Tìm cách tháo “ngòi nổ” tranh chấp chung cư ở TP HCM

Trên địa bàn TP HCM, trong thời gian qua đã xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến chung cư dẫn đến các khiếu nại kéo dài, thậm chí có phần gay gắt, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống cư dân và tình hình an ninh trật tự trên địa bàn.

Làm sao tháo được “ngòi nổ” tranh chấp chung cư là một trong những nội dung quan trọng được thành phố quan tâm, đưa ra thảo luận tại hội thảo chuyên đề về vấn đề này vừa diễn ra.

Đầy rẫy vi phạm

Ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà và Công sở, Sở Xây dựng TP HCM – đã dẫn kết quả kiểm tra 30 chung cư trên địa bàn của Thanh tra Sở Xây dựng cho thấy, chỉ có 26 chung cư thành lập Ban quản trị, trong số đó có 6/26 chung cư Ban quản trị không ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành, 8/26 Ban quản trị không tổ chức lấy ý kiến cư dân, 7/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị, 8/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao phần diện tích sử dụng chung của nhà chung cư cho Ban quản trị (chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư An Bình, chung cư Aview thuộc khu dân cư 13C).
Ngoài ra, có 15/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cho Ban quản trị. Có 8/30 chung cư có tranh chấp về quyền sử hữu chung về cách xác định diện tích căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng được chủ đầu tư sử dụng sai công năng, tranh chấp tầng hầm, phòng y tế, khu sinh hoạt đa năng…

Đặc biệt, cả 30 chung cư kiểm tra đều vi phạm về an toàn điện và có tới 19/30 chung cư vi phạm xây dựng như phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế so với bản vẽ, xây thêm một số hạng mục như nhà bảo vệ, trạm điện, trụ ATM, quán cà phê, nới rộng diện tích căn hộ trên hành lang sử dụng chung, lắp dựng trạm thu phát sóng tại sân thượng; 10/30 chung cư cư dân chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

“Nóng” tranh chấp sở hữu chung

Ông Nguyễn Thanh Hải cho biết, hiện nay tranh chấp liên quan đến chung cư ngày càng nhiều, chủ yếu tranh chấp về diện tích sở hữu và sử dụng chung, quản lý, sử dụng kinh phí vận hành, công tác đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy, sử dụng kinh phí bảo trì sở hữu chung, hội nghị nhà chung cư, chất lượng công trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân…

Thực tế cho thấy, hiện nay thường có 3 loại tranh chấp liên quan đến chung cư, gồm tranh chấp về sở hữu chung giữa tập thể cư dân, Ban quản trị, chủ đầu tư (nơi để xe, quỹ bảo trì, nhà sinh hoạt cộng đồng); tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành chung cư (phí quản lý, phí trông giữ xe) và tranh chấp cá nhân giữa người mua nhà và chủ đầu tư (cách tính diện tích căn hộ, thu thuế VAT, vật liệu xây dựng…).

Đại diện Ban quản trị của một chung cư nằm trên địa bàn thành phố nêu bức xúc tranh chấp sở hữu chung - riêng giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu. Theo vị đại diện này, ngay hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và cư dân khi nói về diện tích chung vẫn rất chung chung, cho nên khi đặt bút ký nhiều người dân không nắm vững. Và đây cũng là điểm mà chủ đầu tư lợi dụng để ép người dân sau này khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu chung - riêng.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng không muốn buông quản lý vận hành nên dẫn đến tình trạng họp chung cư lần đầu bị kéo dài thời gian. Đồng thời, khi họp thì dùng phiếu bầu ủy quyền để loại những người tham gia Ban quản trị không có thiện cảm với chủ đầu tư. Chính vì vậy, vị đại diện này kiến nghị với cơ quan chức năng là cần làm rõ ngay từ đầu về phần sở hữu diện tích chung - riêng và duy trì xuyên suốt cho tới khi hoàn công dự án.

Thực tế, khi Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra tình hình hoạt động tại một số chung cư trên địa bàn TP HCM thì vấn đề bức xúc nhất vẫn là tranh chấp sở hữu chung - riêng, đặc biệt là nơi để xe. Tiếp đó là phí bảo trì, phí quản lý chung cư, cũng như chất lượng, vấn đề phòng cháy, chữa cháy…

Cần xử lý mạnh tay

Để tháo gỡ các tranh chấp đó, ông Nguyễn Thanh Hải kiến nghị, Chính phủ ban hành các văn bản xử lý các hành vi chủ đầu tư cố tình không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; chủ đầu tư không bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư và quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị; chủ đầu tư hoặc Ban quản trị sử dụng sai mục đích, lạm dụng đối với quỹ vận hành và bảo trì…
Còn ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, cần tăng cường vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan quản lý sử dụng chung cư như Sở Xây dựng, UBND quận huyện, phường xã, thị trấn để tiến hành kiểm tra thường xuyên, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần có quy định cụ thể quyền sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư vì đây là vấn đề xảy ra nhiều tranh chấp nhất trong thời gian qua.

Ông Đỗ Phi Hùng cũng cho rằng, đối với Ban quản trị chung cư, pháp luật cần quy định chặt chẽ, cụ thể hơn, nhất là có thêm tiêu chuẩn về trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức và tinh thần trách nhiệm của Ban quản trị. Đồng thời, pháp luật cũng cần có chế tài xử lý mạnh với chủ đầu tư không bàn giao phần sở hữu chung cho tập thể cư dân thông qua đại diện Ban quản trị. Hệ thống tòa án cần đảm bảo thời gian xét xử vụ án đối với các tranh chấp liên quan đến chung cư vốn ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người dân.

Cùng quan điểm, đại diện Công ty Him Lam Land cho rằng, việc xử lý các vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư đáng quan tâm lưu ý và cần phải được luật hóa một cách rõ ràng, mạnh mẽ.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, tính đến tháng 12/2014 trên địa bàn có 1.244 chung cư; trong đó có 1.107 chung cư đã đưa vào sử dụng, 30 chung cư đã hoàn thành nhưng chưa đưa vào sử dụng và 107 chung cư đang thi công.