Nghịch cảnh bán hàng địa ốc

Tốc độ và giá trị giao dịch sản phẩm nhà đất được cải thiện là diễn biến chung thị trường thời gian gần đây. Nhiều kỳ vọng và dự báo của chuyên gia, lãnh đạo DN tạo lập và kinh doanh BĐS đã được đưa ra với ngụ ý chung “đã đến lúc mua bán BĐS”.

Đa phần, những dự án vất vả để đạt thành công ban đầu từ đầu năm tới nay đều thuộc dòng sản phẩm “quá đát” (lỗi hẹn tiến độ với nhiều lý do) và được tưới dòng dinh dưỡng (vốn tín dụng - chuyển đổi) để lột xác dưới các dạng thức khác biệt. Còn những mặt hàng “tối tân” kiểu 36 Phạm Hùng, hay 54A Chùa Láng, thì thanh khoản thuộc dạng “miễn bàn”. Vì sao?

Mua danh một vạn

Khi thị trường có dấu hiệu hồi phục về giá trị, thanh khoản, tính chuyên nghiệp lẫn tâm của người trong cuộc (gồm cả niềm tin tiêu dùng), mọi ánh nhìn của nhà đầu tư (NĐT), khách hàng mua nhà và đặc biệt là những chuyên gia hàng đầu về BĐS sẽ tựu trung vào các xu hướng diễn biến ngắn và trung hạn của thị trường.

Từ nay tới cuối năm, không ngạc nhiên với các cuộc hội thảo bàn tròn, seminar nhằm “lên dây cót”, củng cố quyết định giao dịch của sức cầu chưa hết lừng khừng suốt 10 tháng qua.

Đa phần DN mong đợi những sự kiện mang sức xúc tiến gián tiếp đó. Bởi, chỉ cần nhìn sự chênh lệch về tốc độ giao dịch giữa các dự án là thấy: khách hàng/ NĐT chỉ tin vào cái gọi là thương hiệu thực sự của chủ đầu tư. Trong đó, lịch sử hoạt động - hành nghề và sức mạnh tài lực hiện tại được thể hiện cụ thể qua từng số liệu công khai về DN.

Hai yếu tố trên có mối liên quan chặt chẽ giống như quá khứ - hiện tại. Mới đây, khi dự báo về sản phẩm cao cấp trong nội đô lịch sử sẽ khan hàng và giá trị bị đẩy cao trong ngắn hạn được nhiều chủ đầu tư lẫn đơn vị tư vấn ngoại đưa ra, tốc độ ra hàng và thanh khoản của các dự án BĐS cao cấp liên quan vẫn giữ trạng thái “ghìm cương”.

Thậm chí, có dự án còn “mau mắn” xuống giá để mau chóng khớp khách, như GoldenLand (25 - 27 triệu đồng/m2 giao thô), Golden Palace về mức 22 - 24 triệu đồng/m2 (ngang mặt bằng căn hộ trung cấp) mà vẫn chưa thấy “cửa sáng”.

Ngoài lý do về chậm tiến độ, được cho là tình trạng chung của thị trường địa ốc Thủ đô, câu chuyện buồn thời gian trước mới là rào cản khiến người mua ngại ngần tìm tới dự án.

Điển hình, với Hoàng Huy (chủ đầu tư chung cư cao cấp GoldenLand, quận Thanh Xuân là nợ đọng nghĩa vụ thuế gần 100 tỷ đồng (năm 2012). Đại diện DN khẳng định “nợ thuế không ảnh hưởng tới căn hộ” mà khách hàng đã phải chi mức 35 triệu đồng/m2 để vào tên hợp đồng. Tuy nhiên, cú đánh này đã “hạ đo ván” thanh khoản dự án từ thời điểm đó đến nay với mối lo có căn cứ của khách hàng: nợ thuế thì lấy đâu ra sổ hồng căn hộ!

