Thời điểm “vàng” cho cả người mua và nhà đầu tư

“Các căn hộ có diện tích dưới 100m2 hiện rất khó mua. Các dự án có giá bán trên dưới 20 triệu đồng mỗi m2 không còn hàng. Dự án từ vành đai 3 đổ vào giao dịch vẫn tốt, người mua để ở là chủ yếu, không phải nhà đầu tư", Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhận định.

Bức tranh bất động sản Việt Nam quý I/2014 cho thấy nhiều sự chuyển biến đáng kể với giao dịch được cải thiện, thanh khoản tăng khá và thị trường đã xuất hiện “tiền chênh” trở lại đặc biệt ở phân khúc bình dân và giá rẻ.

Không những vậy, nhiều dự án FDI về du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở với tổng vốn đầu tư hơn 3 tỷ USD đăng ký vào Khánh Hòa, Phú Yên và TP HCM những tháng đầu năm, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài dần quay lại thị trường Việt Nam.

Căn hộ 20 triệu đồng/m2 "cháy" hàng

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, những tháng đầu năm, thị trường bất động sản có tín hiệu tích cực với lượng giao dịch tăng mạnh. Chỉ trong 3 tháng đầu năm, lượng giao dịch qua sàn ở Hà Nội lên đến 1.500 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trong vòng 15 ngày đầu của tháng 4 đã có tới 800 lượt giao dịch thành công.

Nhận định của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) về thị trường trong những tháng đầu năm nay cho thấy: Một số dự án đất nền trước đây giá bị đẩy lên quá cao nay chủ đầu tư chủ động hạ giá xuống để có thể bán hàng, ví như: KĐT Nam An Khánh (Hoài Đức) giá đất nền chủ đầu tư chào bán khoảng từ 18-20 triệu đồng/m2 ; dự án KĐT Lê Trọng Tấn - Hà Đông giá bán đất nền hiện nay khoảng 15 triệu đồng/m2, giảm trên 50% so với thời kỳ đỉnh cao năm 2010, khi đó đất nền khu vực này khoảng 30- 40 triệu đồng/m2.


Về giá nhà chung cư, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng đã có dấu hiệu chững lại, không giảm tiếp, thậm chí một số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ giá có xu hướng tăng nhẹ như: Các dự án chung cư KĐT Cổ nhuế - Từ Liêm gần đường Phạm Văn Đồng giá khoảng từ 24-26 triệu đồng/m2, giá tăng khoảng 1 triệu đồng/m2 do dự án có hạ tầng tốt, thuận tiện đi lại…

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, qua số liệu về giao dịch trên thị trường Hà Nội thời gian qua cho thấy: Tuy xu hướng chưa thật rõ ràng, mạnh mẽ nhưng đã có khuynh hướng ấm lên. Lòng tin của người tiêu dùng bước đầu đã có sự quay trở lại với thị trường.

Thứ trưởng dẫn chứng: So sánh số liệu tồn kho bất động sản đến ngày 31/12/2013 với các tháng trước cho thấy giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm dần từ tháng 3/2013 (giảm trên 26%). Lượng tồn kho căn hộ chung cư giảm khá nhiều, đặc biệt là chung cư có diện tích nhỏ.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhận xét, các dự án có cơ cấu căn hộ thích hợp, giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2 hoặc các dự án có vị trí tốt, đang hoàn thiện tới 70-80% có tính thanh khoản cao.

“Các căn hộ có diện tích dưới 100 m2 hiện rất khó mua. Các dự án có giá bán trên dưới 20 triệu đồng mỗi m2 là không còn hàng. Dự án từ vành đai 3 đổ vào giao dịch vẫn rất tốt, người mua để ở là chủ yếu, không phải nhà đầu tư”, Thứ trưởng Nam cho biết thêm.

Việc tồn kho bất động sản giảm nó cũng kéo theo thị trường vật liệu xây dựng giảm mạnh lượng hàng tồn kho.

“Vào kỳ họp Quốc hội ngày 20/5 sắp tới sẽ thảo luận dự thảo Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong đó, có 2 điểm mới để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà: Thứ nhất, trước khi bán hàng phải có bảo lãnh hoặc bảo đảm của một tổ chức tài chính. Thứ hai là trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán hàng phải được phép của chính quyền, đơn vị này sẽ kiểm tra chủ dự án đã có đủ các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được phê duyệt quy hoạch chưa, đã có giấy phép xây dựng và thực hiện đủ các thủ tục của nhà nước chưa?”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Theo nhận định của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, trong năm nay các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường thị trường cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Ngoài ra, đơn vị này cũng nhận định, xu thế chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biến hơn.

Thị trường đã xuất hiện “tiền chênh” trở lại

Bức tranh bất động sản Việt Nam quý I/2014 cho thấy nhiều sự chuyển biến đáng kể với giao dịch được cải thiện, thanh khoản tăng khá và thị trường đã xuất hiện “tiền chênh” trở lại đặc biệt ở phân khúc bình dân và giá rẻ.


Thực tế thị trường bất động sản cho thấy, hầu hết dự án căn hộ “đắt hàng” ngoài ưu điểm vị trí đắc địa, giá bán cạnh tranh… đều thêm “chiêu” hỗ trợ người mua vay vốn với lãi suất ưu đãi.

Điểm qua các dự án căn hộ đang có thanh khoản tốt trên thị trường trong những tháng đầu năm 2014 dễ thấy mức độ “nóng” trong cuộc đua lãi suất này.

Ấn tượng nhất có lẽ phải kể đến chính sách bán hàng tại dự án Tổ hợp chung cư The Sparks do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư. Dự án gồm 16 tòa nhà, các căn hộ có diện tích từ 56 – 120m2, giá bán chỉ từ 900 triệu đồng (chưa gồm VAT).

Khách hàng chỉ cần thanh toán 300 triệu đồng được sở hữu nhà hoàn thiện; được hỗ trợ vay vốn lên tới 70% giá trị căn hộ trong vòng 20 năm và được miễn trả lãi suất trong năm đầu tiên.

Kế đến là Cty Bất động sản Nhà Thực (Realhome) với dự án chung cư Tân Việt Tower (Hoài Đức, Hà Nội). Giá chào bán căn hộ tại Tân Việt Tower khoảng 13,5 triệu đồng/m2 cho các loại diện tích từ 78 - 115m2.

Đáng chú ý ở đây là, khách hàng chỉ cần thanh toán 70% giá trị căn hộ là được bàn giao nhà ở ngay; 30% giá trị căn hộ còn lại thanh toán linh hoạt trong vòng 2 năm, không tính lãi suất.

Một dự án nữa ở cùng phân khúc cũng đang gây “sốt” trên thị trường bất động sản Hà Nội là VC7 Housing Complex – 136 Hồ Tùng Mậu, nằm trên đường K3 Cầu Diễn, Hà Nội do Liên danh giữa EZ Việt Nam và VUD mở bán 300 căn hộ.

Khách mua sẽ được hỗ trợ vay vốn ngân hàng lên tới 25 năm, lãi suất 5,91%/năm trong 6 tháng đầu và 9,9%/năm trong 6 tháng tiếp. Đồng thời lãi suất sẽ được điều chỉnh bằng lãi suất tiền gửi cộng biên độ 4%/năm trong các năm tiếp theo.

Hay như tại dự án Chung cư Viện 103 Văn Quán của Cty CP Đầu tư đô thị và KCN Sông Đà 7. Nằm tại KĐT Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội; giá bán khoảng 13,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ có diện tích từ 82,4 – 118,6m2 (đã bao gồm VAT, 2% phí bảo trì và nội thất cơ bản).

Khách hàng được áp dụng tiến độ thanh toán linh hoạt chia thành 6 đợt theo tiến độ xây dựng thực tế; được ngân hàng BIDV, MB Bank hỗ trợ vay tới 70% giá trị căn hộ trong vòng 20 năm với lãi suất ưu đãi.

Hưng Ngân Garden gồm 4 tòa tháp cao 22 tầng với 1.326 căn hộ, giá bán chỉ từ 10,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ diện tích từ 53 - 65m2. Theo quy định hiện hành, 100% căn hộ tại đây đủ điều kiện được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời hạn vay 15 năm, hạn mức vay lên đến 80% giá trị căn hộ.

Tính ra, khách hàng chỉ cần tiết kiệm khoảng 5 triệu đồng/tháng là có thể được sở hữu căn hộ Hưng Ngân Garden. Mức giá chủ đầu tư đưa ra từ 10,9 triệu đồng/m2.

Không những chỉ dự án bình dân mới hạ lãi vay, không ít dự án bất động sản thuộc phân khúc cao cấp cũng “ngược dòng” tham gia cuộc đua này nhằm hút khách. Hai trong số những dự án căn hộ cao cấp đáng chú ý nhất lộ chiêu này chính là Gamuda Gardens (Gamuda Land) và Green Valley (Phú Mỹ Hưng).

Ngày 20/4 vừa qua, Siêu thị dự án đã mở bán chính thức giai đoạn 1 với 364 căn biệt thự song lập và liền kề tại khu đô thị Gamuda Gardens thuộc quần thể Gamuda City. Các căn liền kề diện tích từ 118 - 224m2, biệt thự song lập từ 189 - 447m2, giá mở bán từ 43,6 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% sẽ được nhận nhà ở ngay, 80% còn lại được trả chậm trong vòng 48 tháng với lãi suất 0%.

