Tìm cơ chế “mở” cho nhà ở xã hội

Theo dự báo, đến năm 2020, cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ dành cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay chỉ đáp ứng được khoảng 10.000 căn/năm. Mặc dù biết rõ mười mươi là nếu đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội sẽ không lo ế, song phần lớn các DN hiện nay vẫn không mặn mà.   

Vắng các dự án nhà thu nhập thấp

“Các thủ tục quy trình được cấp phép nhà ở xã hội còn rất phức tạp, kéo dài, lợi nhuận lại không cao, nhà đầu tư mất tính tự chủ. Vì vậy, chưa hấp dẫn các nhà đầu tư, tỷ trọng nhà ở xã hội do DN đầu tư còn ít. Ngoài ra, có sự chênh lệch giá với nhà ở thương lại do được hưởng ưu đãi dẫn đến dễ nảy sinh tiêu cực trong phân phối, không đúng đối tượng, đòi hỏi sự kiểm tra giám sát nghiêm ngặt cũng như tình trạng mua đi bán lại mặc dù có quy định 5 năm mới được quyền chuyển nhượng, nhưng trong thực tế họ lách luật bằng giấy viết tay, cho ở nhờ…” - Ông Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Theo đánh giá của giới chuyên gia ngành xây dựng, với mức thu nhập bình quân của phần lớn người dân hiện nay trên cả nước (chỉ khoảng 4-5 triệu đồng/ tháng), các DN, chủ đầu tư nên chú trọng nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Vì phân khúc này cung bao giờ cũng không đủ cầu.

'Chiến lược phát triển Nhà ở xã hội cũng đã được Bộ Xây dựng đưa ra. Và theo dự báo, đến năm 2020, cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ dành cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, qua khảo sát cho thấy, số căn hộ thuộc phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp vẫn rất “lèo tèo”, so với số lượng nhà ở thương mại.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hải Phòng, tính đến thời điểm hiện nay, toàn thành phố Hải Phòng mới xây dựng xong 764/9.882 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở xã hội (đạt tỷ lệ 7,7%). Tình trạng tương tự diễn ra tại tỉnh Đồng Nai.

Con số của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, toàn tỉnh được phê duyệt 91 dự án nhà ở xã hội nhà thu nhập thấp từ năm 2008, song, đến nay, sau 7 năm triển khai, mới chỉ có 23 dự án hoàn thành.

Không chỉ Hải Phòng, Đồng Nai, mà thực trạng này còn diễn ra ở hầu hết các địa phương trên cả nước, trong đó không loại trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Mặc dù nhu cầu của người thu nhập thấp về nhà ở là rất lớn, song với những diễn biến trên thị trường nhà ở hiện nay cho thấy, các DN ngành bất động sản hầu như không quan tâm đến phân khúc nhà ở này, thay vào đó, phân khúc nhà ở giá 2-3 tỷ đồng/ căn mới là phân khúc chiếm ưu thế hiện nay.

Tại TP Hồ Chí Minh, số liệu thống kê cho biết, hiện toàn thành phố này hiện đang có 40.000 căn hộ có giá 3-4 tỷ đồng, trong khi số căn hộ giá thấp lại vô cùng khiếm tốn.

“Cũng có DN đầu tư vào dự án nhà ở xã hội, song, đó chủ yếu là những dự án nhà ở thương mại nằm ở vị trí đất khó bán nên họ mới chuyển sang làm nhà ở thu nhập thấp” – lãnh đạo một công ty địa ốc tại quận 1, TP Hồ Chí Minh chia sẻ.

Doanh nghiệp không thiết tha với dự án nhà thu nhập thấp.

Còn nhiều vướng mắc

Theo nhận định của lãnh đạo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều cơ chế nhằm khuyến khích phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhưng phần lớn DN không mặn mà vì đầu tư vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp.

Nói rõ hơn về nguyên nhân khiến phần lớn DN, chủ đầu tư không “tha thiết” với phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp hiện nay, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nêu quan điểm, các DN xin đất để xây dựng dự án phải qua các thủ tục rất  khó khăn, nào là xin duyệt quy hoạch, xin duyệt diện tích... Thủ tục này xong rồi lại đến các thủ tục về vốn vay cũng không phải là chuyện đơn giản.

“Tôi lấy ví dụ có DN chỉ muốn xây những chung cư với các căn hộ có diện tích khoảng 20-30m2 nhưng thực tế để xin làm nhà với diện tích như vậy rất khó. Rồi DN phải qua nhiều khâu kiểm toán trong quá trình thi công xây dựng. Ngay cả gói hỗ trợ 30.000 tỷ cũng vậy, để tiếp cận được gói này, thực sự rất vất vả. Đó là nguyên nhân khiến cho DN cảm thấy nản mỗi khi nghĩ đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội” – ông Đực chia sẻ.

Nhiều ý kiến của DN cũng cho rằng, tuy Nhà nước đã có chính sách miễn giảm thuế sử dụng đất, thuế thu nhập DN, cho vay với lãi suất ưu đãi…, song cứ nghĩ đến các quy trình, thủ tục lại vô cùng phức tạp, mất nhiều thời gian… là ngại. Đã vậy, DN lại không được tự quyết định giá bán mà phải theo mức trần. Đó là hàng loạt lý do khiến đa số DN, chủ đầu tư lâu nay thờ ơ với phân khúc nhà ở xã hội.

Thực tế, không thể trách các DN bởi, bất cứ một DN nào cũng vậy, mục tiêu của họ khi kinh doanh là phải có lợi nhuận. Nếu không thấy lợi nhuận, hoặc lợi nhuận quá ít so với những công sức mà họ phải bỏ ra, sẽ chẳng một DN nào mặn mà.

Theo ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội, với cách tính hiện nay, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được hưởng 10% lợi nhuận, con số này quá thấp so với việc đầu tư vào các dự án nhà thương mại. Và như vậy, việc các DN không lưu tâm đến các dự án nhà thu nhập thấp cũng là điều dễ hiểu.

Giới chuyên gia ngành địa ốc cho rằng, để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, rất nên thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội hiện nay, đó là phải đi theo cơ chế thị trường. Theo đó, Nhà nước sẽ xóa bỏ các ưu đãi cho chủ đầu tư hiện nay mà chỉ tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Và DN khi thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng giống như nhà ở thương mại, nhưng phải dành tỷ lệ từ 20 – 50% tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích từ 25 – 45m2/căn hộ.

Bên cạnh đó, chính sách của nhà nước nên “mở” hơn,  tạo điều kiện để DN có thể xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ, khi đó, DN không phải bỏ nhiều chi phí, người nghèo mới có cơ hội sở hữu nhà ở.