Hiện giới truyền thông lẫn khách hàng đang “sốt xình xịch” với 2 dự án là FLC 36 Phạm Hùng và Vinhomes Đống Đa 54 Chùa Láng. Cao ngất trời về giá (lên đến 66 triệu đồng/m2 chưa VAT và 2% bảo trì), 70% căn Vinhomes Nguyễn Chí Thanh được công bố đã có khách mua trong nửa buổi sáng mở bán.

Còn tổ hợp 36 Phạm Hùng, đội quân đầu cơ đã “chăm sóc” nhiều căn đẹp ở đây với mức giá cao hơn tiết lộ của lãnh đạo FLC (23 triệu đồng/m2 gồm VAT và hoàn thiện nội thất).

Đơn giản, dù 2 dự án trên chưa thành hình, nhưng cái “bóng” của DN quá lớn. Vingroup đã thành “tượng đài” với đầy đủ các đại dự án, siêu công trình trên cả nước. FLC cũng rất “thuyết phục” với hàng loạt kế hoạch tăng vốn, phát hành cổ phiếu, đẩy mạnh đầu tư trong lẫn ngoài nước 6 tháng qua.

Và hữu danh vô thực?

Người am hiểu sâu xa, kẻ chỉ biết bề nổi về kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng đã tạm gác bỏ mối hoài nghi về những “cột trụ” mới nổi như FLC hay Hòa Bình Group.

Tuy vậy, vẫn còn đó một vài “anh tài” nhảy vào sân địa ốc chưa thực chinh phục thị trường, sau rất nhiều động thái trấn an dư luận hay những bản hợp đồng ký kết tín dụng nhằm củng cố niềm tin của khách hàng mục tiêu.

Đại để, 4 dự án nằm ở vị trí “kim cương” nội đô Hà thành của một tập đoàn vốn tiền thân là chủ thương hiệu hãng taxi nhiều năm trước đang gặp khó bấy lâu nay vì nhiều lý do.

Đẩy mạnh chăm sóc khách hàng, thay “sếp” truyền thông, rốt ráo hoàn thành nghĩa vụ thuế, hối hả công trường thi công, đồng thời nhận sự “bao bọc” của một ngân hàng bằng khoản tín dụng cam kết 1.000 tỷ đồng và... bỗng nhiên trở nên “đáng giá” nhờ sức lan tỏa của chính sách.

Đó là tất cả những gì chủ đầu tư này thể hiện trước làng địa ốc. Những người đã xuống tiền mua sản phẩm, hay báo giới đều không “trách” được DN về tiến độ (vì đó là lỗi “giấy tờ”). Nhưng NĐT thông minh, hiểu biết, sẽ đặt dấu hỏi về năng lực thực sự (ở đây là vốn - PV) của DN.

Sau ký kết tín dụng vào tháng 5/2014, công trường dự án thay đổi trông thấy, không còn cảnh đìu hiu như trước. Nếu chủ đầu tư chỉ có 1 dự án ở quận Đống Đa, thì người mua có thể tạm thở phào. Nhưng còn đó 3 dự án khác không kém phần “long trọng” đang thoi thóp nằm chờ (có dự án mà mức giá đền bù GPMB lên tới 1 tỷ đồng/m2). Xem ra, khách hàng - những người được coi là đại gia, vẫn phải chờ DN ký thêm nhiều bản hợp đồng khác với nhà băng.

Ở mảng trung cấp, chuyện bán hàng theo thương hiệu cũng dễ thấy. The Pride “khó vẫn hoàn khó” với kế hoạch “Nhà đổi nhà” mà theo cách gọi của dân đầu tư là xoay tua, quay vòng các hạng phần trong dự án. Nhà thì chưa bàn giao, lại xuất hiện yếu tố xả hàng đầu cơ trong phiên đổi nhà mới đây. “Dẫu DN có mời thêm Cenplus để cộng điểm cho phần còn lại của dự án thì cũng khó... qua mắt người tiêu dùng thông thái”, một NĐT chỉ rõ.