Thị trường địa ốc bước vào giai đoạn cân bằng

Dưới góc nhìn của các đơn vị nghiên cứu, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2016 vẫn giữ được sự sôi động ở hầu hết các phân khúc. Năm 2017 dự báo sẽ là năm bản lề cho một giai đoạn phát triển mới.

Gần 44.000 căn hộ sẽ “trình làng” năm 2017

Năm 2016 kết thúc với quý cuối cùng khá bận rộn. Theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam, riêng trong quý IV/2016, TP.HCM đã có 9.145 căn hộ được mở bán từ 28 dự án, trong đó có 18 dự án mới, nâng tổng số căn hộ mở bán trong năm 2016 lên 37.419 căn, giảm 10% so với năm 2015. Điều đáng ghi nhận là sức hấp thụ của thị trường cũng khá lớn, số lượng căn hộ được tiêu thụ gần bằng số lượng các căn được chào bán, chủ yếu đến từ các dự án mới. Trong đó, thị phần căn hộ trung cấp tiếp tục tiến triển tốt với hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm 2016, chiếm hơn 40% tổng số căn được bán.

“Dường như thị trường đang tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng, chào đón một tỷ lệ lớn hơn ở phân khúc trung cấp và một tỷ lệ thấp hơn ở phân khúc cao cấp”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE nhận định, đồng thời cho rằng, xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam. Khu vực phía Đông vượt qua phía Nam để trở thành tâm điểm nhờ sự cải thiện của cơ sở hạ tầng bao như tuyến metro số 1, xa lộ Hà Nội mở rộng, đường cao tốc trên cao TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và việc phê duyệt dự án Sân bay Long Thành.

Năm 2016, tổng số căn hộ thuộc phân khúc trung cấp tung ra thị trường chiếm 48%, tăng 8% so với năm 2015. Trong khi đó, phân khúc cao cấp giảm từ 38% của năm 2015 xuống còn khoảng 30% của năm 2016.

Dự báo về thị trường năm 2017, CBRE nhận định, thị trường sẽ chịu tác động bởi một số chính sách nhất định, như lãi suất tăng nhẹ, những quy định của Thông tư 06 có hiệu lực… Điều này có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc trung và cao cấp.

Trong khi đó, công tác phát triển cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ những người mua nhà lần đầu khi tạo ra giao thông thuận tiện hơn giữa các quận trung tâm và các quận ngoại thành. Do vậy, dự báo thị trường sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân.

Theo CBRE, dự báo thị trường sẽ duy trì tỷ lệ hấp thụ cao trong giai đoạn 2017-2019. Tỷ lệ hấp thu của phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40 - 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017. Đối với phân khúc cao cấp, số lượng lớn số căn mới chào bán và luật lệ huy động vốn được thắt chặt sẽ có thể là những yếu tố làm giảm đà bán hàng.

Bên cạnh đó, theo CBRE, phân khúc bất động sản hạng sang vẫn được dự báo sẽ duy trì mức độ hấp thụ cao ở mức trên 50%. Quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm cho các dự án dân cư là một yếu tố quan trọng tăng cường sự hấp dẫn của phân khúc này. Khi giá của các dự án hạng sang tại TP.HCM vẫn còn thấp so với các thành phố khác trong khu vực, phân khúc này sẽ vẫn còn hấp dẫn đối với tầng lớp thượng lưu trong nước, cũng như khách nước ngoài.

Về giá, phân khúc hạng sang dự kiến sẽ tăng mạnh khoảng 7% so với năm trước nhờ sự ra mắt các dự án độc đáo với thiết kế đặc biệt và vị trí đắc địa. Bên cạnh đó, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tương đối ổn định với giá chỉ tăng dưới 3%, bởi người mua ở các phân khúc này khá nhạy cảm với điều chỉnh giá. Phân khúc cao cấp được dự kiến sẽ có mức tăng giá xấp xỉ 4%.

Trong năm 2017, dự kiến thị trường TP.HCM sẽ có 43.861 được mở bán, trong đó có 1.627 căn hạng sang đến từ 6 dự án ở trung tâm Thành phố và 13.000 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Đất nền tăng giá đến 40%

Giá chào bán đất nền dự án tăng mạnh trong năm 2016, đặc biệt ở những khu vực tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh..., với mức tăng trung bình 20 - 40% so với năm trước. Việc tăng giá có thể được lý giải bởi một số dự án cơ sở hạ tầng đã được hoàn thành trong năm vừa qua, tăng cường kết nối giữa các vùng trong Thành phố.

