Thị trường VP, căn hộ cho thuê, mặt bằng bán lẻ chưa sáng

Trong quý III-2014, chỉ số hoạt động văn phòng đạt 50,3 điểm, ổn định so với quý II nhưng giảm 3,9 điểm so với năm 2013. Giá thuê văn phòng trung bình tăng 2%, trong khi công suất thuê lại giảm 2% so với quý trước.

Theo Savills Việt Nam (đơn vị chuyên quản lý, tư vấn BĐS), chỉ số văn phòng ở khu vực trung tâm Hà Nội giảm 2,5 điểm theo quý (xuống còn 61,8 điểm) do tỷ lệ lấp đầy diện tích văn phòng khu vực này giảm 1%, còn giá thuê giảm 2%. Trong khi đó, ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê tăng 5%, đưa chỉ số hoạt động văn phòng tăng 1,3 điểm theo quý, lên mức 53,7 điểm.

Tuy nhiên, dự báo mà Savills Việt Nam đưa ra lại không mấy khả quan. Giá thuê văn phòng trung bình có thể đi xuống và kéo theo chỉ số giá văn phòng trong những quý tới tụt giảm theo do áp lực diện tích trống sẽ tăng và nguồn cung tương lai lớn trong hai năm tiếp theo. Theo thống kê của Savills Việt Nam, tổng cung diện tích văn phòng cho thuê của thị trường BĐS Hà Nội hiện tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó đáng kể nhất là dự án Lotte Center Hanoi (quận Ba Đình) cung cấp khoảng 45.000m2 sàn. Trong khi tổng cầu đều giảm; tổng diện tích cho thuê thêm của quý III-2014 đạt khoảng 6.800m2, chỉ bằng 10% quý II-2014.

Cũng nhờ sự gia nhập của dự án Lotte Center Hanoi, khu vực trung tâm có diện tích cho thuê thêm lớn hơn các khu vực khác. Mức giá thuê bình quân quý III-2014 lần đầu tiên tăng sau 12 tháng giảm liên tiếp nhưng nếu phân tích theo từng hạng thì thực tế chỉ có văn phòng hạng A tăng giá thuê, trong khi hạng B giảm 0,8% và hạng C giảm 1,2%. Tương tự, công suất thuê hạng A giảm 6% theo quý, trong khi hạng B và C cơ bản giữ nguyên. Trong quý IV-2014, khoảng 38.000m2 sàn văn phòng từ 4 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Hai dự án khác đã hoàn thành từ nhiều quý trước nhưng chưa chính thức khai trương nên chưa chắc chắn thời điểm gia nhập thị trường. Xa hơn, tới cuối năm 2016, có tới 31 dự án cung cấp hơn 615.000m2 văn phòng mới, tất cả đều đang trong quá trình xây dựng hoặc hoàn thiện.

Tình trạng giảm giá thuê cũng được ghi nhận ở phân khúc mặt bằng bán lẻ. Tổng cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đã tăng 22% so với năm 2013, song giá thuê trung bình giảm 6,2% theo quý và 15,2% theo năm. Công suất thuê dù tăng 6% theo quý lên mức 83% nhưng vẫn giảm 2% theo năm. Khu vực trung tâm có công suất thuê cao nhất, ở mức 99%. Trong khi ở nguồn cầu, diện tích cho thuê thêm trong quý III khoảng 53.000m2, chiếm 43% số đó là các trung tâm bách hóa. Về triển vọng, quý IV-2014, thị trường sẽ có thêm 8 dự án mới với tổng diện tích hơn 60.000m2. Trong tương lai gần, sẽ có 14 dự án, với diện tích hơn 360.000m2 gia nhập thị trường, vì vậy giá thuê dự báo tiếp tục giảm do sự cạnh tranh cao của thị trường.

Đối với phân khúc căn hộ cho thuê, hiện Hà Nội có hơn 42 dự án, cung cấp 3.430 căn hộ, tăng 19% so với năm 2013. Mức giá thuê trung bình quý III tăng 3% so với quý trước nhưng vẫn giảm 2% so với cùng kỳ năm trước (ở mức gần 550.000 đồng/m2). Công suất thuê giảm 4% theo quý, xuống mức 75%, còn doanh thu bình quân trên phòng giảm 4% theo quý, xuống mức 42,7 triệu đồng/căn/năm. Việc giảm giá ghi nhận trên hạng B-C và tăng ở hạng A. Theo Savills Việt Nam, đến tháng 10-2014, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Hà Nội tăng 6%, chủ yếu từ các nước Châu Á, do vậy nguồn cầu của thị trường căn hộ cho thuê từ khách hàng Châu Á sẽ tiếp tục giữ vai trò đáng kể. Hiện, ngoài các công ty quản lý, tư vấn BĐS, chưa có cơ quan quản lý nhà nước nào đưa ra báo cáo thị trường văn phòng, căn hộ, mặt bằng bán lẻ theo quý.