Thị trường căn hộ cao cấp chuyển hướng

Thời kỳ bán căn hộ cao cấp đắt như tôm tươi không còn trong bối cảnh hiện nay, vì vậy, chiến lược kinh doanh mới mà nhiều chủ đầu tư hướng tới là chuyển hướng cho thuê.

Nhiều dự án căn hộ chung cư cao cấp hiện bắt đầu tới giai đoạn bàn giao nhà và đưa vào hoạt động sau khoảng 3 năm triển khai xây dựng. Tuy nhiên, vì gặp phải thời BĐS trầm lắng nên nhiều chủ đầu tư chưa thể bán hết được số căn hộ trong dự án, do đó, số lượng căn hộ này nhiều chủ đầu tư không bán nữa và chuyển sang cho thuê hoặc đưa ra chương trình mua để cho thuê.

Mặc dù thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động, sự suy giảm về giá liên tục diễn ra ở phân khúc căn hộ để bán nhưng ở mảng căn hộ dịch vụ cho thuê thì tốc độ giảm giá thuê không nhiều trong 2 năm qua, bên cạnh đó công suất thuê vẫn đạt tốt ở những dự án khu vực trung tâm.

Theo nghiên cứu của CBRE, tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường trong quý 2 tăng khoảng 2,7% so với quý trước, đạt 19,6%. Phân khúc dự án tự quản lý được cải thiện nhờ tỷ lệ trống trung bình giảm 9,4% so với quý trước, đạt 19,4%. Dự án quản lý bởi quốc tế có tỷ lệ trống trung bình tăng 1,7%, đạt 8,9%.

Giá thuê chỉ giảm nhẹ ở mức khoảng 0,4%. Chính vì thế mảng căn hộ cao cấp cho thuê luôn được giới đầu tư khá quan tâm, ngay cả những chủ dự án đang thừa căn hộ cũng đang chuyển hướng kinh doanh tại dự án của mình.

Một số dự án căn hộ cao cấp tại phía Tây đang nổi lên với xu hướng này như Indochina Plaza Hanoi, Dolphin Plaza,…Mới đây, chủ dự án Dolphin Plaza đã công bố dành 70 căn hộ trong dự án để cho người nước ngoài thuê.

Theo khảo sát của chúng tôi, giá thuê căn hộ tại dự án này dao động khoảng từ 1000 -1500 USD/căn/tháng. Đây cũng là mức giá phổ biến ở khu vực này, nơi tập trung khá nhiều khách thuê là người Hàn Quốc và Nhật Bản. Lý do bởi một số công ty nước ngoài lớn như Nissan, Ericsson, Cisco, LG,…đang đặt văn phòng ở khu vực Mỹ Đình là chủ yếu.

Theo Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Indochina Land, đơn vị này cũng đã chào bán cả cho những khách hàng đã mua căn hộ tại dự án Indochina Plaza Hanoi để cho thuê lại. Với chương trình hỗ trợ 100% khi ký kết với Vietcombank cho khách hàng, và ân hạn nợ gốc tới 18% thì đây là cơ hội kinh doanh tốt trong bối cảnh hiện nay.

Từ khi mở bán vào năm 2009, đến cuối 2012 dự án này đã bán được 208 căn hộ trong tổng số 390 căn đạt doanh thu 65 triệu USD. IPH trong 2 tháng gần đây bán được 12 căn hộ với doanh thu khoảng 70 tỷ đồng. Giá căn hộ IPH xung quanh khoảng 50 triệu đồng/m2. Giá thuê căn hộ IPH diện tích trên 100m2 hiện nay vào khoảng 1500-1700 USD/tháng.

Theo nhận xét của CBRE, xu hướng mua để cho thuê đang được giới đầu tư bất động sản quan tâm, ở một số dự án mới hoàn thành và bàn giao căn hộ được chú ý nhiều nhất như tại Royal City, Times City và chung cư cao cấp Hoàng Thành,...

Cũng chính vì những yếu tố khá ổn định và được xem là kênh đầu tư đem lại hiệu quả nhất của căn hộ trong bối cảnh những kênh đầu tư khác còn bất bênh như chứng khoán, vàng, ngoại tệ,…lãi suất tiền gửi cũng đã xuống xung quanh mức 7% nên không còn hấp dẫn.

Do vậy, có những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược đầu tư bài bản, chuyên nghiệp thì xác định hoạt động kinh doanh cho thuê là điều không thể bỏ qua. Một đại diện Vingroup, chủ đầu tư dự án Royal City cho rằng, ngay từ ban đầu Tập đoàn này đã xác định dành quỹ 30% trong tổng số căn hộ tại các dự án của mình để phục vụ cho hoạt động kinh doanh cho thuê.

Chẳng hạn như tại khu căn hộ cao cấp Royal City, hiện nay Vingroup vẫn để lại 600 căn hộ để hướng đến mục tiêu cho thuê sau này, hay tại dự án Times City cũng có hoạt động kinh doanh tương tự.

Lý do là cho thuê sẽ đem lại dòng tiền ổn định, phòng trường hợp BĐS khủng hoảng thì số lượng căn hộ cho thuê này cũng sẽ đem lại khoản doanh thu không nhỏ hàng năm, đủ để đảm bảo việc vận hành, chi phí hoạt động cho Dự án.

Hiện nay giá thuê căn hộ cao cấp dao động khoảng từ 1000 – 2700 USD/tháng tùy vào từng khu vực, dự án, các căn hộ có từ 2-3 phòng ngủ. Quận Tây Hồ sẽ tiếp tục có các dự án hoạt động tốt.

Tại TP.HCM hình thức căn hộ cao cấp cho thuê khá phổ biến, chủ yếu ở quận trung tâm và hiện đang có xu hướng mở rộng tại quận 2 và quận 7. Một số dự án tại khu vực quận 2 giá thuê dao động từ 700-1100 USD/căn/tháng, Thảo Điền Pearl (800 USD), The Vista An Phú (800 USD), City Garden (1000 USD), Estella An Phú (1100 USD), Cantavil Hoàn Cầu (1100 USD), Saigon Pearl (1000 USD),…

Một số chủ đầu tư nhận thấy đây là cơ hội để bán sản phẩm căn hộ cao cấp của mình cho giới đầu tư, và đặc biệt là những dự án có vị trí tốt, dễ cho thuê. Vì thế để bán được hàng, họ thường có những chương trình ưu đãi đặc biệt như tại Watermark cạnh Hồ Tây thì chủ đầu tư cam kết lợi tức cho thuê là 14%, hay ở Sunrise City (TpHCM), chủ dự án bán căn hộ từ 1,6 -7,5 tỷ/căn, trả 35% nhận nhà, phần còn lại trả chậm 3,5 năm không lãi suất.

CBRE nhận định, thị trường mua-để-cho-thuê tiếp tục làm tăng tính cạnh tranh cho phân khúc này và đem đến cho khách thuê nhiều lựa chọn. Tuy nhiên, các dự án có dịch vụ và tiện ích tốt sẽ được khách thuê quan tâm hơn. Chủ dự án và người mua tại các tòa nhà chung cư đang tìm cách cho thuê các căn hộ. Một số khách sạn cũng cân nhắc việc chuyển đổi một phần khách sạn thành căn hộ dịch vụ.