Trong khi đó, Cty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng cũng vừa khai trương căn hộ mẫu dự án Green Valley với 2 kiểu nhà mẫu: Kiểu nhà O (87m2) và nhà A (120m2). Tọa lạc tại khu đô thị hiện đại bậc nhất Việt Nam, với 4 tòa nhà cao từ 20 - 27 tầng.

Giai đoạn 1 dự án Green Valley vừa được chào bán với lịch thanh toán chia làm 14 đợt, kéo dài tới 30 tháng, được khoảng 20 ngân hàng hỗ trợ cho vay tối đa 80% giá trị căn nhà, thời hạn lên đến 25 năm, lãi suất từ 6,8%/năm.

Giới chuyên môn bất động sản nhìn nhận, có nhiều lý do khiến các ông chủ dự án nhà ở thương mại phải đua nhau đưa ra đủ "chiêu trò" nhằm kéo khách về mình.

Báo cáo mới đây của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, hiện giá nhà ở đã giảm khoảng từ 30 – 50% so với thời kỳ sốt nóng. Do vậy, để bảo đảm lợi nhuận, việc giảm giá nhà ở thêm nữa đối với các chủ đầu tư nhà ở thương mại gần như không thể.

Trong khi đó, các ông chủ này lại không được ưu đãi giống như nhà ở xã hội như giá bán chỉ từ 8 – 10 triệu đồng/m2, vay vốn với lãi suất 5%/năm, chủ đầu tư được giảm thuế giá trị gia tăng chỉ còn 5%. Cho nên, dòng sản phẩm căn hộ có giá trên 15 triệu đồng/m2 sẽ buộc phải “tự cứu mình trước khi đợi cứu” để giải phóng hàng tồn kho, duy trì hoạt động.

Nhà đầu tư nước ngoài quay lại thị trường

Nhiều dự án FDI về du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở với tổng vốn đầu tư hơn 3 tỷ USD đăng ký vào Khánh Hòa, Phú Yên và TP HCM những tháng đầu năm, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài dần quay lại thị trường Việt Nam, theo CBRE.

Dẫn đầu danh sách này là Rose Rock - Cty đầu tư của gia đình tài phiệt dầu mỏ Rockefeller công bố sẽ đầu tư 2,5 tỷ USD vào một dự án chung cư, khách sạn tại Tuy Hòa, Phú Yên. Tọa lạc ở Vịnh Vũng Rô, dự án có 350 bến đỗ, khách sạn hơn 760 phòng, 4.300 căn hộ, 100 nhà liền kề và cửa hàng bán lẻ.

Kế đến, một tỷ phú người Israel là Igal Ahouvi cũng tham gia thị trường bất động sản Việt Nam bằng việc thâu tóm Khu du lịch Bãi Rồng tại Cam Ranh (Khánh Hòa) với tổng kinh phí lên đến 300 triệu USD. Dự án được phát triển với thương hiệu mới là Alma Resort, gồm 200 biệt thự và 400 căn hộ.


Dự án có vốn FDI đứng thứ ba danh sách này cũng được công bố trong quý I/2014 là khu chung cư thuộc P.22, Q.Bình Thạnh, TP HCM có tổng vốn đầu tư 200 triệu USD do Sunwah Việt Nam (thuộc Sunwah Group) làm chủ đầu tư và nắm 48%. Khác với những tỷ phú quốc tế là tay chơi mới, Sunwah là Cty phát triển bất động sản Hong Kong có mặt tại Việt Nam từ năm 1993.

Dự án đứng thứ tư là khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort có tổng vốn đầu tư 88 triệu USD, tương đương 1.890 tỷ đồng vừa được Cty State Development - Moscow động thổ tại Khánh Hòa.

Tổng giám đốc điều hành Cty CBRE Việt Nam, Marc Townsend cho biết, so với năm 2013, các nhà đầu tư ngoại đã tỏ ra mạnh dạn hơn. Bằng chứng là chỉ trong gần 4 tháng, có đến 4 dự án quy mô lớn, hơn 3 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào Việt Nam. Chuyên gia này dự báo cuộc đổ bộ của khối ngoại sẽ mạnh dần.

Ông Marc Townsend cho biết thêm, hiện nay vẫn còn một số nhà đầu tư Trung Quốc, Hong Kong chưa lộ diện vì đang trong quá trình đàm phán với các chủ đầu tư Việt Nam để mua lại những dự án bất động sản trong nước. "Khẩu vị của các nhà đầu tư này là những dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, giải trí", ông cho hay.