Cảnh báo sớm “canh bạc” đầu tư bất động sản ở nước ngoài

Giấc mơ Mỹ, giấc mộng châu Âu là điều nhiều công ty tư vấn thủ thỉ với nhà đầu tư, nhưng đem tiền đi mua bất động sản xứ người liệu có đơn giản?

Nở rộ môi giới

Thử để lại “dấu vết” là sự quan tâm đến Hội thảo về đầu tư bất động sản tại châu Âu, chỉ sau 3 - 4 giờ, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhận được cuộc gọi tư vấn và mời tham gia sự kiện từ phía USIS Group với nhiều thông tin hấp dẫn.

Một lần khác, trong vai nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và muốn đầu tư sang Cộng hòa Síp, phóng viên đã nhận được lời mời tham dự hội thảo quy mô “hẹp” đầu tư bất động sản Síp và cơ hội nhận được thẻ xanh cư trú, nhập tịch và trở thành công dân châu Âu. Hội thảo do Công ty Tư vấn đầu tư và Định cư quốc tế Bắc Sơn tổ chức, quy mô chỉ khoảng 10 nhà đầu tư được tham dự. Các nhà đầu tư đều đã đăng ký trước và có xác nhận vé mời của đơn vị này.

Ông Lưu Minh Ngọc, Tổng giám đốc Công ty cho biết: “Chỉ cần bỏ ra số tiền tối thiểu 300.000 euro để mua bất động sản ở Cộng hòa Síp, nhà đầu tư sẽ được cấp thẻ xanh cho cả ba thế hệ (vợ, chồng, con, bố mẹ hai bên) được nhập tịch và trở thành cư dân châu Âu, duyệt hộ chiếu trong vòng 3 tháng, cấp quốc tịch trong vòng nửa năm”.

Chính sách đầu tư được đưa ra là khá hấp dẫn với những thông tin về thuế (mức thuế giá trị gia tăng tiêu chuẩn là 19%, khuyến mãi giảm 15% thuế cho lần mua bất động sản đầu tiên, thuế thu nhập doanh nghiệp thấp, chỉ 12,5%). Đặc biệt, nhà đầu tư không cần chứng minh nguồn gốc tiền, không cần chứng minh sức khỏe và không cần có mặt tại Síp, nhà đầu tư chỉ việc bỏ tiền và phía Công ty Bắc Sơn sẽ lo toàn bộ các việc còn lại.

Không quá khi nói rằng, mang tiền đi mua bất động sản nước ngoài như một vụ chơi dao, mà chắc chắn nhà đầu tư lại là người cầm đằng lưỡi

Trong một trao đổi khác với tư vấn viên của Pacom Việt Nam, phóng viên nhận được tư vấn như sau: “Sau khi anh đầu tư 2 - 3 triệu euro, anh sẽ nhận được quốc tịch nhanh chóng ở Malta và Síp (ở Síp là 2 - 3 tháng, Malta là 1 năm), các nước khác thuộc châu Âu thì ở từ 4 - 10 năm. Ở Síp là đầu tư bất động sản, còn ở Malta là đầu tư hỗn hợp.

Đầu tư vào Malta theo hình thức đóng quỹ cho chính phủ, số tiền không hoàn lại (người đứng tên chủ đầu tư là trên 600.000 euro, với mỗi trường hợp vợ, các con, bố, mẹ đi kèm, mức phí là từ 25.000 - 50.000 euro/người), sau đó sẽ phải mua thêm bất động sản khoảng trên 320.000 euro, đầu tư thêm khoảng 150.000 euro để mua cổ phiếu và trái phiếu nữa thì sẽ có quốc tịch”.

“Chủ đầu tư có thể chuyển tiền từ bên thứ ba (có tài khoản ở nước ngoài hoặc dịch vụ chuyển tiền tư nhân). Ngoài ra, Pacom còn hỗ trợ xin giấp phép đầu tư với mức phí là 40 triệu + 1% giá trị
bất động sản”, tư vấn viên của Pacom cho biết thêm.

Như vậy, mức giá để trở thành công dân châu Âu cũng có sự khác nhau rõ rệt với mỗi đơn vị tư vấn, môi giới.

Cảnh báo về an toàn đồng vốn và mục đích đầu tư

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, việc đảm bảo an toàn cho đồng vốn được các bên dựa trên các hợp đồng hợp tác, tuy nhiên có thể coi đây chỉ là sự đảm bảo bằng những cam kết về uy tín, lòng tin.

Ngoài ra, các vấn đề pháp lý liên quan đến đầu tư ra nước ngoài, đến việc chuyển ngoại tệ… cũng không đơn giản.

Không chỉ có vậy, ngoài khoản tiền đầu tư mua bất động sản, thông thường, các nhà đầu tư sẽ phải nộp thêm các khoản phí như phí quản lý dự án, phí luật sư. Tuy nhiên, ngay trong buổi giới thiệu dự án của Bắc Sơn, khi chúng tôi hỏi về các khoản phí này, nhân viên tư vấn đều tỏ ra ấp úng và khá mập mờ trong việc cung cấp thông tin. Được biết, khoản phí này là không hề nhỏ, có những chương trình đầu tư, mức phí các loại có khi lên đến hàng chục nghìn euro.

Việc các quốc gia đưa ra chính sách hấp dẫn về thuế, về cơ chế thường trú và quốc tịch là khá phổ biến hiện nay. Đây là chủ trương nhập cư người giàu và tạo cú huých cho bất động sản nước sở tại. Mỗi nước đều có lý do, cũng như hệ thống luật pháp riêng của mình, nhưng đứng ở góc độ của nhà đầu tư và đơn vị quản lý, hoạt động đầu tư ra nước ngoài, thì đây là vấn đề rất đáng được cảnh báo.

Về luật đầu tư ra nước ngoài, điểm đ, Điều 8, Nghị định 83/2015 có nêu rõ, bất động sản là lĩnh vực cần phải có tài liệu xác nhận địa điểm thực hiện dự án đầu tư, trong đó nhấn mạnh đến các vấn đề pháp lý như: “thỏa thuận nguyên tắc về việc giao đất, cho thuê đất, thuê địa điểm kinh doanh, thỏa thuận hợp tác đầu tư, kinh doanh của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền tại quốc gia, vùng lãnh thổ tiếp nhận đầu tư”.

Tuy nhiên, theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hầu hết các nhà đầu tư chỉ nắm dự án theo kiểu “du lịch qua màn ảnh nhỏ”, bằng những báo cáo vắn tắt, sơ bộ. Đồng thời, khi đặt câu hỏi bên đơn vị tư vấn về những thông tin, tài liệu minh chứng cho tính pháp lý, thì đều được đại diện công ty tư vấn từ chối với lý do… “lãnh đạo đi nước ngoài”.

Trong một khuyến cáo về việc các nhà đầu tư mua bất động sản để lấy thẻ xanh cư trú, đại diện Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) từng cho biết: “Chúng tôi không tiếp nhận hồ sơ và không cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài cho mục tiêu đầu tư mua nhà để nhận “thẻ xanh”. Theo quy định, việc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài là để thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh. Các tổ chức, cá nhân phải có hồ sơ hợp lệ, có mục tiêu đầu tư, kinh doanh rõ ràng và phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Cơ quan cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ căn cứ vào tính hợp lệ và các điều kiện theo quy định, nếu đáp ứng mới cấp”.

Các đơn vị tư vấn đều cam kết hoàn trả các khoản phí trong trường hợp không xin được thẻ xanh, quốc tịch hoặc giấy phép đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc “lật kèo” khi hợp tác không được xuôi chèo mát mái là hoàn toàn có khả năng xảy ra. Và khi đó, các nhà đầu tư sẽ lâm vào tình trạng thả gà ra đuổi.

Mượn đầu tư để tạo lập nơi trú ẩn

Gác lại những vấn đề về an toàn đồng vốn, pháp lý và hiệu quả đầu tư, hoạt động này còn cho thấy một nguy cơ tiềm ẩn rất lớn về an ninh.

Điều 4 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi, bổ sung 2014 quy định: “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam, trừ trường hợp Luật này có quy định khác”. Như vậy, về nguyên tắc, nhà nước chỉ công nhận mỗi công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Công Khanh, chuyên gia về hộ tịch, quốc tịch, chứng thực cho biết: “Trên lãnh thổ Việt Nam, luật quy định chỉ công nhận người có một quốc tịch Việt Nam. Còn trường hợp đầu tư ra nước ngoài và được các nước này mở cửa cho nhập tịch là theo pháp luật của nước họ, chúng ta không cấm được.

Nhà đầu tư thiếu đủ thứ, từ thông tin, luật pháp nước sở tại, thông tin thị trường bất động sản, dự án… Thứ nhà đầu tư sở hữu chỉ gói gọn trong hai chữ lòng tin với đơn vị tư vấn     

Tuy nhiên, những công dân có hai quốc tịch khi nảy sinh các vấn đề tranh chấp, thì việc xử lý sẽ rất phức tạp. Với các đối tượng là tội phạm kinh tế, chính trị, việc có thêm một quốc tịch ở nước khác, nhất là những nước không thực hiện dẫn độ tội phạm sẽ gây khó khăn cho việc truy cứu trách nhiệm hình sự”.

Cũng chung nỗi lo này, ông Đồng Xuân Thuận, Công ty Luật Minh Gia cho biết: “Với các tội phạm kinh tế, chính trị, số tiền 300.000 euro không phải là lớn, thậm chí còn là nhỏ. Cái họ nhắm đến không phải là bất động sản hay đầu tư sinh lời, mà là nơi trú ẩn an toàn khi có “biến”. Đặc biệt, nếu họ là công dân của một nước không thực hiện dẫn độ tội phạm, họ sẽ dễ dàng trốn tránh mọi trách nhiệm pháp lý ở Việt Nam khi đã cao chạy, xa bay”.

Như vậy, với việc Việt Nam chỉ công nhận công dân có một quốc tịch thì việc bổ sung thêm một quốc tịch cũng dẫn đến những hệ lụy không nhỏ.

Trao đổi với phóng viên về khả năng mượn quốc tịch thứ hai để làm nơi trú ẩn an toàn, một đại diện của Bộ Tư pháp cho biết: “Việc duy trì song tịch sẽ mang đến những rào cản khi thực thi pháp luật, để giải quyết tình trạng này, chúng ta cần có ký kết điều ước quốc tế với các quốc gia khác. Tuy nhiên, đến nay, Việt Nam chưa ký kết điều ước quốc tế với nước nào để phòng ngừa các trường hợp tương tự”.

Đầu tư bất động sản ra nước ngoài dù ít, dù nhiều cũng là nhu cầu thực của người dân. Tuy nhiên, để quản lý hoạt động này, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, đảm bảo an ninh, thực thi luật trong quản lý nhà nước thì không chỉ cần sự chung tay vào cuộc của nhiều ban ngành quản lý mà còn cả những sửa đổi, bổ sung về luật. Có như vậy, hoạt động đầu tư ra nước ngoài mới thực sự phát huy hiệu quả.