Thị trường văn phòng cho thuê khởi sắc nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển thiếu bền vững, đặc biệt ở phân khúc văn phòng cho thuê giá rẻ và trung bình.

Năm 2017 đánh dấu tình hình thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh có nhiều khởi sắc, không còn tình trạng thiếu hụt nguồn cung như những năm trước, bởi nguồn cung tăng đáng kể và công suất cho thuê toàn thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhìn nhận, thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển thiếu bền vững, đặc biệt ở phân khúc văn phòng cho thuê giá rẻ và trung bình.

Theo thông tin công bố từ một số công ty chuyên khảo sát tình hình thị trường bất động sản, phân khúc văn phòng cho thuê ở thành phố Hồ Chí Minh hiện đang là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ vào công suất khai thác và giá thuê tăng cao trong năm 2017.

Có thể dẫn chứng báo cáo thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh của tập đoàn JLL công bố ngày 5/1 vừa qua, tính hết năm 2017, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 1,9 triệu m2, tăng gần 159.000 m2 so với năm 2016 do có sự gia nhập thị trường của 2 tòa nhà hạng A, 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C.

Mặc dù có sự bổ sung thêm diện tích sàn nói trên, nhưng công suất cho thuê toàn thị trường vẫn duy trì ở mức cao. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A chiếm gần 92%, hạng B hơn 96% và hạng C hơn 97%. Điều đáng lưu ý, các tòa nhà văn phòng vừa mới đi vào hoạt động trong năm 2017 được lấp đầy khá nhanh chóng.

Hiện giá thuê trung bình văn phòng hạng A đạt khoảng 40,3 USD - tương đương 900.000 đồng/m2/tháng, tăng 1,2% chênh lệch theo quý và tăng 1,9% so với cùng kỳ năm 2016. Còn đối với giá thuê trung bình của văn phòng hạng C, B lần lượt từ 15,3 – 22,6 USD - tương đương hơn 300.000 đồng đến 500.000 đồng/m2/tháng và cũng tăng cao hơn so với trước đây.

Nguyên nhân chính là do kinh tế trong nước phục hồi tốt, cùng nguồn vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam và sự ra đời nhiều doanh nghiệp đã càng làm tăng nhanh chóng nhu cầu thuê văn phòng.

Cụ thể, theo Tập đoàn Savills Việt Nam, bên cạnh nguồn khách chủ lực từ khu vực F.I.R.E (Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản), các nhân tố mới về nguồn cầu cũng xuất hiện trên thị trường trong năm 2017 như lĩnh vực công nghệ, thương mại điện tử đang phát triển nhanh chóng ở Việt Nam, sử dụng một lực lượng lớn lao động và nhu cầu sàn làm việc. Đây cũng chính là nhóm ngành có nhu cầu văn phòng làm việc tăng ấn tượng nhất trong hai năm trở lại đây.

Về dự báo thị trường năm 2018, không chỉ dự báo của JLL, các công ty chuyên nghiên cứu thị trường khác như Savills, Cushman & Wakefield, cho rằng dự báo công suất hoạt động thị trường sẽ vẫn tiếp tục đứng ở mức cao và giá thuê sẽ trong xu hướng tăng lên do áp lực từ nguồn cầu. Trong đó, theo dự báo của Cushman & Wakefield, giá thuê văn phòng hạng A ở thành phố Hồ Chí Minh có nơi được dự báo tăng đến 20% trong năm 2018.

Bởi trong năm 2018, thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ không đón nhận thêm tòa nhà hạng A mới hoàn thành, mà sẽ có thêm một tòa nhà hạng B và 4 tòa nhà hạng C đi vào hoạt động, cung cấp thêm 50.000 m2 diện tích sàn.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, về cơ cấu tăng nguồn cung của 3 loại văn phòng cho thuê gồm hàng A, B, C thì loại văn phòng hạng C tăng mạnh nhất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phân tích, nguyên nhân gia tăng mạnh nguồn cung, nhất là nguồn cung hạng C là do sự ra đời của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhất là các doanh nghiệp khởi nghiệp đang được Chính phủ ban hành các chính sách khuyến khích phát triển mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Sàn bất động sản cho thuê Asian Leasing, lực hút lợi nhuận từ thị trường văn phòng cho thuê cũng khiến nhiều văn phòng cho thuê hạng D xuất hiện nhiều hơn.

