Thông tin mù mờ, định giá đất dễ tiêu cực

Thủ tục rườm rà, doanh nghiệp “mất kiên nhẫn” chờ đóng tiền hoàn tất thủ tục nên xây dựng không phép và bị tuýt còi.

“Việc xác định giá đất có nhiều vướng mắc, khó khăn trong thực tế lẫn pháp lý”. Ông Nguyễn Như Bình - Trưởng phòng Kinh tế đất Sở TN&MT TP.HCM nhận xét về thủ tục thẩm định giá tính tiền sử dụng đất với Pháp Luật TP.HCM.

Muốn nộp tiền phải làm “đơn xin”

* Đồng ý doanh nghiệp có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất song đây lại là nguồn thu lớn cho ngân sách thì sao có doanh nghiệp phải làm đơn xin nộp? Thực tế, một số doanh nghiệp gặp vướng thủ tục, kéo dài thời gian nên xây dựng luôn và bị phạt. Vì sao có tình trạng này, thưa ông?

+ Ông Nguyễn Như Bình: Ngoài các vướng mắc tôi đã nêu, trong các tình huống này thì có thêm lý do khác. Chẳng hạn trường hợp xin ứng trước tiền sử dụng đất để xin phép xây dựng thì chúng tôi vẫn không thể giải quyết vì không có cơ sở để tạm thu rồi tính sau.

Dự án Orchard tại quận Phú Nhuận bị báo chí phản ánh xây dựng không phép bảy tầng thì chủ đầu tư là Công ty Cổ phần thương mại Phú Nhuận cho rằng thủ tục xác định giá đất quá chậm dẫn đến chưa thể xin phép xây dựng. Trường hợp này còn có lý do khác, là do đơn vị tư vấn không thực hiện việc thẩm định nên phải chọn lại đơn vị khác. Tuy vậy, chứng thư do đơn vị tư vấn lập khi trình qua Hội đồng thẩm định giá TP lại bị trả để làm lại vì chưa hợp lý…

Nói chung, sự chậm trễ là do nhiều nguyên nhân cộng hưởng.

* Thủ tục phê duyệt giá đất chiếm bao lâu trong tổng thời gian từ ba đến năm năm để doanh nghiệp có giấy phép xây dựng cho dự án?

+ Lâu hay nhanh là ở quá trình giải quyết. Khi hồ sơ đã đầy đủ thì thời hạn Sở TN&MT chuyển UBND TP ký phê duyệt giá đất rất nhanh. Tuy nhiên, mỗi dự án mỗi khác do phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên tôi nghĩ khó nói một khoảng thời gian cụ thể.

Cụ thể, các dự án có yếu tố đặc biệt như một dự án khách sạn cao cấp thì việc xác định giá phức tạp hơn. Rồi sự chuyên nghiệp, lương tâm nghề nghiệp của đơn vị tư vấn trong việc lập chứng thư thẩm định giá. Nếu đó đạt chất lượng thì thời gian phê duyệt nhanh còn không thì bị trả và làm lại từ đầu.

Kế đến, nếu các cơ quan liên quan phối hợp tốt trong việc xác định giá để ban hành chứng thư thì thời gian xác định giá cũng sẽ nhanh hơn. Ngoài ra, dự án còn có thể bị tác động bởi các lý do khác như việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc… Chưa kể các quy định về việc xác định giá đất còn có sự thay đổi, làm ảnh hưởng đến thủ tục này.

Cơ quan nhà nước cũng “vật vã”

* Những vướng mắc hay gặp phải trong việc xác định giá đất xuất phát từ quy định là gì, thưa ông?

+ Ví dụ, theo Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT, phiếu điều tra giao dịch thành làm cơ sở so sánh khi xây dựng giá đất phải có chữ ký xác nhận của bên bán, người mua. Thực hiện yêu cầu này rất khó khăn và hiện nay Bộ TN&MT đã bãi bỏ yêu cầu này.

Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá nghe hợp lý song không dễ thực hiện. Bởi vì ngân hàng dữ liệu hiện quá thiếu, đồng thời những giao dịch thành cũng chưa chắc xác định đúng giá mua bán do người dân không muốn ghi đúng giá để né thuế.

Cạnh đó, nhà ở thì có nhiều giao dịch để lấy so sánh chứ đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh thì tìm đỏ cả mắt vẫn chưa thấy những giao dịch thành tương đồng. Những dự án đặc thù thì càng khó hơn như dự án phim trường Củ Chi, dù Sở TN&MT kêu gọi đấu thầu xác định giá đất theo quy định nhưng đến nay chưa có đơn vị tư vấn nào đăng ký. Hoặc như trường hợp xác định giá đất cho đường dẫn dầu khí đi qua sông rạch thì tìm giao dịch thành ở đâu?

Cơ quan nhà nước không thể ép phải thực hiện, còn nếu áp dụng hệ số điều chỉnh để xác định giá đất thì không đúng luật.

* Vậy Sở TN&MT có những động thái gì để việc định giá đất được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi hơn?

+ Về phía Sở TN&MT bên cạnh việc báo cáo những vướng mắc cho các cơ quan có thẩm quyền xem xét hướng dẫn (như việc Thông tư 36 yêu cầu phải có xác nhận của các bên mua bán tại các giao dịch thành), Sở cũng đã ban hành quy định nội bộ tạm thời về tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xác định giá đất cụ thể vào ngày 29-1 vừa qua. Trước đó, Sở cũng đã ban hành quy định về chọn đơn vị xác định giá đất. Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng nên có một ngân hàng dữ liệu thông tin về tình hình chuyển nhượng cho thuê… bất động sản thì việc xác định giá thuận lợi trôi chảy hơn rất nhiều.

* Xin cám ơn ông.

Cần kho dữ liệu đầy đủ

Trước ý kiến của các doanh nghiệp rằng thủ tục thẩm định giá đất khó khăn nhưng kết quả thì mù mờ và nếu thuê hai đơn vị sẽ có hai giá đất vênh nhau lớn, ông Nguyễn Như Bình cho rằng: nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng dữ liệu về bất động sản đã ít mà có khi lại không đúng. Chính vì việc thông tin không minh bạch, chính xác và đầy đủ nên việc thẩm định giá sẽ ít nhiều phụ thuộc vào nhận định chủ quan.

Nếu có một kho dữ liệu đầy đủ, đúng thực tế thì công việc sẽ trôi chảy hơn nhiều. Hiện giờ thông tin vẫn còn mờ mờ ảo ảo nên việc thẩm định giá đất còn phụ thuộc vào cái tâm, tính chuyên nghiệp của các bên từ doanh nghiệp đến đơn vị tư vấn lẫn các cơ quan tham gia quá trình thẩm định phê duyệt giá đất.

Một số dự án ở quận đã được xác định giá trị QSDĐ trong năm 2015 để tính tiền sử dụng đất:

- Dự án khách sạn căn hộ tại đường Đồng Khởi - Nguyễn Huệ của Công ty Cổ phần đầu tư Times Square Việt Nam hơn 465 tỉ đồng (nộp bổ sung).

- Dự án khách sạn của Công ty Khách sạn quốc tế Thiên Phúc nộp gần 143 tỉ đồng.

- Dự án khách sạn căn hộ 1 bis - 1 kép Nguyễn Đình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành Sao Thủy hơn 1.756 tỉ đồng.