Thuốc chưa đủ liều

Ngay từ đầu năm 2012, sau 1 thời gian dài đen tối của thị trường BĐS, nhiều DN đã không ngừng tìm cách tự tháo gỡ hoặc “tháo chạy”. Còn lại những nhà đầu tư chuyên nghiệp, những tên tuổi được khẳng định trong làng địa ốc vẫn trụ lại với từng động thái cởi gỡ tình hình đến từ các cơ quan quản lý vĩ mô. Nhưng có lẽ như thế vẫn chưa đủ…

Mới đây, trong số các quyết sách mang tính cụ thể nhất (và có ý nghĩa nhất) đối với DN kinh doanh BĐS là Nghị quyết 13 do Chính phủ ban hành. Theo đó sẽ giảm 50% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2012 theo quy định tại Quyết định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011. Ngoài ra, điều quan trọng là đối tượng được giảm thuế được mở rộng sang cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ thay vì chỉ có doanh nghiệp sản xuất như trước đó. Đây chính là lúc thấy rõ tác dụng của chính sách này bởi hiện tại đang là thời điểm đánh dấu sự chuyển dịch đầu tư từ các DN ngoài ngành xây dựng nói chung, BĐS nói riêng nhảy vào rót vốn cho địa ốc (thay vì các DN BĐS đang liên tiếp thoái lui trên thị trường cả hai miền Nam, Bắc).

Mọi chuyện càng sáng sủa hơn với nhiều ông chủ địa ốc là trên các diễn đàn đang xuất hiện nguồn tin Thủ tướng chuẩn bị đồng ý gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án có khó khăn về tài chính thêm 12 tháng. Theo một số ước tính là số tiền giãn tiền thuê đất khoảng 64 nghìn tỷ. Tuy nhiên, trong dự toán ngân sách nhà nước năm 2012 của Bộ Tài chính, số thu tiền sử dụng đất chỉ là 37 nghìn tỷ đồng, còn trong quý 1/2012, số thu thực tế thu được chỉ vào khoảng 6.542 tỷ đồng. Rõ ràng, chưa biết thông tin này khi nào sẽ thành hiện thực, nhưng đối với những chủ DN địa ốc đang gặp khó khăn thì áp lực tài chính cũng giảm theo (dù hiện tại mới chỉ dừng ở việc trấn an tâm lý).

Đặt trong giả thuyết kỳ vọng trên thành hiện thực, một vị lãnh đạo tập đoàn danh tiếng chuyên về xây dựng phát triển đô thị lại phân tích rõ liều lượng của giải pháp này. Ví dụ, doanh nghiệp được giãn nộp thuế là 20 nghìn tỷ đồng. Áp theo lãi suất trung bình là 15%/năm như hiện nay thì DN đó nhận được khoản tiền 3 nghìn tỷ đồng tiền lãi do giãn thuế mang lại. Con số này không “bõ” gì so với số vốn hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được DN đổ vào thị trường. Vậy DN lại phải đau đầu tính tiếp (!) về bài toán tài chính – thị trường tiếp tục vòng lao đao.

Bên cạnh đó, phân tích về đối tượng đất sử dụng cho thương mại và dịch vụ được giảm thuế đất cho thấy độ mạnh của liều thuốc này cũng chưa thể đủ cho cơ thể thị trường. Trên thực tế, tiền thuê đất hàng năm bằng 1,5% giá trị đất theo giá quy định của nhà nước. Mức giá này chưa bao giờ theo kịp (nếu không muốn nói là bị “bỏ xa”) so với giá trị thực tế trên thị trường. Vậy có thể nói DN đang nằm trong diện đi thuê đất khó có thể ngóng chờ gì từ tác dụng của chính sách này.

Cuối cùng, cũng phải nhắc tới lý do chủ đạo – cũng là căn bệnh khó chữa nhất – của thị trường BĐS là tính thanh khoản. Từ đầu tháng 6, chỉ lác đác vài dự án nhà giá rẻ, chung cư bình dân với mức giá (14-17 triệu đồng/m2) tại các khu Xa La, Xuân Phương, Tân Triều… đang chuẩn bị bàn giao vào quý IV/2012 hoặc đã thi công cơ bản xong phần thô được giao dịch thực. Còn lại, hầu hết phân khúc nhà ở, đất thổ cư, đất nền, đất dự án thuộc khu vực nội thành vẫn “nằm yên” không ai ngó ngàng. DN vẫn gồng mình trả lãi ngân hàng, vẫn phải chi trả những khoản tối thiểu để duy trì đơn vị nhưng tiền thì đã cạn, ngân hàng vẫn chưa thể “dang rộng vòng tay” với tất cả vì cơ cấu nợ xấu và định mức tín dụng dù lãi suất huy động đã hạ khá hấp dẫn về lý thuyết. Nhiều DN đã học tập chiêu thức chấp nhận giảm giá tới 50% giá sản phẩm của Hoàng Anh Gia Lai, nhưng mới chỉ là thiểu số. Còn lại, tâm lý trì hoãn, cố dùng dằng neo giá, thậm chí sự thiếu hiểu biết về thị trường vẫn phổ biến trong đám đông nhiều DN. Mọi con số thống kê đều cho thấy cung căn hộ đang vượt quá cầu, tức là các dự án BĐS khó sớm thoát khỏi cảnh ế ẩm…

Khi chính sách vĩ mô chưa đủ tưới mát cánh đồng BĐS khô hạn, DN nên tính tới cách giảm giá tối đa sản phẩm để đẩy hàng và giải bài toán vốn trước mắt. “Phòng thủ chặt-phản công nhanh” chính là bí quyết tồn tại của giới kinh doanh địa ốc thời điểm này – một vị GĐ Cty BĐS có trụ sở trên đường Hoàng Đạo Thúy chia sẻ.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng