Thị trường địa ốc khủng hoảng niềm tin

Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn cho rằng thị trường bất động sản bị đẩy đến bờ vực là do mất niềm tin.

Ông Hoàn phân tích, trước đây thị trường cung ít cầu nhiều, làm ra bao nhiêu sản phẩm đều có người mua, bán giá nào khách hàng cũng chấp nhận. Doanh nghiệp ở thế thượng phong nên không biết khổ là gì. Đến khi khủng hoảng kéo dài thì nổ ra cạnh tranh về giá, bỏ quên chữ tín, ít quan tâm đến chất lượng. Không ít doanh nghiệp đã thất hứa, bàn giao nhà trễ, dự án đình trệ... Lâu dần những bê trễ này tích tụ thành ung nhọt, địa ốc liên tục lao dốc, các thông tin xấu dồn dập xuất hiện khiến khách hàng khủng hoảng niềm tin.

"Bởi thế bất động sản có than khổ, kêu giá đã rẻ lắm rồi khách hàng vẫn không tin. Giống như câu chuyện báo cháy sai hai lần thì đến lần thứ ba không ai nghe, chẳng có bàn tay nào giúp dập lửa nữa", ông nói.

Theo ông Hoàn, vấn đề mấu chốt là củng cố niềm tin đang lung lay dữ dội. Muốn làm được điều này, doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng lại văn hóa kinh doanh thời kỳ khủng hoảng.

Cụ thể, nếu trước đây thị trường chạy đua theo xu hướng đi lên thì nay phải chấp nhận cạnh tranh trong bối cảnh đi xuống. Đó là bán giá hợp lý, xây dựng giá thành "mềm" nhất có thể, cam kết về tiến độ, giữ chữ tín bằng chất lượng sản phẩm, bàn giao nhà đúng hẹn, hậu mãi tốt... “Hãy đặt khách hàng vào vị thế thượng đế để nuôi dưỡng niềm tin quay trở lại”, ông khuyến cáo.

Lãnh đạo Công ty Khải Hoàn Land nhận định, vẫn chưa rõ các Bộ ngành cứu bất động sản như thế nào nhưng chắc chắn cơ quan chức năng sẽ không khiến thị trường này xấu thêm. Ông Hoàn cho rằng điều Chính phủ cần làm ngay là công bố các kết quả nghiên cứu, khảo sát về thực trạng của bất động sản. "Đây sẽ là cơ sở khoa học có thể chặn đứng những phát biểu tùy tiện không bằng chứng, thiếu kiến thức chuyên môn và sai sự thật làm tâm lý thị trường xáo trộn", ông đề xuất.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty tư vấn chiến lược kinh doanh và đào tạo doanh nghiệp Fresh View, Francis Hùng ví von: "Thị trường bất động sản Việt Nam chẳng khác nào làng Vũ Đại gặp phải thói ăn vạ của những anh Chí Phèo".

Ông Hùng phân tích, chiêu ăn vạ gần như xuất phát từ mọi phía khi khủng hoảng nổ ra. Đầu tiên, người mua (đa phần thu nhập thấp, không đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà) hả hê tẩy chay địa ốc để gây áp lực giảm giá. Tuy nhiên, bất động sản lao dốc bao nhiêu thì thị trường này càng trì trệ bấy nhiêu do tâm lý chờ đợi bao trùm. Trên thực tế, với thu nhập khiêm tốn và kinh tế khủng hoảng, nhiều người thà giữ tiền mặt hơn là mua nhà hoặc không với tới mục tiêu. Trong khi đó doanh nghiệp chỉ lượng sức giảm giá ở ngưỡng giới hạn rồi đẩy quả bóng trách nhiệm sang các bộ ngành và chờ phao cứu sinh. Đến lượt Chính phủ chuyển phần lớn gói giải cứu bất động sản thành chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, một phân khúc trước nay chỉ thuộc trách nhiệm của Nhà nước.

"Vòng luẩn quẩn này đã kéo dài. Nó sẽ chỉ kết thúc khi bất động sản được nhìn nhận dưới góc độ thị trường, tức là cần phải tách bạch nhà ở xã hội với các phân khúc khác nhau của nhà ở thương mại", ông Hùng nhận xét.

Theo chuyên gia này, nhà ở xã hội không nên đợi đến khi thị trường bất động sản khủng hoảng mới được ưu đãi. Đây vốn là những chương trình dài hơi, thuộc chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và do Chính phủ cầm trịch. Trong khi đó, nhà ở thương mại được khối tư nhân phát triển có sự giám sát và hỗ trợ bằng công cụ chính sách, pháp luật. Khi thị trường này gặp khủng hoảng, gói giải cứu cần phân bổ cho từng phân khúc tùy theo khả năng của ngân sách và thứ tự ưu tiên.

Quan điểm của ông Hùng, tẩy chay đòi giảm giá rồi xua tay cầu cho bất động sản chết hay thụ động chờ phao giữa dòng nước lũ hoặc không nhìn thẳng vào thực tế đều là tư duy ăn vạ. Cứu địa ốc đòi hỏi sự tỉnh táo từ nhiều phía. "Thị trường cần nhiều phản biện khắt khe nhưng khách quan. Đã đến lúc dẹp bỏ cảm xúc khi xét công và tội của ngành bất động sản", ông nhận định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển kêu gọi các bên tham gia vào thị trường địa ốc giữ thái độ điềm tĩnh hơn là hoang mang vì không có cuộc khủng hoảng nào kéo dài mãi mãi. Tăng và giảm là chu kỳ bình thường của bất cứ thị trường nào. Sau đỉnh là đáy và ngược lại. "Hiện nay có quan niệm quy chụp rằng bất động sản sẽ không thể nào phát triển được nữa hoặc 5-7 năm sau mới hồi phục, điều này quá chủ quan", ông nêu ý kiến.

Hiện nay Chính phủ đang từng bước tái cấu trúc nền kinh tế và hệ thống ngân hàng, ra đề án hỗ trợ và lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Các bước đi khá vững chắc nên cơ hội giải cứu thị trường này vẫn còn nhiều. Nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Thêm vào đó hiện nay chỉ có thị trường bất động sản ở những đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội phát triển nên các đô thị vệ tinh còn rất nhiều tiềm năng.

"Tôi tin cuối năm 2013 phân khúc căn hộ có vị trí và giá tốt sẽ bắt đầu có giao dịch dù chậm chạp. Năm 2014 dấu hiệu tích cực sẽ dần xuất hiện nhiều hơn. Không nên nôn nóng cứu bất động sản nhưng cũng đừng quá bi quan", ông Hiển cho hay.