Thị trường địa ốc: Nam bứt phá, Bắc chững lại

Thị trường bất động sản Hà Nội đang có sự chững lại nhất định sau giai đoạn tăng tốc vào đầu năm, trong khi thị trường Tp.HCM lại có sự bứt phá ngoạn mục so với 3 tháng đầu năm cũng như cùng kỳ 2016.

Báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM, do CBRE công bố ngày 29/6 cho thấy bức tranh khá rõ nét về thị trường của hai thành phố lớn nhất nước này trong quý 2/2017, trong đó đáng chú ý là diễn biến có phần trái chiều về thanh khoản và sự kỳ vọng của các chủ đầu tư hai miền.

Hà Nội hụt hơi

Khảo sát về thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý 2/2017 của CBRE cho thấy,  tổng cộng có 8.086 căn hộ được chào bán ra thị trường từ 27 dự án, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước nhưng lại giảm đến 14% so với quý trước. Điểm đáng chú ý là phần lớn số căn hộ mở bán mới đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án lớn, thay vì số căn hộ mới được tung ra lần đầu như quý 1. Theo giới trong nghề, điều này cho thấy hầu hết các dự án vẫn còn tồn một lượng lớn hàng, trong đó đa phần là số căn hộ có diện tích, vị trí, số tầng, hướng...không mấy thuận lợi theo quan điểm của số đông người mua nhà.

Về nguồn cung, tương tự như các quý trước, phần lớn nguồn cung mới đến từ khu phía Tây và Tây Nam của Hà Nội, chiếm 68% tổng số căn mở bán mới quý này.

Bên cạnh đó, khu phía Đông cũng chiếm 20% tổng lượng cung mới chủ yếu đến từ dự án mới tại khu đô thị Ecopark. Theo phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số căn mở bán mới trong vòng một vài năm trở lại đây. Trong quý 2/2017, phân khúc này chiếm 55% tổng số căn mở bán mới.

Đặc biệt, về thanh khoản, trong quý 2 có tổng cộng có 4.650  căn bán được, giảm đến 24% so với quý trước. Thực tế này đã mang lại ít nhiều thất vọng cho các chủ đầu tư, do đó hầu hết đều kỳ vọng thanh khoản sẽ sôi động hơn vào các quý sau, khi một số dự án thu hút sự chú ý của thị trường mở bán. Doanh số trên 50% của số lượng mở bán được ghi nhận tại các dự án đặt tại vị trí đắc địa và được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín.

Xét về giá chào bán, không có quá nhiều thay đổi về mức giá trung bình so với quý trước cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điểm đáng chú ý trong quý này,  phân khúc cao cấp là phân khúc duy nhất tăng giá ở cả hai thị trường với mức tăng lần lượt 1% và 3% tại thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong nửa cuối 2017, ngoài nguồn cung đến từ phía Tây và Tây Nam, dự kiến sẽ có các dự án mở bán mới tại các quận trung tâm. Theo phân khúc, thị trường vẫn chờ đón các dự án bình dân được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Trong đó, yếu tố quan tâm nhất vẫn là mức giá bình dân cùng các chuẩn mức mới về chất lượng, cơ cấu căn hộ và tiện ích cho cư dân.

Trong khi đó, ở phân khúc nhà gắn liền với đất, bao gồm biệt thự và liền kề, số lượng các căn mở bán mới trong quý 2 thấp hơn so với con số 1.200 căn của quý trước, chủ yếu đến từ các dự án quy mô nhỏ. Trong khi đó một số dự án cao cấp quy mô lớn được kỳ vọng mở bán từ lâu nhưng vẫn trì hoãn thời điểm ra hàng.

Tuy nhiên, toàn thị trường vẫn có khoảng 1.205 căn được ghi nhận đã đến tay người mua nhà. Các dự án mới chào bán có mức giá bán ở mức cao như Vinhomes The Harmony, Romantic Park, Starlake và Gamuda khiến  giá sơ cấp trung bình thị trường tiếp tục ổn định ở mức 3.700 USD/m2. Cùng với đó, giá thứ cấp trên thị trường cũng tăng 1,7% so với quý trước và 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 3.826 USD/m2. Hầu hết các quận nội thành như Đống Đa, Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Xuân đều ghi nhận mức giá tăng từ 0,8% đến 6% so với quý trước.

Tp.HCM “sáng” hơn

Đúng như dự đoán từ quý 1, thị trường bất động sản Tp.HCM đã sôi động trở lại trong quý 2/2017 sau khi chủ đầu tư đã xem xét xong chiến lược mở bán và đánh giá sản phẩm. Số căn chào bán mới và số căn tiêu thụ đều tăng. Quý 2/2107 đón nhận tổng cộng có 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án. Mặc dù thấp hơn cùng kỳ năm trước 7%, số căn chào bán mới trong quý 2/2017 tăng 80% so với quý trước. 64% số căn chào bán đến từ các dự án mới chào bán lần đầu.

Căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất trong tổng nguồn cung mới, chiếm 56%. Tuy nhiên về tốc độ tăng trưởng thì phân khúc căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất so với quý trước với mức tăng trưởng là 141% và sẽ tiếp tục tăng thêm trong 6 tháng cuối năm 2017 với nhiều dự án từ các chủ đầu tư danh tiếng. Phân khúc bình dân tăng 19% với quý trước với 1.575 căn trong khi phân khúc hạng sang tiếp tục im ắng và không có dự án chào bán mới.

Theo vị trí, khu Đông lấy lại vị trí dẫn đầu và là khu vực sôi động nhất, chiếm 36% nguồn cung chào bán mới. Khu Tây tiếp tục ghi nhận số căn chào bán cao là 3.268 căn chiếm 34%, chủ yếu là căn hộ trung cấp. Tại khu Nam chỉ có 2.408 căn được chào bán tập trung tại quận 7. Phía Bắc thêm vào tổng nguồn cung 486 căn từ một dự án tại quận 12.

Trong quý 2, thị trường cũng ghi nhận tốc độ tiêu thụ khả quan. Tổng số căn bán được tăng trở lại là 9.522 căn,  tăng 40% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường với 4.862 căn bán được, chiếm 51% tổng lượng tiêu thụ. Các dự án chào bán mới trong quý ghi nhận 5,765 căn bán được chiếm hơn 60% tổng lượng tiêu thụ. Thông thường, Ccác dự án chào bán mới thường chiếm khoảng 504% tổng lượng tiêu thụ của một quý. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường với 4.862 căn chiếm 51% tổng lượng tiêu thụ.

Giá chào bán trung bình đạt 1.578 USD/m2, giảm 1% so với quý trước và tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán giảm nhẹ do số lượng dự án chào bán mới tại phân khúc trung cấp và bình dân tăng. Giá bán ghi nhận cải thiện tại quận 7 và quận 10 từ đợt mở bán giai đoạn hai của các dự án.

Đáng chú ý, dựa trên các giao dịch do CBRE Việt Nam thực hiện trong nửa đầu năm 2017 cho thấy, khách mua là người nước ngoài tự tin hơn và đa dạng hơn. Người nước ngoài chiếm 59% số lượng giao dịch thành công. Khách mua đến từ Singapore, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông được đánh giá là sôi nổi, tích cực nhất và thị trường đang dịch chuyển về nhóm người mua để ở. Khách mua để ở tăng 9% trong khi khách mua để cho thuê giảm 19% so với nửa đầu năm 2016.

Nhìn về triển vọng thị trường, sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và các yếu tố kinh tế vĩ mô tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản. Trong nửa cuối năm 2017, phân khúc cao cấp sẽ sôi động hơn. Một số dự án tại những vị trí đắc địa đã bắt đầu nhận giữ chỗ từ cuối quý 2/2017. Với sự gia nhập của dòng sản phẩm cao cấp giá trung bình thị trường và khách mua người nước ngoài được kỳ vọng sẽ tăng trong nửa cuối 2017. 

Còn tại phân khúc nhà gắn liền với đất, tính đến giữa năm 2017, tuy khu Đông vẫn chiếm lĩnh thị trường nguồn cung mới với khoảng 68%, nhưng thị trường đã chứng kiến các đợt chào bán mới đến từ các khu vực khác nhau, bao gồm khu mới nổi là khu Tây (quận Bình Tân) với 13% tổng nguồn cung mới. Khu Bắc và khu Nam lần lượt chiếm 10% tổng nguồn cung mới.

Về khả năng hấp thụ, toàn thị trường có 817 sản phẩm được tiêu thụ, từ những dự án mới và cả dự án hiện hữu, có giảm nhẹ so với quý trước nhưng giá chào bán trung bình lẫn giá ở thị trường sơ cấp  đều tăng  15% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhẹ 1,5% so với quý trước.

Do hạn chế từ nguồn cung mới, hoạt động trên thị trường thứ cấp trở nên sôi nổi hơn, đặc biệt là cho sản phẩm nhà phố và nhà phố thương mại. Giá thứ cấp cho các sản phẩm nhà phố/nhà phố thương mại xây sẵn gần đây chứng kiến mức tăng nhanh tại khu vực quận 2 và quận Gò Vấp; giá cho những sản phẩm có vị trí tốt có thể tăng đến 30% trong quý khảo sát.