Thủ tục “rùa bò”, thị trường BĐS khó hồi phục

Ngày 8-10, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh- HoRea tổ chức hội thảo "Khủng hoảng, khôi phục và phát triển thị trường bất động sản- Kinh nghiệm của Hoa Kỳ, Thái Lan và bài học cho Việt Nam”. Bên lề hội thảo, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoRea đã có những ý kiến chia sẻ với phóng viên.

*  Từ những kinh nghiệm xử lý khủng hoảng BĐS của các nước, những bài học nào có thể áp dụng cho Việt Nam, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Ở nước ta có những lúc sốt giá xi măng, sốt giá sắt thép, sốt giá xăng dầu dẫn đến những đợt tăng giá làm ảnh hưởng tới chi phí xây dựng và một chi phí rất phi lý từ 2008 đến đầu 2013 đó là chi phí lãi vay quá cao. Giai đoạn 2008-2009 có giai đoạn DN BĐS phải vay với lãi suất 25%/năm và hiện nay mặc dù lãi vay còn khoảng 13%/năm nhưng vẫn còn những khoản nợ cũ với lãi suất cao và lãi suất này cũng được tính vào giá thành và người tiêu dùng cuối cùng cũng phải gánh chịu. Rồi chi phí do thủ tục hành chính kéo dài, ở Kuala Lumpur- Malaysia thì trung bình một dự án chỉ trong vòng 6 tháng là giải quyết xong các thủ tục. Những dự án trọng điểm của Chính phủ Malaysia, của thành phố Kuala Lumpur thì chỉ giải quyết trong vòng 1 tháng là xong thủ tục, trong khi các thủ tục của chúng ta thời gian kéo rất dài. Còn ở Hoa Kỳ, Chính phủ và Quốc hội điều chỉnh từng điều luật một rất nhanh, chứ không phải điều chỉnh cả bộ luật.

* Còn ở ta, có thể nói khái quát tình hình này ra sao, thưa ông?

Ở ta, trật tự pháp luật chưa được tôn trọng, đôi khi những quy định của nghị định lại cao hơn luật, rồi có những thông tư của cấp Bộ lại có những quy định khác với nghị định…Thực tế là Nghị quyết 02 và Nghị quyết 48 của Chính phủ được ban hành đã lâu nhưng việc triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ kết quả hết sức khiêm tốn. Hiện nay chưa đến 1% số tiền trong gói 30.000 tỷ được giải ngân, trong khi chúng ta biết mục tiêu của NQ 02 để kích cầu tiêu dùng, góp phần khơi thông thị trường BĐS. Như vậy, có thể nói khái quát là thủ tục của ta quá nhiêu khê, làm cho các chính sách, hỗ trợ rất khó đạt hiệu quả.

* Vậy theo ông, cần những bước đi cụ thể nào để giải quyết những khó khăn trước mắt cho thị trường BĐS?

HoRea đề nghị các ngành, các cấp khẩn trương đưa ra những điều kiện thuận lợi để Việt kiều cũng như người nước ngoài mua được nhà tại VN. Nếu cho người Việt ở nước ngoài được mua nhà, sở hữu nhà, định đoạt căn nhà như người Việt trong nước sẽ giúp Việt kiều gắn bó hơn với quê hương, giúp cho thị trường BĐS trong nước sống động hơn. Tương tự, đối với người nước ngoài, thì cũng nên tạo điều kiện cho họ mua nhà tại Việt Nam. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh có trên 80.000 người Hàn Quốc, có khoảng 10.000 người Nhật, có khoảng 6.000 người Philippines đang sống và làm việc, nhu cầu về nhà ở của họ là rất lớn. Nếu mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam không chỉ giải quyết khó khăn trước mắt của phân khúc thị trường BĐS cao cấp mà về lâu dài còn làm tăng tổng giá trị tài sản quốc gia, vì đây được xem như là công tác xuất khẩu tại chỗ. Dĩ nhiên chúng ta cũng phải có quan điểm rất rõ ràng, tức là người nước ngoài chỉ được mua những BĐS cao cấp như villa, căn hộ hạng sang. Như vậy người nước ngoài không cạnh tranh trực tiếp với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong nước  và như thế sẽ tạo sự hồi phục nhanh chóng cho thị trường BĐS trong nước.

* Riêng TP. Hồ Chí Minh, hiện rất nóng chuyện chuyển đổi quy mô căn hộ, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cùng với việc xác định thế nào là quận vùng ven. Ý kiến của ông về vấn đề này?

Có thể nói ngay, việc chuyển đổi quy mô căn hộ và chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm. UBND thành phố vừa có văn bản thông báo cho chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và cơ cấu lại quy mô căn hộ, nhưng trước mắt chỉ chấp thuận cho các quận ven và ngoại thành. Vậy xác định cụ thể là thế nào là quận ven, như quận Tân Phú, Tân Bình, Thủ Đức… có được coi là quận ven hay không? HoRea kiến nghị, chỉ trừ khu vực trung tâm nội thành 930ha là không được chuyển đổi quy mô căn hộ cũng như chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, còn các khu vực còn lại đề nghị đều có thể xem xét cho chuyển đổi. Mặt khác, khi đã chấp nhận cho chuyển đổi quy mô căn hộ từ lớn sang nhỏ mà Sở Xây dựng lại yêu cầu không làm tăng dân số thì đó là điều phi lý, là một bài toán vô nghiệm. Trong khi theo Thông tư 02, Bộ Xây dựng cho phép nếu tổng diện tích sàn mà không thay đổi thì không cần xét quy mô dân số.

Nhìn chung, theo HoRea, Nghị quyết 02 cần được triển khai nhanh chóng, nhằm giải quyết tình hình cực kỳ khó khăn của thị trường BĐS hiện nay. Cùng đó, những dự án nhà ở thương mại vừa và nhỏ đang xây dựng dở dang rất cần tiếp sức để hoàn thiện công trình và qua đó thị trường sẽ có ngay một số lượng căn hộ đáng kế vì những dự án dở dang đó chỉ mất vài tháng để hoàn thiện công trình.

Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, từ đầu năm đến nay, các DN BĐS đã bán được 4.437 căn hộ/14.490 căn hộ (tỉ lệ 30,62% so tổng số tồn kho BĐS cuối năm 2012). Hiện đang tồn 10.053 căn hộ với tổng giá trị khoảng 17.663,42 tỷ đồng.

Theo đánh giá của giới kinh doanh BĐS và chuyên gia kinh tế, chưa bao giờ BĐS phải hạ giá thành sản phẩm như trong đợt này, không ít DN chấp nhận hy sinh lợi nhuận. Đối với căn hộ trung bình giá giảm 10-20%, cao cấp giảm 40-50%  và dự báo giá căn hộ giảm chưa có điểm dừng.

Theo CBRE, giá căn hộ tiếp tục giảm trên thị trường thứ cấp, cao cấp. "Giảm giá đối với căn hộ hoàn thiện thì tốt cho người mua, giảm giá đối với căn hộ bắt đầu xây thì rất rủi ro cho người mua bởi vì không ai kinh doanh mà chịu lỗ”, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành khẳng định.

Trong khi đó, gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ dành cho thị trường này vẫn chậm và chưa tác động tích cực. Riêng TP. Hồ Chí Minh tính đến hết tháng 9, mới có 51 khách hàng cá nhân đăng ký vay với tổng số tiền vay là 71,2 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện nay, số tiền giải ngân chỉ dừng lại ở con số 5,93 tỷ cho 18 khách hàng. Trước tình hình u ám của thị trường BĐS, giới kinh doanh dự báo việc xuống giá chưa có điểm dừng.