Thị trường văn phòng Hà Nội :Chủ đầu tư “đấu” với thứ cấp

Để có nguồn vốn triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán sỉ diện tích văn phòng cho nhà đầu tư thứ cấp. Đến khi dự án hoàn thiện, chủ đầu tư phải cạnh tranh với chính nhà đầu tư thứ cấp trong việc tìm khách thuê.

Cuối năm 2014, đầu năm 2015, thị trường văn phòng cho thuê vẫn khó khăn, khiến hàng loạt dự án thuộc phân khúc này tại Hà Nội phải trì hoãn kế hoạch hoàn thiện. Việc các dự án trì hoãn tiến độ đã khiến thị trường văn phòng cho thuê giảm bớt áp lực cung và diễn biến tích cực hơn từ quý I.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường quý I/2015 của CBRE, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội giảm nhẹ và không có nguồn cung mới, trong khi sức cầu khá mạnh, khiến tỷ lệ văn phòng cho thuê còn trống giảm từ 25% trong quý IV/2014 xuống còn 20% vào quý I/2015.

Dù áp lực nguồn cung đã giảm, song để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư vẫn phải giảm giá chào thuê. Xu hướng này diễn ra phổ biến ở khu vực ngoài trung tâm, nơi thị trường từng đón nhận nguồn cung khá lớn trước đó.

Đến quý II/2015, xu hướng tăng nguồn cung văn phòng đang xuất hiện trở lại, khi thị trường đón nhận các dự án mới đi vào hoạt động và cả dự án trước đó doanh nghiệp phải đóng cửa để cải tạo.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng Hà Nội quý II/2015 đạt 1,491 triệu m2, tăng 0,3% so với trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm 2014. Trong đó, riêng 6 tháng đầu năm, (chủ yếu vào quý II/2015) thị trường đón nhận khoảng 250.000m2 sàn văn phòng. 6 tháng còn lại, thị trường sẽ nhận thêm khoảng 500.000m2 sàn nữa, khiến áp lực nguồn cung tăng mạnh.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết, giá cho thuê văn phòng hạng A và B đều giảm lần lượt là 0,3% và 0,9%, trong khi giá thuê phân khúc hạng C lại tăng vì có giá thuê hợp lý, chỉ khoảng 12 USD/m2/tháng.

Mặc dù văn phòng hạng A có giá cho thuê giảm, nhưng công suất thuê lại tăng khoảng 0,4% vì nguồn cung văn phòng hạng A không tăng, trong khi xu hướng thuê văn phòng hạng A của các doanh nghiệp nước ngoài vẫn duy trì.

Trái lại, phân khúc văn phòng hạng B lại có sự suy giảm cả về giá thuê (0,9%) lẫn công suất thuê (giảm 1,9% theo quý). Mức giảm này được lý giải vì phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, lên đến 650.000m2 (khoảng 50% nguồn cung thị trường). Việc chiếm tỷ trọng lớn khiến phân khúc văn phòng hạng B chịu nhiều áp lực trong việc lấp đầy, dẫn tới giá thuê lẫn tỷ lệ trống có biên độ tăng giảm lớn nhất.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết, nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội thời gian tới đây còn tiếp tục tăng mạnh, có thể khiến xu hướng giảm giá thuê vẫn diễn ra. Để thu hút khách thuê, ngoài giảm giá thuê, nhiều tòa nhà văn phòng còn tiếp tục phải đầu tư hệ thống hạ tầng mới mong tăng được tỷ lệ lấp đầy cho dự án.

Trong khi đó, nghiên cứu của CBRE Việt Nam cũng cho biết, xu hướng giảm giá thuê ở các cao ốc văn phòng sẽ tiếp diễn trong thời gian tới. Một số dự án cao ốc văn phòng có thể tiếp tục bị trì hoãn tiến độ để giảm sức ép cho thị trường.

Khó khăn càng tăng lên với các chủ đầu tư dự án văn phòng khi tiếp tục phải cạnh tranh với nhà đầu tư thứ cấp tại dự án.

Cụ thể, trong quá trình phát triển dự án văn phòng, để có nguồn vốn triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư phải tiến hành “bán sỉ” cả sàn văn phòng, hoặc bán một diện tích lớn văn phòng cho thuê cho các đơn vị thứ cấp. Đến khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư và đơn vị thứ cấp lại cạnh tranh nhau trong việc thu hút khách thuê văn phòng.

Theo Savills Việt Nam, hiện tượng cạnh tranh giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trong cùng dự án đang diễn ra khá phổ biến tại thị trường Hà Nội. Để tránh việc phá giá cho thuê và cạnh tranh trực tiếp thiếu lành mạnh, Savills Việt Nam cho biết, nhiều chủ đầu tư hiện nay phải đưa ra cam kết với đơn vị thứ cấp bằng việc đảm bảo lợi nhuận đầu tư.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của ĐTCK, tại khá nhiều cao ốc văn phòng tại Hà Nội hiện nay, giá chào thuê đang được đơn vị thứ cấp đưa ra hấp dẫn, hoặc có nhiều chính sách cho thuê hấp dẫn hơn nhiều so với chính chủ đầu tư. Bởi với nhà đầu tư thứ cấp, việc duy trì dòng tiền từ diện tích văn phòng mua lại trước đó còn quan trọng hơn nhiều cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư.