ hệ thống ngân hàng. Từ chỗ coi BĐS là ngành phi sản xuất hạn chế cung cấp tín dụng, ngân hàng hiện nay đã xem đó là lĩnh vực được khuyến khích, được cho vay nên dòng tiền ngân hàng đổ vào đây lớn.

Dòng tiền thứ hai là từ vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Số liệu thống kê chính thức cho thấy Việt Nam thu hút được 17 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2015 trong khi lượng vốn FDI giải ngân trong cùng thời gian này là hơn 6 tỷ USD. Thị trường BĐS hấp thu khoảng 17% trong tổng vốn FDI, chỉ sau lĩnh vực sản xuất. Ước tính cả năm 2015, lượng vốn FDI đổ vào BĐS Việt Nam vào khoảng 3-4 tỷ USD. Đặc biệt như ở TP.HCM, con số này là khoảng hơn 60%.

Thứ ba là kiều hối, với khoảng 12 tỷ USD/năm. Cộng với dòng tiền của người dân tích luỹ nhàn dỗi thì có thể thấy dòng tiền đi vào thị trường BĐS dồi dào.

Trong bối cảnh huy động lãi suất ngân hàng giảm mạnh, lãi suất USD về 0%, chứng khoán chưa phục hồi chắc chắn, BĐS là kênh đầu tư có hiệu quả và an toàn hơn.

* Vì sao ông đánh giá BĐS là kênh đầu tư an toàn hơn?

- Vì có Luật mới. Hơn nữa, khủng hoảng thị trường BĐS những năm qua đã sàng lọc, loại trừ DN không chuyên nghiệp, năng lực kém… để hình thành và tồn tại nhà phát triển BĐS có chuyên môn cao, có năng lực thực sự.

Và quan trọng là các giải pháp của Chính phủ trong giải quyết khủng hoảng thị trường. Thực tế Việt Nam không dùng tiền ngân sách để cứu thị trường BĐS mà sử dụng cơ chế chính sách như nhà ở xã hội hay cho chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ to thành nhỏ… Gói 30 nghìn tỷ đồng, tính đến 31/11/2015, tổng giá trị hợp đồng đã ký cho vay đạt gần 24.410 tỷ đồng (đạt 80%) trong đó đã giải ngân được khoảng 15.465 tỷ đồng, (đạt 52%), 70% là cho người dân vay, 30% cho DN vay để xây nhà.

* Trong giai đoạn vừa qua, có một số nhà phát triển BĐS nổi lên với nhiều dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, TP lớn. Ông có ý kiến gì về hiện tượng này?

- Một trong những khiếm khuyết trong quản lý thị trường BĐS trong thời gian qua là hiện tượng phát triển mang tính phong trào. Theo thống kê của VNREA, toàn thị trường có khoảng hơn 100 nghìn DN đầu tư, kinh doanh BĐS - một con số quá lớn so với quy mô thị trường BĐS Việt Nam. Nhiều DN ngoài ngành như Điện Lực, Ngân hàng, Dầu khí, Lương thực… cũng làm BĐS. Bên cạnh đó, các Cty nhỏ, mới thành lập vốn ít cũng nhảy vào thị trường trong khi thị trường BĐS luôn đòi hỏi vốn lớn và dài hạn.

Nhà nước có tiêu chí, chính sách giúp sàng lọc các DN yếu kém không đủ năng lực như điều kiện thành lập phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng, cao gấp 3 so với trước, các nhà phát triển BĐS phải có ít nhất 20% tổng vốn đầu tư cho các dự án nhỏ hơn 10ha, 15% đối với dự án trên 10 hecta.

Trên thực tế, DN có dự án bị chậm trễ tiến độ, không đảm bảo cam kết với khách hàng do không đủ nguồn lực tài chính, khả năng vay vốn ngân hàng và kiến thức nhân lực yếu.

Các quy định mới khắt khe hơn nhằm sàng lọc các DN yếu, không đủ tiềm lực và tạo ra các chủ đầu tư đủ năng lực thực sự, chuyên nghiệp, qua đó tạo một thị trường lành mạnh. Luật đã quy định các điều kiện, có tồn tại được hay không phục thuộc vào chính bản thân DN. Các yếu tố còn lại như tổ chức bộ máy, quan hệ, chiến lược, khả năng huy động vốn… cũng quyết định sự thành công đó.

* Quan điểm của ông về cơ chế chính sách vận hành và thúc đẩy thị trường BĐS?

- Tôi nghĩ là hành lang pháp lý cho thị trường BĐS cần tiếp tục hoàn thiện và bổ sung. Cụ thể là cần tạo ra được hệ thống thể chế tài chính kiến tạo ra được nguồn lực tài chính hay nói cách khác là tạo ra dòng tiền lâu dài, ổn định, bền vững cho thị trường BĐS thông qua việc thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS, quỹ tái thế chấp BĐS… Đây là những tổ chức tài chính phi ngân hàng nhưng đáp ứng được nhu cầu đầu tư của người dân. Ví dụ muốn đầu tư phải có ít nhất 5 tỷ đồng để mua căn hộ và bán lại nhưng nhiều người chỉ có 500 triệu nên họ không thể tham gia đầu tư được. Nếu tạo ra được các quỹ đầu tư BĐS thì thị trường sẽ phát triển nhanh và mạnh hơn nữa. Những người có ít tiền cũng có thể tham gia đầu tư bằng cách mua chứng chỉ quỹ vừa lợi nhuận, vừa an toàn.

* Ông nhận định thế nào về thị trường BĐS Việt Nam trong 10 năm tới?

- Trước mắt, nếu đầu tư mà trông mong vào việc tăng giá thì chưa có, vì giá đang khá ổn định, trong ngắn hạn giá chưa thể tăng. Với tình hình kinh tế hiện tại, tôi nghĩ, nếu bạn có tiền dư có thể mua nhà để cho thuê - đó là một hướng tốt để đầu tư.

Về lâu dài, mỗi năm dân số Việt Nam tăng thêm 1 triệu người. Tỷ lệ nhà ở mới đạt khoảng 20,6 m2/đầu người thấp hơn nhiều các nước trong khu vực. Cộng thêm với quan niệm của người Việt coi nhà là tài sản gốc, “an cư lập nghiệp” nên sẽ tạo ra nhu cầu rất lớn.

* Trân trọng cảm ơn ông