So với đất nền, sự tăng giá của biệt thự/nhà phố xây sẵn không quá nổi bật. Trong năm 2016, TP.HCM chào đón 3.062 căn từ 13 dự án, tăng 40% so với năm 2015, mức kỷ lục mới. Các khu vực ngoại thành như quận Thủ Đức, Gò Vấp và quận 12, vốn không có hoạt động mở bán mới trong một thời gian dài, năm qua cũng ghi nhận mức tăng giá 15% nhờ những dự án mới.

Giá bán ở quận 9 tăng hơn 10% so với năm 2017, còn quận 7 vẫn ổn định với mức tăng giá chỉ ở 2,5%. Trong khi đó, giá tại quận 2 giảm khoảng 3% so với năm trước, bởi những sản phẩm mới nằm ở vị trí kém thuận lợi và nhắm đến đối tượng khách hàng vừa túi tiền (Citibella, Palm Residences).

Về tỷ lệ hấp thụ, có 2.304 căn được bán ra ở TP.HCM trong năm 2016, phần lớn từ các dự án mới.

Trong năm 2017 và những năm tiếp theo, với đà tăng trưởng sẵn có, nhiều nhà đầu tư lớn sẽ mở rộng đầu tư ở những vùng hiện chưa được khai thác mạnh. Do đó, dự báo sẽ không có nhiều sự cạnh tranh trực tiếp. Tuy nhiên, do tỷ lệ hấp thụ của các thị trường mới này chưa được kiểm định chắc chắn, sẽ có thêm nhiều dự án nhỏ được phát triển trước để thăm dò thị trường.

Ngoài ra, những dự án mới này khó có khả năng nằm ở phân khúc giá cao, nên giá bán trung bình sẽ được hạ xuống nếu không tính đến một vài dự án cao cấp sắp được chào bán ở quận 2.

Ở những khu vực đã được phát triển lâu đời như quận 9, quận 7, huyện Nhà Bè, do thiếu các dự án trọng điểm, cả giá bán và tỷ lệ hấp thụ được dự kiến sẽ ổn định trong 2-3 năm tới.

Cuộc đổ bộ của các nhà bán lẻ

Năm 2016 là một năm TP.HCM chứng kiến một cuộc đổ bộ của các nhà bán lẻ. Theo CBRE, nằm qua có đến 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường TP.HCM, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Zara với cửa hàng flagship đầu tiên tại TP.HCM là gương mặt đáng chú ý nhất trong năm 2016. Sau thành công của Zara, H&M và 7-eleven là hai tên tuổi lớn đang xem xét mở rộng thị trường tới Việt Nam.

Trong năm qua, thị trường cũng chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong nước, chẳng hạn như Vincom và Co.opMart, lẫn các nhà bán lẻ nước ngoài như Aeon, Lotte, Ilahui Miniso...

Kết thúc quý IV/2016, TP.HCM không có nguồn cung bất động sản bán lẻ mới nào, giúp tỷ lệ trống đã được cải thiện 52 điểm phần trăm so với quý trước và 197 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2016, ở mức 6,8%.

Trong 3 năm tới, Thành phố dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ.

Sự gia tăng nguồn cung trong tương lai ở khu ngoài trung tâm trong năm 2017 như Vincom Central Park, Su Van Hanh Shopping Centre; trong năm 2018 như Crescent Mall Phase 2, Riviera Point…, dự kiến sẽ làm giảm giá thuê trung bình khoảng 2%. Phải đến giai đoạn 2019 - 2020, khi các dự án mới sẽ được tung ra tại khu trung tâm (Spirit of Saigon, Tax Plaza), thì giá thuê trung bình mới tăng trở lại. Không tính các dự án mới, thì giá thuê tại khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 2-4% mỗi năm trong 2 năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định trong cùng thời kỳ.

Về tỷ lệ trống, với nguồn cung dồi dào trong năm 2017 (180.000 m2 đang xây dựng) và trong năm 2018 (145.000 m2) có khả năng sẽ làm tăng tỷ lệ trống lên đến 8 - 11%. Đến năm 2019, tỷ lệ trống dự đoán sẽ giảm vì nguồn cung tương lai hạn hẹp lại. Trong tương lai, ngoài những nhà bán lẻ Thái Lan vốn thống lĩnh hoạt động M&A gần đây, các nhà bán lẻ từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng như các nước phương Tây đang theo dõi chặt chẽ thị trường Việt Nam.