Thị trường mặt bằng bán lẻ: đòi hỏi nhiều hơn

Dù sự tăng trưởng lớn về doanh số bán hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM (tăng 27.9% trong năm 2010 so với năm 2009), thị trường bất động sản bán lẻ trong quý 1/2011 đã giảm nhẹ khi các nhà bán lẻ trở nên thận trọng cũng như tìm kiếm mức giá thuê phù hợp với doanh thu của họ.

Theo số liệu nghiên cứu của Knight Frank, mức giá cho thuê trong quý 1/2011 giảm nhẹ so với quý 4/2010. Trung bình giá thuê trong phạm vi trung tâm thành phố từ 93USD/m2/tháng đến 140USD/m2/tháng và nằm ngoài phạm vi trung tâm thành phố từ 35USD/m2/tháng đến 83USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy trong quý 1/2011 theo đó cũng giảm nhẹ so với quý 4/2010 với tỷ lệ lấp đầy bình quân của diện tích bán lẻ trong khu vực trung tâm và bên ngoài trung tâm thành phố tương ứng khoảng 92% và 83%.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, sự sụt giảm này có vẻ không đáng kể bởi thực tế xu hướng tiêu dùng của người Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng vẫn đang tác động rất lớn đến việc phát triển hệ thống các khu mua sắm hiện đại cũng như thúc đẩy sự gia tăng nhanh chóng thị trường mặt bằng bán lẻ.

Vài tín hiệu vui

BreadTalk, thương hiệu bánh cao cấp của Singapore, vừa mới mở tiệm bánh thứ hai ở đường Cao Thắng, quận 10 sau tiệm bánh đầu tiên ở trung tâm thương mại Vincom hoạt động hiệu quả. Họ cũng có kế hoạch sẽ mở cửa hàng thứ ba tại siêu thị Maximark Cộng Hòa (Tân Bình) vào cuối quý 2-2011. Chưa hết tham vọng, BreadTalk còn đặt mục tiêu mở hơn 10 tiệm bánh ở TP.HCM trong năm 2011.

Tương tự BreadTalk, chuỗi nhà hàng bánh sandwich của Hoa Kỳ cũng dự định mở cửa hàng đầu tiên ở Việt Nam tại quận 1 dưới hình thức nhượng quyền và tiếp nối sau đó là khoảng 25 cửa hàng ở Việt Nam đến năm 2015.

Nguồn cung hiện tại của thị trường bán lẻ ở TP.HCM khoảng 670,000m2 bao gồm siêu thị, khối thương mại, trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm. Tiếp tục nguồn cung trong tương lai thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ đạt trên 1,500,000m2 trong vòng bốn năm tới, tăng gấp đôi so nguồn cung hiện nay.

Không kém cạnh các thương hiệu ngoại, với việc khai trương trung tâm mua sắm mới khá hoành tráng ở quận Thủ Đức vào tháng 1-2011 với 8 tầng lầu (khoảng 10,000m2) được thiết kế trang bị với hơn 5,000 chủng loại hàng điện máy của các nhà danh tiếng sản xuất toàn cầu như Samsung, Toshiba, Panasonic, LG, … Nguyễn Kim tiếp tục khẳng định tên tuổi của mình trong ngành bán lẻ.

Có thể nói, ngoài việc Bitexco Financial Tower trì hoãn việc khai trương công trình hạng mục bán lẻ đến tháng 6-2011 do có một số thay đổi về ý tưởng bán lẻ và chiến lược bố trí gian hàng thì chính các nhà bán lẻ về thực phẩm ăn uống, thời trang và điện tử đã đóng vai trò tích cực trong quý đầu tiên của năm 2011.

Yêu cầu cao

Dù được đánh giá có nhiều triển vọng, nhưng theo một chuyên gia trong ngành, nếu xét về tổng thể, có thể nói thị trường hiện vẫn chưa đáp ứng nhu cầu do mặt bằng chất lượng cao thực sự chưa nhiều. Chưa kể, dù chất lượng cao nhưng nhiều nhà bán lẻ vẫn điêu đứng do các khu thương mại ở các khu vực vùng ven, ngoại thành hoạt động không hiệu quả.

Thực tế với phần khúc thị trường này, các nhà bán lẻ đang đòi hỏi nhiều hơn cũng như yêu cầu cao hơn từ các chủ đầu tư. Còn nhớ, cuối năm 2010 tại TP.HCM, đã có không ít vụ lùm xùm giữa nhà bán lẻ và chủ đầu tư. Theo đó, không chỉ nhà bán lẻ “ôm hận”, không ít trường hợp nhà đầu tư cũng phải thừa nhận thất bại trong việc quản lý kinh doanh vì thiếu kinh nghiệm.

Trong tương lai, do thị trường bán lẻ phát triển khá hoàn thiện và nhiều nguồn cung cho thị trường nên chắc chắn các dự án phát triển chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu của nhà bán lẻ sẽ luôn thu hút. Vì thế, để các trung tâm mua sắm hoạt động thành công và tồn tại trong dài hạn, các chủ đầu tư và các khách thuê buộc phải “gần nhau”, hiểu nhau nhiều hơn.

Nói như ông Nicholas Holt, Phó Giám Đốc - Phụ trách bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu thị trường Knight Frank, đây sẽ là một vấn đề cơ bản trong năm 2011 và khi mối quan hệ giữa bên cho thuê/bên thuê được cải thiện, thị trường sẽ có rất nhiều chuyển động.

Ông Nicholas Holt, Phó Giám Đốc - Phụ trách Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu thị trường Knight Frank: Theo tôi, nhiều nhà bán lẻ nổi tiếng nước ngoài sẽ tham gia vào thị trường trong năm 2011, một số khác có thể gia nhập vào thị trường trong năm 2012.

Trước khi tiến hành xây dựng bất kỳ dự án trung tâm bán lẻ nào, chủ đầu tư cũng nên xem xét tình hình dân cư và thói quen mua sắm tiềm năng của khách mua sắm ở khu vực đó. Các nhà bán lẻ tại các địa điểm đắc địa, chi trả giá thuê cao đang đánh giá hệ số chi phí lấp đầy, tức giá thuê và phí dịch vụ so với doanh thu, vì thế một số các mức giá thuê cao đạt được trong một số trung tâm sẽ không được bền vững từ góc độ kinh doanh.