Thị trường căn hộ đang lệch pha cung - cầu

Một trong những lý do khiến cho thị trường căn hộ, nhà ở “chững lại” chính là việc sụt giảm thị phần trong phân khúc nhà cho người nước ngoài thuê.

“Anh xem, hôm nào cũng thế, mỗi ngày tôi buộc phải nhận (do người đi phát cứ nhét bừa vào khe cửa) cả tá tờ rơi quảng cáo căn hộ và rao bán với giá cả, hình thức hấp dẫn đến… mềm lòng. Mặt hàng là những căn hộ đủ các kiểu: từ cao cấp đến bình dân. Giá mỗi căn cũng chỉ khoảng 1,5 tỷ đồng đổ về thôi, thế nhưng tôi thấy lượng giao dịch gần như không có…”, bác Nguyễn Xuân Cảnh – Cầu Giấy chia sẻ.

Điều dễ nhận thấy là thị trường  BĐS hiện giờ đã khởi sắc hơn nhiều. Hàng loạt các dự án nhà cao cấp, căn hộ… đã được bơm thêm vốn để tái khởi động khiến cho nguồn cung của thị trường tăng lên nhanh chóng. Chị Nguyễn Hồng Minh – một nhân viên môi giới nhà đất phân tích, lượng cung căn hộ tăng lên nhanh chóng đã khiến mặt bằng giá có xu hướng đi xuống.

Cùng với đó là việc các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê rơi vào tình trạng ế ẩm, điều này khiến các nhà đầu tư không mặn mà bung tiền đầu tư và vô hình trung, nó làm cho thị trường căn hộ, nhà cao cấp rơi vào tình trạng trầm lắng. Trong những tháng vừa qua, lượng giao dịch thành công mặt hàng căn hộ trên các sàn giao dịch BĐS rất thấp.

Theo số liệu thống kê của các sàn giao dịch thành viên thuộc Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý I/2017 ghi nhận giao dịch ở cả nhà ở, đất nền và BĐS nghỉ dưỡng giảm sút so với quý IV/2016 và cùng kỳ năm 2016, chỉ đạt 18.338 giao dịch.

Thực tế  cũng cho thấy, từ giữa năm 2016, tỷ lệ giao dịch và thanh khoản phân khúc cao cấp đã giảm so với năm 2015. Đa số khách hàng vẫn hướng tới sự lựa chọn phân khúc căn hộ tầm trung, vừa túi tiền. Thống kê của CBRE và Savills cũng chỉ ra, phân khúc trung cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong số lượng căn mở bán và tiêu thụ ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Một trong những lý do khiến cho thị trường căn hộ, nhà ở “chững lại” chính là việc sụt giảm thị phần trong phân khúc nhà cho người nước ngoài thuê. Trước kia lượng khách nước ngoài, chuyên gia đến làm việc và thuê căn hộ chiếm số lượng khá lớn. Thế nhưng từ khi người nước ngoài có thể được sở hữu căn hộ tại Việt Nam thì lượng khách thuê nhà đã giảm hẳn. Điều này làm nhiều nhà đầu tư cho thuê rút vốn và thị trường lại càng dư thừa.

Theo các chuyên gia, cách đây 2 năm, 1 căn hộ bình thường giá mua khoảng 2 tỷ đồng cho thuê mỗi tháng được 12 triệu đồng, tương ứng với tỷ suất sinh lời khoảng 0,6%. Nhưng hiện nay, có nhiều dự án mà giá mua nhà đã là 4,5 tỷ đồng nhưng cũng chỉ cho thuê được khoảng 15-16 triệu đồng, tính ra tỷ suất thấp, chỉ còn 0,3%. Điều này khiến các nhà đầu tư không còn mặn mà nữa.

Xu thế thừa căn hộ đã được các chuyên gia nghiên cứu BĐS chỉ ra, theo đó, đang có sự lệch pha cao trong cung – cầu sản phẩm. Phân khúc căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng có sự tăng trưởng nhiều hơn so với nguồn cung sản phẩm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ.

Trong khi đó, nguồn cầu nhà ở xã hội rất nhiều nhưng cung rất ít, hiện cần tới 10 triệu m2 nhà ở xã hội, nhưng mới đáp ứng được khoảng 3 triệu m2. Đáng chú ý, đây mới là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực tiễn của đại đa số người dân. Các chuyên gia  BĐS cũng đưa ra cảnh báo tiềm ẩn rủi ro tín dụng khi phần lớn tín dụng chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp, hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư. Do đó nếu như không kiểm soát tốt các dự án và tình hình tài chính, khả năng thanh khoản, cân đối sản phẩm… sẽ có những rủi ro lớn, nhất là khi phân khúc này đang thừa cung.

Nhìn nhận một cách lạc quan hơn, anh Hoàng Minh Thành – một nhà môi giới  BĐS cho rằng, “mùa làm ăn” của giới  BĐS phải được tính từ quý IV bởi đây là lúc nhu cầu “an cư” đón xuân đón tết của nhiều gia đình trẻ trở nên “nóng”; đây cũng là “mùa cưới”, nên lúc này mới là lúc “bung” hàng của các nhà đầu tư  BĐS. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, những tháng cuối năm luôn là những tháng “vàng” của người môi giới  BĐS.