Tín dụng bất động sản: Còn đó nỗi lo?

Không còn cảnh ế ẩm tràn lan, thị trường bất động sản (BĐS) đang "ấm" dần, tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà chung cư. Tuy nhiên, cùng với hàng trăm dự án đang từng ngày "mọc" lên, từ nay đến cuối năm, liệu tình trạng "bong bóng" BĐS có diễn ra và nỗi lo về tín dụng BĐS có còn?

Dư thừa nguồn cung cao cấp

Tính đến nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS vẫn ở mức an toàn, khoảng 8%, nhưng không ít người tỏ ra lo ngại về nguy cơ tăng "nóng" trong thời gian tới. Bởi, dự án BĐS đang "mọc" lên như nấm, đi kèm là các chương trình ưu đãi của những ngân hàng bắt tay cùng công ty BĐS cho vay với người mua nhà. Không chỉ dành sự ưu ái cho khách hàng mua nhà muốn vay vốn, các ngân hàng vẫn nhắm tới các chủ đầu tư BĐS, vì thông thường các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải huy động nguồn vốn ngân hàng để thực hiện dự án. Khi bất an của người mua nhà về các dự án đã bị chủ đầu tư cầm cố với ngân hàng vẫn còn đó, việc các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh cho vay BĐS có đáng ngại?

Theo Bộ Xây dựng, 7 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS vẫn tiếp tục xu hướng ổn định, mặc dù có tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng hiện chưa có dấu hiệu bất thường. Tuy nhiên, phần lớn tín dụng BĐS đang tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ ưu tiên cho một số nhà đầu tư có tên tuổi. Nếu không kiểm soát tốt tài chính, kiểm soát tốt các dự án cho vay cũng như khả năng cung - cầu sản phẩm trên thị trường, thì câu chuyện này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho tất cả các bên.

Tính toán của Bộ Xây dựng cho thấy, nếu thực hiện hết các dự án BĐS, dự báo đến cuối năm 2016 và đầu năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp, nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Nhìn vào hầu hết các dự án đang triển khai trên địa bàn Hà Nội, có thể thấy nhận định trên là đúng.

Cẩn trọng với "bánh vẽ"

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong những tháng đầu năm nay, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS đạt hơn 415.443 tỷ đồng, tăng 32,92% so với thời điểm đầu năm 2014, tăng 5,76% so với đầu năm 2016. Nhiều ngân hàng liên tiếp đưa ra những gói cho vay BĐS với những lời mời khá hấp dẫn như miễn lãi suất trong 6 tháng hay 1 năm đầu, giảm 2%/năm so với lãi thông thường... Nhưng, không nhiều người đi vay tính toán kỹ rằng, chỉ ngay sau thời gian hưởng lãi suất ưu đãi, người vay sẽ phải chịu lãi suất cho vay thông thường, tính theo công thức lãi suất huy động VND kỳ hạn dài nhất cộng với biên độ 3-4%, thậm chí là 5%/năm, nên mức lãi suất sẽ không thấp. Ngay cả đại diện các ngân hàng cũng cảnh báo, cần phân biệt vay mua để ở, hay đầu tư kinh doanh, vì lãi suất cho vay mua nhà để ở thấp hơn so với mua cho thuê hay kinh doanh.

Trong khi nhiều người lo ngại về nguy cơ tín dụng BĐS sẽ tăng trưởng "nóng" trong những tháng cuối năm, đại diện một ngân hàng lớn có hội sở ở Hà Nội lại khẳng định, ngân hàng đã trải qua thời kỳ "bong bóng", nên việc kiểm soát rủi ro sẽ chặt hơn. Ngân hàng sẽ xem xét các nhu cầu vay mua BĐS để ở hay đầu tư, từ đó đưa ra phương án lãi suất phù hợp và ngân hàng chỉ ưu tiên giải ngân vốn với những dự án tốt.

TS Trần Du Lịch cho rằng, thời gian qua mặt bằng lãi suất ổn định, góp phần tăng trưởng tín dụng BĐS. Sau "cú ngã" vì BĐS những năm trước, hiện các ngân hàng hướng đến đối tượng cá nhân vay mua nhà để ở, thay vì đổ vốn ồ ạt vào các dự án. Đầu tư vào các dự án "bê trễ" mà các ngân hàng không giám sát được dòng vốn là vấn đề đáng lo ngại. Nếu nới lỏng tín dụng cho những công trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đang có sức mua tốt thì không lo nhiều về "bong bóng". Song, thực tế hiện nay cho thấy xu hướng phát triển nhà ở cao cấp, nên cần phải cảnh báo nguy cơ nếu dòng vốn tiếp tục đổ vào phân khúc thị trường này...

Tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng đã giảm còn 2,58% trên tổng dư nợ, tức là dưới ngưỡng nguy hiểm (3%), nhưng không có nghĩa là các ngân hàng đã "thoát" khỏi nợ xấu. Cảnh báo về rủi ro cho vay đối với BĐS chưa bao giờ thừa, bởi BĐS từng làm ngân hàng "lao đao" vì những khoản nợ xấu khổng lồ. Nguy cơ "bong bóng" BĐS từ nay đến cuối năm vẫn còn đó, và các ngân hàng vẫn cần phải tiếp tục cho vay theo hướng giám sát chặt chẽ.