Thị trường dịch vụ bất động sản: Doanh nghiệp nội lép vế

Thị trường dịch vụ bất động sản (BĐS) Việt Nam được đánh giá là miếng bánh béo bở cho cả DN nội lẫn ngoại. Tuy nhiên gần đây, mảng tiếp thị, phân phối, định giá, tư vấn đầu tư, quản lý điều hành dự án... lại chủ yếu xướng tên các DN nước ngoài.

Thị phần của DN nội vẫn quẩn quanh với chức năng bán hàng - mảng đòi hỏi trình độ chuyên môn không quá cao và lợi nhuận cũng không lớn.

Doanh nghiệp ngoại chiếm thị phần

Theo đánh giá của các chuyên gia, cán cân thị trường dịch vụ BĐS nhiều năm qua nghiêng rõ về DN nước ngoài với khoảng 90% thị phần, 10% còn lại dành cho một số DN trong nước, liên doanh... Những cái tên ngoại tầm cỡ như CBRE, Savills, Knight Frank, Jones Lang LaSalle hay Cushman & Wakefield... trở thành thương hiệu thành công của nhiều dự án BĐS lớn trong nước. Các DN BĐS từ Nam chí Bắc muốn bán hàng thuận lợi, dò đúng nhu cầu thị trường, vô hình trung đều có bàn tay của một trong số những DN trên.

Mở đầu năm 2018, dự án Vân Trì Avenue Villas (Đông Anh) với mức giá “khủng” 60 tỷ đồng/căn biệt thự do Công ty TNHH Noble làm chủ đầu tư, đã phải nhờ tới thương hiệu ngoại CBRE để tiếp thị, phân phối độc quyền. Nhờ đó, thanh khoản dự án khả quan hơn. Cùng chung chiều diễn biến, Khu đô thị phức hợp cao cấp Tây Hà Nội có quy mô 200ha - The Manor Central Park, ngay khi mở bán chính thức đã có "sự đỡ đầu" từ Savills. Mặc dù 15,6 tỷ đồng/căn là giá khá "chát” trong mặt bằng chung của dòng sản phẩm nhà thấp tầng, nhưng đa số các căn tại đây đều đã có chủ.

Đánh giá về ưu thế của DN ngoại, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho hay, các DN ngoại có lợi thế hơn hẳn nhờ hệ thống kết nối toàn cầu với khách hàng từ trước, đội ngũ chuyên gia chuyên nghiệp và nguồn thông tin chính xác trên toàn thế giới. Thêm vào đó, các tập đoàn BĐS lớn của Việt Nam cũng ưa sử dụng công ty ngoại cho những hợp đồng phân phối dài hơi để nâng tầm thương hiệu của họ ra thị trường thế giới. “Hoạt động tại thị trường BĐS Việt Nam trên dưới chục năm, đến nay, phần lớn những dự án tiềm năng, địa bàn nào sinh lợi lớn đều trong tầm ngắm của các DN tư vấn BĐS ngoại. Ngay cả thời điểm này, dù phải bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt, song không ít DN tiếp thị BĐS nước ngoài vẫn chen chân được vào những dự án lớn, dù chỉ là tiếp thị một mảng, phân khúc nào đó của một dự án” – ông Chánh nói.

"Kinh doanh bao giờ cũng tính hiệu quả và lợi nhuận trên hết. Do vậy, với một mặt hàng có giá trị, công dụng và chất lượng như nhau, tất yếu chủ đầu tư sẽ chọn cái nào có giá rẻ hơn. Mấu chốt vấn đề là chúng ta có dám bỏ cách làm ăn kiểu chụp giật, rập khuôn để đổi mới như các DN ngoại hay không mới là điều quan trọng nhất." - Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup Phạm Thanh Hưng

Đáng chú ý, riêng về mảng cho thuê, quản lý và điều hành BĐS, vai trò của tư vấn ngoại khá đậm nét. Ví như, Savills trở thành đơn vị cho thuê độc quyền dự án văn phòng cao cấp Alpha Town và khu trung tâm mua sắm Alpha Mall từ tháng 8/2018; CBRE là đơn vị vận hành và quản lý chính Tòa nhà hỗn hợp cao cấp Discovery Complex; Knight Frank độc quyền tiếp thị diện tích khu văn phòng tòa nhà FLC Landmark Tower, Mỹ Đình...

Không chuyên nghiệp dễ tụt hậu

Để cạnh tranh với các DN nước ngoài, trong khoảng 2 năm trở lại đây, các DN trong nước đã lên kế hoạch, định hướng rõ nét trong chiến lược phát triển mảng kinh doanh dịch vụ. Do vậy, nhiều dịch vụ như định giá, tư vấn bán hàng... mà trước đây chỉ do các DN nước ngoài cung cấp, nay đã được các DN Việt giới thiệu, quảng bá và đảm nhận. Hầu hết các dự án chung cư thương mại đều do DN trong nước (bản thân chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch được ủy quyền) phân phối bán hàng và tư vấn cho người mua. Hoạt động của các nhà môi giới nội cũng không còn đơn lẻ như trước, mà đã hình thành các khối liên minh, chuỗi hệ thống: Liên minh sàn BĐS G5, R9, DTJ, Đất xanh miền Bắc, Hệ thống siêu thị dự án STDA…

Có thể kể một loạt dự án đã và đang khuấy động thị trường như TNR Goldseason; Roman Plaza, Florence Mỹ Đình, Hinode City… cung cấp số lượng lớn căn hộ giá vừa phải đều do DN nội đảm nhận mảng phân phối. Đến nay, ít ghi nhận một dự án trung cấp nào cần tới đơn vị tư vấn, môi giới ngoại. Từ Viglacera, Nam Cường, Hải Phát, Hải Đăng City, MIK, TNR, Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô tới Văn Phú Invest, Handico, UDIC... đều tự chào hàng (có đơn vị sàn giao dịch trực thuộc) hoặc phân phối sản phẩm thông qua các sàn dưới dạng ủy quyền.

Anh Đào Tấn Phát (môi giới sàn Đất xanh miền Nam) chia sẻ: Việc cùng nền văn hóa, ngôn ngữ, tâm lý là lợi thế của của các DN trong nước. Hơn nữa, việc quảng cáo BĐS liên tục bằng Google Ad, từ khóa, Facebook, tư vấn tại nhà hay công trường, tư vấn khách hàng bất kể ngày đêm cũng thêm một lợi thế đáng kể của DN trong nước. Vị này cũng khẳng định, không gian tăng trưởng trong nước của DN môi giới BĐS nội còn rộng mở. Song ở tầm nhìn xa, sẽ có khả năng tụt hậu nếu không cọ xát thực tế với các lĩnh vực đa ngành của thị trường dịch vụ. Đa phần các DN dịch vụ BĐS nội vẫn chỉ quẩn quanh với mảng bán hàng. Tuy nhiên, sự thiếu chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới khi giao dịch “ngầm”: Thổi giá bán chênh cả trăm triệu đồng cũng khiến số đông khách hàng, không loại trừ sự dịch chuyển tâm lý qua các DN môi giới “ngoại” để được tư vấn, giao dịch minh bạch hơn. Đáng chú ý, mảng dịch vụ tiềm năng là quản lý, điều hành… lại ít được DN trong nước quan tâm.

Các chuyên gia nhìn nhận, trong bối cảnh hiện nay, khi thông tin, công nghệ và kiến thức gần như quốc tế hóa, các DN trong nước hoàn toàn có thể đảm nhận các mảng khó như quản lý, điều hành dự án, tòa nhà văn phòng… khi thay đổi tư duy.