Cho “chẻ” căn hộ, nhưng không nhỏ hơn 45 mét vuông

Bộ Xây dựng đã bật đèn xanh cho các chủ đầu tư đang tồn kho những căn hộ lớn được phép chia nhỏ diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, nhưng diện tích căn hộ sau khi điều chỉnh không được nhỏ hơn 45 mét vuông.

Trong Thông tư 02/2013/TT-BXD, bộ cho phép các chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Trong đó, việc chuyển đổi phải tuân thủ theo nguyên tắc: diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật nhà ở hiện hành quy định mỗi căn hộ chung cư phải có diện tích sàn xây dựng không thấp hơn 45 mét vuông.

Điều đáng chú ý là việc điều chỉnh chỉ được thực hiện đối với các dự án chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trong trường hợp đã ký kết với khách hàng, trước khi thực hiện, chủ đầu tư “phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.”

Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì trước khi chính quyền địa phương cho phép phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.

Một số ý kiến cho rằng mặc dù đã được phép thực hiện nhưng trên thực tế không phải dự án nào cũng có thể dễ dàng chuyển đổi, nhất là những dự án đang xây dựng dở dang. Giới chủ đầu tư phải giải quyết cả về mặt kỹ thuật và rắc rối có thể phát sinh với khách hàng của mình.

Chẳng hạn một dự án có 200 căn hộ, chủ đầu tư đã bán phân nửa là những căn hộ nhỏ. Nay nếu chia nhỏ diện tích những căn còn lại những người mua trước có thể sẽ phản đối vì cho rằng họ bỏ tiền ra mua căn hộ với những tiện ích ban đầu không phải để sau này phải sống chung với sự xáo trộn về quy mô dân số, cũng như giá trị căn hộ bị giảm đi.

Giới chủ đầu tư cũng kỳ vọng thủ tục hành chính cho việc chuyển đổi sẽ nhanh chóng như tinh thần của thông tư, là “không quá 30 ngày làm việc” kể từ ngày doanh nghiệp nộp đầy đủ hồ sơ. Bởi thực tế cũng đã có doanh nghiệp xin chuyển đổi mà thời gian kéo dài gần hai năm nhưng chưa xong, như trường hợp của Công ty địa ốc Đất Lành tại TPHCM.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết nhận thấy thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng khó khăn, căn hộ diện tích lớn tồn đọng nhiều, không thể bán được, công ty này đã nộp hồ sơ xin điều chỉnh 15 căn hộ có diện tích từ 102-242 mét vuông của chung cư Thái An thành các căn hộ có diện tích nhỏ cho phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ông Đực cho biết công ty nộp hồ sơ giữa năm 2011 nhưng đến nay đã 20 tháng Đất Lành vẫn chưa được giải quyết cho phép điều chỉnh diện tích.

Bên cạnh việc cho chia nhỏ diện tích căn hộ, Bộ Xây dựng cũng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Theo đó, các dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải đúng đối tượng theo quy định.

Khác với những dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư có thể bán cho bất kỳ ai có tiền, các dự án nhà ở xã hội chỉ bán cho cán bộ công nhân viên chức, sĩ quan, quân nhân…. Nói cách khác, các chủ đầu tư phải bán theo danh sách phê duyệt của cơ quan quản lý Nhà nước. 

Theo hướng dẫn của bộ, các dự án nhà ở xã hội đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh.