Những bí mật lớn đằng sau sự thất bại của dự án cao thứ 3 Sài Gòn

Số phận dự án Sai Gon One Tower của công ty CP Địa ốc M&C sẽ được UBND Tp.HCM phán quyết vào ngày mai (2/12). Tuy nhiên, câu hỏi lớn lúc này là dự án sẽ được tái khởi động lại theo cách nào.

Tóm tắt

Vào năm 2005 UBND Tp.HCM đã thống nhất xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu này là 365,364 tỷ đồng, ngoài ra Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C còn phải thanh toán giá trị thương quyền khu đất là 12 triệu USD, là phần tăng vốn Nhà nước và các khoản khác cho Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn.

Mới đây nhất, Cục thuế Tp. HCM đã thông báo phong tỏa hóa đơn của công ty M&C do nợ thuế quá hạn, gần 4,7 tỷ đồng tiền thuế.

Tính đến thời điểm ngưng thi công vào cuối năm 2011, ước tính 80% khối lượng công việc đã hoàn thành. Những hạng mục công việc còn lại gồm: lắp kính phần còn lại bên ngoài tòa nhà, cơ điện (M&E), xây dựng vách ngăn, lát sàn...

Ông chủ thật sự của đại cao ốc này

Sau 3 năm thi công, tòa nhà Saigon One Tower là dự án cao thứ 3 tại Tp.HCM (sau Bitexco Financial Tower 68 tầng; The One 55 tầng). Khu đất vàng của dự án có diện tích 6.672,2 m2, tại đây chủ đầu tư được phép xây dựng một tòa tháp đôi gồm 5 tầng hầm và 41 tầng cao, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 127.126 m2 (tính cả hầm khoảng 152.000 m2).

Trong đó, 6 tầng khối đế dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000 m2, khu văn phòng hạng A 34 tầng có diện tích 49.000 m2, còn lại là khu căn hộ 133 căn. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 238 triệu USD (tương đương 5.000 tỷ đồng).

Tính đến thời điểm ngưng thi công vào cuối năm 2011, ước tính 80% khối lượng công việc đã hoàn thành. Những hạng mục công việc còn lại gồm: lắp kính phần còn lại bên ngoài tòa nhà, cơ điện (M&E), xây dựng vách ngăn, lát sàn... Hiện dự án đang bị xuống cấp, hệ thống thang máy, thang cuốn hỏng hóc, nhiều khối bê tông chuyển màu đen sì...

Theo những tài liệu chúng tôi có được, cho thấy khu đất tại số 34 đường Tôn Đức Thắng, quận 1 trước đây do Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn quản lý sử dụng, sau đó góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Công ty liên doanh đã đầu tư xây dựng phần móng công trình của dự án, sau đó đối tác nước ngoài chuyển nhượng lại vốn góp cho Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn (nay là Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn-TNHH Một thành viên) để thực hiện dự án theo hình thức 100% vốn đầu tư trong nước. Trong giá trị chuyển nhượng có phần vốn đầu tư phần móng công trình này.

Như vậy, Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn là chủ đầu tư dự án tại số 34 Tôn Đức Thắng, quận 1 từ thời điểm tháng 10/2001 nên Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn kế thừa thời hạn sử dụng đất dự án đến ngày 14/8/2023 và trên khu đất này đã có tài sản là phần móng công trình dự án thuộc quyền sở hữu của Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn.

Từ tháng 11/2001, sau khi Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn nhận chuyển nhượng vốn góp của đối tác nước ngoài trong Công ty Liên doanh Cột cờ Thủ Ngữ, chuyển thành dự án 100% vốn đầu tư trong nước, UBND Tp.HCM đã chấp thuận chủ trương cho phép Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn xúc tiến đàm phán với các đối tác (theo hình thức hợp tác giữa các đơn vị trong nước để lập dự án liên doanh mới) đầu tư khai thác mặt bằng khu đất.

Trên cơ sở chủ trương này, Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn đã tìm kiếm đối tác và thỏa thuận, hợp tác với Công ty Cổ phần M&C và các đối tác khác để thành lập Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103002224 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố cấp ngày 31/3/2004.

Lối thoát nào cho các nhà đầu tư?

Vào năm 2005 UBND Tp.HCM đã thống nhất xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu này là 365,364 tỷ đồng, ngoài ra Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C còn phải thanh toán giá trị thương quyền khu đất là 12 triệu USD, là phần tăng vốn Nhà nước và các khoản khác cho Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn.

Tuy nhiên, do Công ty M&C phải thực hiện cùng lúc nhiều nghĩa vụ tài chính (đối với Nhà nước về tiền sử dụng đất, đối với Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn về giá trị thương quyền khu đất và giá trị phần móng cọc, các giá trị công việc đầu tư đã thực hiện) và mặt khác cần tập trung vốn đầu tư xây dựng công trình, nên đơn vị này đã kiến nghị được sử dụng đất thực hiện dự án theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Cũng theo UBND Tp.HCM, thực tế diện tích khu đất theo đo đạc hiện nay là 6.672,2m2, trong đó chỉ có 5.810,6m2 thuộc khuôn viên khu đất trước đây góp vốn liên doanh và 861,6m2 là đường giao thông, phía dưới phần diện tích đất này là hệ thống công trình cống và cáp ngầm của dự án Đại lộ Đông Tây. Công ty xin sử dụng 861,6m2 làm mảng cây xanh, lối xe ra vào và đường xuống tầng hầm của tòa nhà, khi Nhà nước có quy hoạch sử dụng mặt bằng khu đất thì M&C phải bàn giao mặt bằng và không được bồi thường.

Đơn giá thuê đất tại thời điểm này được xác định là 1,6 tỷ đồng/năm và được ổn định trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày 14/8/2006. Sau 5 năm đơn giá thuê đất được xác định lại theo giá thị trường theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ. Hiện nay, Sở Tài chính đang xác định lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ 5 năm lần thứ 2 (từ ngày 14/8/2011 đến ngày 14/8/2016) theo giá thị trường.

Mới đây nhất, Cục thuế Tp. HCM đã thông báo phong tỏa hóa đơn của công ty M&C do nợ thuế quá hạn, gần 4,7 tỷ đồng tiền thuế.

Dự án  này đã phải "đắp chiếu", nằm chình ình giữa trung tâm thành phố gần 4 năm nay trên một khu đất vàng mà mọi doanh nghiệp BĐS nào cũng đều mơ ước được sở hữu. Câu hỏi đặt ra lúc này là liệu chủ đầu tư huy động được ở đâu thêm vốn để hoàn thiện dự án vào cuối năm 2015 theo yêu cầu nhiều lần của UBND Tp.HCM.

Một chuyên gia kinh tế cũng cho rằng trong bối cảnh công ty M&C đang nợ “ngập đầu” bởi các khoản vay từ nhiều đối tác trong và ngoài nước, các nhà đầu tư tiềm năng cũng rất quan ngại khi muốn rót vốn vào đây. Một giải pháp hữu hiệu nhất là thành phố có khả năng sẽ cho chủ đầu tư tiếp tục gia hạn các khoản nợ thuế, tiền sử dụng đất hiện nay và thay đổi thiết kế căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, thì mới giúp dự án này sớm “hóa kiếp”.