BĐS cao cấp: "Nóng lạnh" bất thường

Theo nhiều chuyên gia, BĐS Hà Nội luôn thua xa Tp.HCM về độ chuyên nghiệp và minh bạch. Tuy nhiên, nhiều dự án BĐS cao cấp Hà Nội nhiều tháng qua liên tiếp mở bán với mức giá chót vót.

Sản phẩm địa ốc cao cấp vẫn âm thầm vận động trong nỗ lực vượt khó của nhiều chủ đầu tư. Tại Tp.HCM, sự cố gắng của doanh nghiệp thể hiện bằng các đợt giảm giá mạnh cho BĐS đất nền, biệt thự nhà phố (tiêu biểu là Novaland). Điều ngạc nhiên, không ít chủ đầu tư tại Hà Nội bán được hàng trong thời gian qua, bất chấp khó khăn của thị trường.

"Ngược gió"

Có thể nói, nét chung thị trường BĐS năm 2013 là giảm giá ở tất cả các mặt hàng (mức độ khác nhau ở từng phân khúc). Trong đó, tiêu biểu nhất là các dự án (DA) phát triển chung cư trung cấp, bình dân và cao cấp.

Tại Tp.HCM, thông tin xuống giá liên tục được phát đi từ các ông chủ địa ốc chuyên doanh sản phẩm giá trị lớn. Gần đây nhất, cú "sốc" mang tên Novaland và Phát Đạt. Tháng 9/2013, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt công bố giảm 50% giá căn hộ tại DA khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc DA The EverRich 3 (giá chào bán dự kiến về mức 40 triệu đồng/m2 so với 80 – 100 triệu đồng/m2 như trước). Theo sát, Tập đoàn Novaland với tuyên bố giảm giá gần 50% cho căn hộ DA Sunrise City giai đoạn 3 (27 triệu đồng/m2 so với gần 50 triệu đồng/m2 như trước).

Theo CBRE, 3 tháng vừa qua, thị trường Tp.HCM có hơn 1.726 căn hộ được chào bán, tăng 45,8% so với quý trước và tăng 11,6% so với cùng kỳ. Trong đó, phân khúc bình dân chiếm 72,4%, căn hộ cao cấp đạt 21,1%, nhà trung cấp chỉ có 6,6% và không có DA mới nào chào bán ở phân khúc hạng sang. Mức giá phân khúc cao cấp phổ biến ở 1.300-1.600 USD/m2, kèm theo nhiều khuyến mại khác.

Trong khi đó, thị trường phía Bắc lại cho thấy sức mạnh của doanh nghiệp BĐS trong phân khúc cao cấp thông qua hàng loạt hoạt động công bố mở bán các sản phẩm biệt thự, liền kề ở nhiều DA khu đô thị. Mở đầu, giữa năm 2013 là Sudico. Doanh nghiệp này đã mở bán khá thành công 2 đợt DA Nam An Khánh, bằng cách ký hợp đồng vay 120 tỷ đồng từ MB Bank đầu tư cho các căn biệt thự, đồng thời tài trợ gói 250 tỷ đồng cho khách hàng vay.

Từ tháng 3 tới tháng 6/2013, các sản phẩm tại DA Nam An Khánh liên tiếp được giao dịch và góp phần quan trọng trong doanh thu 1.132 tỷ đồng năm 2013 của Sudico. Viglacera Land cũng táo bạo bung hàng với 33 căn liền kề cao cấp Xuân Phương. Công ty CP Đầu tư & Phát triển Lũng Lô 5 chuẩn bị mở bán Exington Estate, với 300 căn nhà liền kề, biệt thự, diện tích 70-100 m2, giá bán dự kiến dưới 30 triệu đồng/m2. Bitexco nhận đăng ký mua biệt thự, nhà shophouse của dự án The Manor Central Park giai đoạn 1,…

Gần đây nhất, và "giật gân" nhất, là trường hợp của đại gia Tân Hoàng Minh, với quyết định khởi công DA và nhận khách hàng đăng ký mua căn hộ D. Le Pont Dor (Hoàng Cầu, Đống Đa); DA gồm 308 căn hộ với nhiều loại diện tích, thiết kế khác nhau, có giá bán từ 35 triệu đồng/m2 và dự kiến hoàn thành, bàn giao trong quý I/2015. Cũng trong tháng 10/2013, Công ty CP BĐS Tây Hồ Tây (Refico) mở bán căn hộ tại DA Watermark (đường Lạc Long Quân, Q.Tây Hồ) diện tích từ 54,5m2 – 204m2, giá bán từ 46 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT.

"Diều lên"?

Theo đại diện CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường tăng lên đột biến cho thấy niềm tin của chủ đầu tư đã phần nào quay trở lại. Trong thời gian tới dự kiến nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục tăng và thị trường bắt đầu "le lói" tín hiệu tích cực cho sự phục hồi. Tuy nhiên, nếu so sánh, phải chăng doanh nghiệp BĐS Tp.HCM quá "đuối sức" so với các doanh nghiệp BĐS Hà Nội.

Việc hàng loạt các DA nhà ở cao cấp được mở bán (hoặc sắp được mở bán trong tháng 10/2013 như khu căn hộ DA chung cư cao cấp Discovery Complex do Tập đoàn Kinh Đô TCI rót vốn) cho thấy lực tài chính của các chủ đầu tư BĐS ở Hà Nội còn rất mạnh. Từ những "ông lớn" như Vingroup với 2 đại dự án Royal City, TimesCity, hay những "đại gia" khác như Tân Hoàng Minh, Bitexco… đều rất mạnh tay chi tiền.

Những bức xúc về chi tiết căn hộ bị thay đổi, nội thất, thiết kế không như nhà mẫu chưa kịp "nguội", Vingroup đã kịp bán đắt như tôm tươi các căn hộ ở TimesCity; đồng thời liên tục rót vốn hoàn thiện hạ tầng đô thị trong khu đô thị Hoàng Gia. Tân Hoàng Minh tỏ ra "minh bạch" bằng cách hoàn thành nghĩa vụ thuế ngay lập tức và khởi công, mở bán DA Cầu Vàng (D. Le Pont Dor), với mức giá ngót 2.000 USD/m2.

Đại diện Tân Hoàng Minh khẳng định, nguồn vốn để triển khai DA của họ chủ yếu là vốn tự có. Trong khi đó, Vingroup "điểm tô" thêm thương hiệu của mình bằng thông tin tập đoàn này đã được Tp. Hà Nội cấp hơn 200 ha đất tại Long Biên để tiếp tục triển khai lĩnh vực BĐS. Ông chủ Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu cũng hé lộ tiềm lực tài chính bằng phát ngôn sẵn sàng mua lại các DA, lô đất doanh nghiệp khác bán nếu giá hợp lý bằng… vốn tự có.

Đối với BĐS cao cấp tại Hà Nội đang được giới bình luận đánh giá là sẽ "nóng" trong quý IV/2013, "cuộc chơi" có lẽ chỉ dành cho những chủ đầu tư bạo tay chi tiền. Bởi ở góc nhìn người tiêu dùng, tài chính ổn định là yếu tố không thể thiếu cho thương hiệu của doanh nghiệp. Đâu đó là dự báo tích cực cho sản phẩm cao cấp sẽ hồi sinh trong năm 2014 với nhiều đại gia dần quan tâm, rót tiền mạnh vào phân khúc này.