"Cửa" nào để hạ giá địa ốc

Giá địa ốc khó hạ khi dự án bất động sản phải dành 20% tổng diện tích đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để làm nhà ở xã hội.

Phí chồng lên thuế

Trao đổi với đại diện Ngân hàng Nhà nước trong khuôn khổ Hội thảo Triển vọng thị trường bất động sản 2017 - tác động chính sách, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP. Invest) cho rằng, chính các khoản thuế, phí, tín dụng… đang khiến việc hạ giá thành sản phẩm bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Mặc dù thuế thu nhập doanh nghiệp đang điều chỉnh giảm dần từ 25% xuống 20%, là một xu thế đáng mừng cho doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng, nhưng phí và thuế liên quan đến giá đất thì vẫn còn quá cao so với mặt bằng kinh doanh của Việt Nam cũng như khu vực. Hiện nay, mức thu tiền sử dụng đất ở các dự án không chỉ theo đơn giá công bố hàng năm, mà còn phải nhân hệ số trung bình (hệ số k) cao nhất đến 2,2. “Ví dụ, đơn giá đất là 25 triệu đồng/m2, thì còn phải nhân thêm với hệ số k, khiến giá thành lên đến 40-50 triệu đồng/m2”, ông Hiệp dẫn chứng.

“Chưa kể, theo Điều 16, Luật Nhà ở 2014, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô, diện tích, phải dành 20% tổng diện tích đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để làm nhà ở xã hội. Như vậy, giá đất đã phải nhân với hệ số k, còn phải chịu thêm 20% nữa cho khoản mục này, khiến giá thành sản phẩm sẽ càng cao hơn”, ông Hiệp cho biết.

Một vấn đề không rõ ràng khác cũng gây khó khăn cho giới đầu tư bất động sản được ông Hiệp dẫn chứng là, thời gian gần đây có thông tin về việc đánh thuế vào người mua bất động sản thứ hai. Thông tin này đang gây ra rất nhiều dư luận trái chiều và tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

“Việc đánh thuế từ bất động sản thứ hai sẽ giúp tăng tính công bằng xã hội, hiện nhiều nước đã áp dụng. Tuy nhiên, ở điều kiện cụ thể của Việt Nam thì lúc nào áp dụng và áp dụng như thế nào còn là vấn đề cần được trao đổi, thảo luận kỹ”, ông Hiệp nói.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh  nghiệp lớn (Tổng cục Thuế) cho rằng, năm 2017, chính sách thuế đối với kinh doanh bất động sản sẽ không có nhiều thay đổi. Việc đánh thuế với nhà thứ hai sẽ chưa thực hiện.

Ẩn số khó tiên lượng

Liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tiền sử dụng đất đang là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà. Nó cũng là “ẩn số” mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và chính điều này đã tạo ra cơ chế xin - cho.

Theo ông Châu, sở dĩ nói tiền sử dụng đất là gánh nặng, bởi doanh nghiệp đã mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp khoản tiền sử dụng đất cao do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

“Theo lẽ thường, khi kinh doanh, nhà đầu tư phải biết giá vốn của mình là bao nhiêu để từ đó có sự tính toán phù hợp. Nhưng thực tế, khi bắt đầu thực hiện dự án bất động sản, chủ đầu tư thường không biết trước mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền sử dụng đất. Lý do là, cơ quan chức năng là đơn vị ra quyết định cuối cùng, căn cứ vào quy hoạch từng khu đất, từng dự án...”, ông Châu giải thích.

Về vấn đề này, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Vietnam) cho rằng, thị trường bất động sản muốn phát triển ổn định, bền vững, vấn đề tiền sử dụng đất, thuế, phí liên quan đến việc đầu tư, kinh doanh bất động sản cần được quy định một cách minh bạch, rõ ràng. Khi đó, doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể yên tâm tập trung nguồn lực cải thiện khả năng quản trị, áp dụng các công nghệ mới để nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm bất động sản.

Theo TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế, vấn đề giá đất, đền bù cũng như thị trường bất động sản nói chung đang còn nhiều vướng mắc. Trong đó, đối với việc áp dụng giá trần tiền sử dụng đất, với mức giá thường xuyên được nâng lên, nhưng không tính đến biến động của thị trường bất động sản. Vấn đề các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản than vãn là có lý.

“Điều quan trọng là cần phải tiến tới cải cách một cách cơ bản các vấn đề về đất đai và thị trường bất động sản. Trong đó, phải xác định rõ các loại sở hữu đất đai khác nhau, đồng thời phải công khai, minh bạch, công bố rõ doanh nghiệp nào được thụ hưởng giá nào, nộp tiền cho ai…”, ông Doanh khuyến cáo.