Thị trường văn phòng TP. HCM, chưa thể vội mừng

Thị trường văn phòng hạng A tại TP. HCM đang xuất hiện tình trạng cầu vượt cung, khiến giá thuê văn phòng hạng A trong năm 2016 được dự báo sẽ tăng 10%.

Tuy nhiên, các chủ tòa nhà văn phòng chưa thể vội mừng, vì khó khăn vẫn còn, trong khi đã xuất hiện những đối thủ cạnh tranh mới.

Theo báo cáo quý III/2015 của CBRE, mức cầu văn phòng hạng A khu vực TP. HCM tiếp tục vượt nguồn cung. Hiện các tòa nhà văn phòng hạng A tại trung tâm Thành phố đã được lấp đầy tới 94% với mức giá trung bình là 34 USD/m2/tháng. Trong đó, chỉ có 5 tòa nhà văn phòng có thể cung cấp cho khách thuê diện tích từ 1.000 m2 liền sàn. Điều này khiến một số công ty đa quốc gia và các công ty lớn trong lĩnh vực ngân hàng và công nghệ sử dụng trên 1.000 m2 sàn phải lên kế hoạch trước 24 tháng so với ngày hợp đồng của họ hết hạn. Các cam kết thuê trước khi tòa nhà hoàn thành chiếm tới 85%.

"Hiện giá văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đã tăng 3-5% so với cùng kỳ năm trước và dự kiến mức giá sẽ tăng khoảng 10% vào năm sau dựa trên chênh lệch cung cầu" - CBRE.

CBRE nhận định, nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tiếp tục khan hiếm cho tới 2017-2020, khi thị trường đón nhận một vài dự án mới. Do vậy, giá thuê sẽ có biến động và tăng khoảng 5% mỗi năm cho tới năm 2017.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường vẫn đang khan hiếm nguồn cung văn phòng chất lượng cao, trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập, hàng loạt hiệp định thương mại tự do được ký kết sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng chuẩn quốc tế tăng mạnh sẽ khiến giá văn phòng bị đẩy lên cao. Hiện giá văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đã tăng 3-5% so với cùng kỳ năm trước và dự kiến mức giá sẽ tăng khoảng 10% vào năm sau dựa trên chênh lệch cung cầu.

Còn theo ông Humprey Morgan, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Việt Nam, phần lớn văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đã được lấp đầy với tỷ lệ lên tới 93%. Chẳng hạn, tại Tòa tháp LeMeridien Saigon mà Savills hiện quản lý, có tỷ lệ lấp đầy lên tới gần 80%. Khách thuê tòa nhà này chủ yếu là các doanh nghiệp nước ngoài và các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính.

Dự kiến sẽ có khoảng 190.000 m2 diện tích văn phòng mới thuộc cả hạng A và hạng B ra mắt trong thời gian tới với 58% diện tích trong số này đặt tại khu vực trung tâm. Trong đó, 2 dự án văn phòng hạng A nổi bật sẽ đi vào hoạt động năm 2017 là Deutsches Haus (Ngôi nhà Đức) - dự án tận dụng năng lượng hiệu quả và Saigon Center,giai đoạn 2 với thiết kế không cột trụ và mặt sàn lớn.

Theo nhìn nhận của ông Humprey Morgan, năm 2016 là thời điểm tốt với những công ty có nhu cầu mở rộng hoặc chuyển dịch văn phòng. Trong năm tới, tỷ lệ lấp đầy sẽ được duy trì ở mức ổn định, do đó giá thuê được dự đoán sẽ tăng dần. Đặc biệt, giá thuê của những tòa nhà văn phòng hạng A và B có vị trí tốt tại trung tâm TP. HCM có thể tăng đến 10%. Chuyên gia này cho hay, hiện hoạt động tư vấn của Savills ở phân khúc văn phòng thương mại diễn ra khá sôi động, đây là tín hiệu khả quan cho thấy, triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Ngoài ra, hàng loạt các hiệp định thương mại tự do được ký kết, cùng với các chính sách mới được kỳ vọng sẽ thu hút nhiều công ty nước ngoài hiện diện tại thị trường Việt Nam, là lực đẩy cho thị trường văn phòng phát triển.

Tuy nhiên, theo nhận định của một số chuyên gia, vẫn còn quá sớm khi cho rằng, nhu cầu của nhà đầu tư tăng nhanh tức thì.Thời gian tới, đa phần nhà đầu tư sẽ vẫn chờ và thăm dò thị trường cho tới khi chính sách được cụ thể hóa.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách thuê văn phòng Cushman & Wakefield cho biết, ông chưa tin thị trường văn phòng cho thuê đã chạm đáy.

“Tính đến thời điểm quý III/2015, các tòa nhà hạng A và B chỉ mới đạt 45% công suất so với cùng kỳ năm 2014, tức hoạt động thuê giảm, dẫn đến việc giá thuê đang thấp hơn giá thuê thực tế. Các khách thuê lớn vẫn được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ tòa nhà, dù rằng điều này sẽ không kéo dài”, ông Alex Crane nói và cho rằng, thị trường văn phòng sẽ gặp phải các đối thủ cạnh tranh mới đến từ văn phòng mở (activity based working) và xu hướng văn phòng kết hợp nơi ở (Office-tel), hiện khá phát triển tại TP. HCM.