Đây là dạng nhà ở cải tạo lại, xây thêm tầng để làm văn phòng, hay nhà đầu tư có diện tích đất nhỏ đầu tư xây mới. Như căn nhà mặt tiền tại số 130, đường Khánh Hội, phường 6, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 6x18m được chuyển thành tòa nhà văn phòng cho thuê với 6 tầng là dẫn chứng cụ thể.

Đồng thời, việc thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói chung, phân khúc thị trường văn phòng cho thuê nói riêng có dấu hiệu khả quan cũng khiến gia tăng mạnh số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản trong năm 2017. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, chỉ tính 10 tháng năm 2017, cả nước có hơn 105.000 doanh nghiệp thành lập mới. Riêng thành phố có hơn 33.800 doanh nghiệp được thành lập, trong đó, có hơn 2.000 doanh nghiệp bất động sản với tổng vốn đăng ký là hơn 191.300 tỷ đồng, nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến 6.438 doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Văn Lợi, nhiều doanh nghiệp mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản thường lựa chọn phân khúc thấp để đầu tư với mục tiêu giảm thiểu thiệt hại khi gặp rủi ro, nhưng có một nguyên nhân quan trọng là các doanh nghiệp chờ đợi nguồn quỹ đất đủ điều kiện phát triển văn phòng cho thuê hạng A, B vì hiện nay khá khan hiếm.

Do vậy, lượng cung ở phân khúc văn phòng hạng C, D sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới và nếu thiếu sự kiểm soát của nhà nước sẽ khiến tình trạng mất cân đối cung – cầu có thể xuất hiện trong tương lai khiến cho thị trường văn phòng cho thuê phát triển thiếu bền vững.

“Khi nguồn cung ngày càng tăng hơn cầu hoặc vì lý do nào đó nhu cầu giảm sút thì tình trạng cạnh tranh sẽ càng gay gắt hơn, các doanh nghiệp văn phòng cho thuê phải tăng cường sử dụng lực lượng môi giới, làm tăng chi phí đầu tư.

Ngoài ra có khả năng thị trường sẽ còn bị méo mó do vẫn còn tồn tại tình trạng môi giới thiếu chuyên nghiệp, đưa thông tin thiếu chính xác, không đúng sự thật. Hiện nhu cầu dịch vụ môi giới trong lĩnh vực cho thuê đã có dấu hiệu tăng lên. Tôi kiến nghị nhà nước cần phải có biện pháp chấn chỉnh để thị trường được phát triển ổn định”, ông Nguyễn Văn Lợi khẳng định.

Vấn đề mà ông Nguyễn Văn Lợi lo ngại cũng được đặt trong bối cảnh hiện nay những căn hộ văn phòng khách sạn (office-tel) đang phát triển rất mạnh. Mặc dù, đến nay vẫn còn nhiều lấn cấn về quy định pháp lý nhưng loại hình sản phẩm bất động sản này đã phát triển từ 3 năm qua và theo thông tin từ Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến nay đang có dấu hiệu cung vượt cầu. Rõ ràng, số lượng office-tel đang tồn tại chính là nguồn cung rất lớn cho thị trường văn phòng cho thuê phân khúc thấp.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, nếu có xảy ra mất cân đối cung - cầu thì hãy để thị trường can thiệp và đó là vấn đề ở thì tương lai. Còn ngay thời điểm hiện tại, thị trường phân khúc văn phòng cho thuê đạt kết quả rất khả quan, công suất khai thác rất tốt. Riêng văn phòng cho thuê phân khúc thấp chưa có dấu hiệu căng thẳng.

“Nhà nước đã can thiệp về mặt quy hoạch còn các chủ đầu tư phải tự biết và tính toán, tìm mọi cách xử lý, nếu không thu hút được khánh hàng được nữa thì phải chịu lỗ. Rõ ràng bên cạnh hàng lang pháp lý thì phần còn lại là để thị trường giải quyết tất cả”, ông Châu cho biết.

Đánh giá về số lượng doanh nghiệp bất động sản gia tăng mạnh, trong đó có sự gia tăng đáng kể các công ty môi giới, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang được thu hút quan tâm đầu tư, khỏi nghiệp của xã hội.

Nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.