Thông ách tắc bằng đổi mới giá đất

Dù đã nhiều lần tháo gỡ, nhưng các văn bản liên quan đến giá đất, thu hồi đất, bồi thường hiện hành của Chính phủ vẫn khiến Quyết định 50/2011/QĐ-UBND Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2012, (có hiệu lực từ 1-1-2012) mới triển khai đã lỗi thời.

Từ đó, gây ra nhiều khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), phát sinh việc khiếu kiện đất đai kéo dài. "Lỗi" này đã được Ban chỉ đạo tổng kết Nghị quyết TƯ VII khóa IX ghi nhận, để có những đổi mới thiết thực trong thời gian tới.

Khung giá đã lạc hậu

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) đang thời kỳ trầm lắng nhưng kết quả điều tra giá đất trên địa bàn Hà Nội cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các quận, huyện giáp ranh quận nội thành và đầu mối giao thông thuộc các huyện tăng trung bình 20% so với Quyết định 50 hiện hành. Cá biệt, có những xã giáp ranh của huyện Từ Liêm, quận Hà Đông, huyện Hoài Đức tăng đến 100%... Đáng chú ý hơn nữa, theo bảng giá đất năm 2012, giá đất tại các quận như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên đã được điều chỉnh chạm dần khung tối đa do Chính phủ ấn định là 81 triệu đồng/m2. Nhưng tại một số đường phố có khả năng sinh lợi cao như Láng Hạ (địa phận quận Đống Đa); đoạn từ đường Nguyễn Du đến Thái Phiên (phố Bà Triệu); phố Hoàng Diệu (quận Ba Đình) đều đang có giá rao bán thực tế trên Báo Mua và bán cao gấp nhiều lần… Điều này có nghĩa, thực trạng giá đất thị trường ở thời điểm hiện tại đã vượt xa khung giá đất năm 2012 mà UBND TP Hà Nội mới ban hành.

Hệ lụy đầu tiên Hà Nội vấp phải là ngày càng nhiều dự án xây dựng "treo" từ năm này qua năm khác. Do tại vùng cần GPMB, nhiều người dân có nhà, đất luôn đòi nhà đầu tư chấp thuận giá bồi thường và các chính sách cao hơn rất nhiều so với quy định mà không căn cứ vào loại đất; không đạt được thỏa thuận về mục đích sử dụng.

Có việc thỏa thuận ngầm

Theo thống kê sơ bộ trên địa bàn TP Hà Nội, từ tháng 7-2004 đến tháng 6-2011 có 33 trường hợp thực hiện hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận để có đất theo văn bản thỏa thuận của UBND TP. Tuy nhiên hiện tại lại chỉ có 9 đơn vị triển khai thành công. Kinh nghiệm cho thấy, để có đất thực hiện dự án, có công ty một mặt công khai mức bồi thường tương đương quy định của Nhà nước, mặt khác chấp nhận "đi đêm, thỏa thuận ngầm" hỗ trợ thêm ngoài chính sách cho dân, nhất là đối với các trường hợp "chây ỳ" với mức cao hơn nhiều lần so với các thỏa thuận trước đó. Việc này khiến khâu GPMB có hiệu quả tức thì; song lại dẫn đến "vênh" tiền đền bù giữa những người bị thu hồi đất cho cùng một dự án và tình trạng người giao mặt bằng trước kiện đòi lại đất, đòi thêm tiền đền bù… góp phần làm gia tăng khiếu kiện. Điều đó cho thấy, Chính phủ cần điều chỉnh cơ chế thỏa thuận trong lĩnh vực thu hồi, GPMB để tránh trường hợp "thỏa thuận ngầm", bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân một cách công bằng.

Cần đổi mới bảng giá đất

Tại cuộc làm việc giữa BCĐ tổng kết Nghị quyết TƯ VII khóa IX và Hà Nội về thực hiện chính sách đất đai trên địa bàn Hà Nội diễn ra vào cuối tháng 6 này, Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Nguyễn Thị Hà Ninh kiến nghị, nên bỏ hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận. Theo bà Ninh, với trình độ nhận thức của người dân ngày càng nâng cao như hiện nay, thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi theo mức giá, quy định chung sẽ giúp cho chính quyền không phải đối đầu với dân, còn cơ chế thỏa thuận trong GPMB chỉ dễ gây ra tiêu cực, khiếu kiện. Bởi, lúc nào cũng vậy, cùng trên một miếng đất quy hoạch công trình công cộng, nhưng khi cho DN tự thỏa thuận thì giá cao, còn giá Nhà nước khi thu hồi lại thấp. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, cho thấy, mức độ chênh lệch giá đền bù của Nhà nước và giá thỏa thuận của nhà đầu tư đã giảm. Nếu như năm 2007, mức chênh lệch này là 100 lần thì nay giảm còn 40 lần. Điều này chứng tỏ Nhà nước ngày càng quan tâm hơn đến người dân. Gốc của vấn đề khiếu kiện đất đai và cơ chế thỏa thuận với dân chỉ được giải quyết khi nào giá đất do Nhà nước ban hành ổn định từ 3-5 năm, sát hơn với giá thị trường.

Hiện bảng giá đất thay đổi hằng năm, còn thấp hơn rất xa so với thực tế, chính quyền địa phương muốn tăng đến đâu cũng không được chạm giá trần Chính phủ quy định, dẫn đến tình trạng nhiều tỉnh, TP bị "bó tay bó chân", luôn loay hoay trong việc quản lý giá đất sao cho vừa đúng quy định lại vừa phù hợp với giá thị trường. Còn người dân thường cố kéo dài thời gian thu hồi đất để chờ công bố bảng giá mới vào 1-1 hằng năm với hy vọng nâng chút nào lời chút ấy, khiến công tác GPMB vì thế cũng bị trì hoãn. Mặt khác, khung giá đất theo quy định quá vênh so với thực tế còn dẫn tới thực trạng người dân không kê khai đúng giá trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích giảm thuế thu nhập trong chuyển quyền sử dụng đất. Không ở đâu như Việt Nam, người dân ai cũng sẵn sàng ghi giá bán đất thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế để hưởng lợi. Được biết, tất cả các "lỗi" trên đã được Ban chỉ đạo Tổng kết Nghị quyết TƯ VII khóa IX ghi nhận, chuẩn bị báo cáo Chính phủ để có những đổi mới thiết thực trong thời gian tới.