Thị trường căn hộ condotel vẫn đang bị thả nổi!

Tình trạng phát triển quá “nóng” số lượng căn hộ condotel dẫn đến một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel chiếm áp đảo, ở mức 56% so với tỷ lệ phòng khách sạn chỉ có 44%.

Đề xuất với Chính phủ và các bộ ngành liên quan, Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh cho biết, thời điểm này tại 16 tỉnh, thành trên cả nước đã có 77 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô từ 50ha trở lên, tổng diện tích là 18.019ha với 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, tại các địa phương còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ diện tích dưới 50 ha/khu. Chỉ tính từ năm 2015 đến tháng 9 năm ngoái, đã có đến vài chục dự án condotel (căn hộ khách sạn) được cấp phép với  số lượng 15.010 căn.

Trong số này, Hà Nội có 4.114 căn condotel; Đà Nẵng có 4.565 căn condotel. Nếu như năm 2016 tổng nguồn cung căn hộ condotel đã ở mức 16.000 căn, thì chỉ trong hai năm 2018, 2019 trung bình mỗi năm cả nước sẽ có thêm 20.000 căn hộ condotel được bán ra.

Tình trạng phát triển quá “nóng” số lượng căn hộ condotel dẫn đến một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel chiếm áp đảo, ở mức 56% so với tỷ lệ phòng khách sạn chỉ có 44%. Hiệp hội BĐS Thành phố cho rằng, đây là điều không bình thường, cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Khi các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các người mua để đầu tư sẽ dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư vào thị trường BĐS là vấn đề rất đáng quan ngại.         

Mặc dù quy định pháp luật hiện nay chưa cho phép chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án bởi condotel không được coi là dự án nhà ở hình thành trong tương lai, song hiện tượng này vẫn diễn ra rầm rộ.

Thực hiện kiểu bán sản phẩm này, chủ đầu tư vừa được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, vừa có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư.

Tính toán của một số chuyên gia BĐS cho thấy, căn hộ condotel được các chủ dự án bán với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, tương đương mức hơn 1 tỷ đến 3 tỷ đồng/căn tùy dự án, vị trí căn hộ và có hay không có cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này là khá cao vì tương đương với giá bán căn hộ loại trung, cao cấp tại TP Hồ Chí Minh.

Do đó, với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong vòng trên dưới 10 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư, gồm cả chi phí trang bị căn hộ và chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Với những dự án condotel không được chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận khai thác, nhà đầu tư sẽ phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Hơn thế, người đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao lại cho chủ đầu tư kinh doanh chính căn hộ condotel của mình. Với số lượng lớn dự án đã cấp, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel sẽ tiếp tục phát triển, tăng đột biến về số lượng.

Hiện tượng này dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu; hiệu quả khai thác, kinh doanh condotel có thể không đạt như kỳ vọng khiến chủ đầu tư sẽ khó thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Trong khi đến nay cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa có quy hoạch chính thức nào để định hướng phát triển và quản lý loại hình condotel, thì condotel đang có dấu hiệu biến tướng thành nhà ở thông thường, nên Hiệp hội BĐS Thành phố lưu ý cần có cơ chế quản lý chặt chẽ và hiệu quả.

Đặc biệt là siết chặt quản lý đối với những dự án hỗn hợp tại các khu vực đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại công bố nhiều loại sản phẩm bất động sản như khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ không xác định thời hạn... gây nhầm lẫn cho người mua là quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất cũng tương tự căn hộ chung cư hoặc nhà ở thấp tầng.