Mua niềm tin để bán bất động sản

Thị trường bất động sản có thể nhìn thấy nhiều bức tranh trái chiều, dự án 'ế' không có khách hỏi; trong khi có dự án lại bán chạy hơn thời điểm thị trường đang nóng...

Có rất nhiều lý do ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng hay chất lượng sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, dễ nhận thấy rằng niềm tin của khách hàng đối với chủ đầu tư đang là vấn đề then chốt trên thị trường bất động sản hiện nay.

Chủ đầu tư lớn mất uy tín, dự án mất khách

Không ít chủ đầu tư chỉ vì lợi ích trước mắt mà đánh mất uy tín xây dựng nhiều năm. Mới đây, những cư dân sinh sống tại chung cư Pacific (số 83, Lý Thường Kiệt, Hà Nội) - một trong những chung cư cao cấp nhất cả nước – đã phải nổi đóa bởi những bất đồng với chủ đầu tư.

Theo phản ánh của các cư dân đang sinh sống tại chung cư Pacific, Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fortune (thuộc Tập đoàn Mapletree Property của Singapore) đã có nhiều bê bối trong việc quản lý và cơi nới tại tòa nhà này. Đỉnh điểm là việc phía doanh nghiệp tự ý cho xây dựng thêm cầu thang máy trên khu vực diện tích chung của khu chung cư.

Điều này được cho là “gây phương hại” đến chỉnh thể kiến trúc, không gian, ánh sáng, thông gió của những hộ dân sống liền kề với cầu thang máy. Ngoài ra, cư dân tại chung cư lo sợ phải chịu ảnh hưởng bởi tia X gây nguy hại cho sức khỏe từ  phòng khám đa khoa Việt Sing ngay trong tòa nhà này. Chủ đầu tư và cơ quan chức năng cũng đã lên tiếng về việc này; tuy nhiên, các chủ căn hộ vẫn chưa đồng tình về câu trả và và quyết định tiếp tục làm rõ vụ việc trên.

Một dự án khác khiến nhiều khách hàng tá hỏa là Dự án chung cư B5 Cầu Diễn. Liên danh Công ty Xuất nhập khẩu và xây dựng nông lâm nghiệp (là Công ty TNHH một thành viên Xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội) và CTCP Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) đã huy động nhiều tỷ đồng của khách từ năm 2010, đến nay, chủ đầu tư bất ngờ xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Phương án đề xuất của Liên danh đảm bảo giao lại 328 căn làm quỹ nhà ở tái định cư của thành phố, một phần đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu cho đối tượng thu nhập thấp. Nếu dự án này được chuyển đổi theo đề xuất của chủ đầu tư, thì quyền lợi của hàng trăm khách hàng đã tham gia góp vốn vào dự án này sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

CTCP Bất động sản AZ (AZLand) dừng Dự án CT1 Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) trong một thời gian dài khiến niềm tin của họ với chủ đầu tư giảm sút nghiêm trọng. Khi dự án này tái khởi động lại, đại diện khách hàng mua căn hộ tại dự án này muốn quản lý dòng tiền triển khai dự án theo mô hình tại Dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long.

Được mệnh danh là đứa con cưng của Sông Đà Thăng Long nhưng dự án Usilk City chạy dài trên đường Lê Văn Lương kéo dài (Hà Đông, Hà Nội) đã phải dừng thi công một thời gian dài và gây bức xúc cho hàng trăm khác hàng. Nhiều khách hàng thất vọng về chủ đầu tư đến nỗi phải "tuy bố mất trắng còn hơn đóng tiền tiếp".

Sau nhiều cuộc họp giữa ba bên chủ đầu tư, khách hàng và ngân hàng, giải pháp cuối cùng đã được đưa ra là khách hàng sẽ tham gia vào việc quản lý vốn góp và theo dõi sát sao tiến độ dự án. Điểm đáng chú ý là, chủ đầu tư sẽ không thể tự ý sử dụng số tiền này, mà ngân hàng sẽ chuyển tiền từ tài khoản của chủ đầu tư để giải ngân cho các nhà thầu.

Phương án khách hàng quản lý dòng tiền Dự án Usilk City đang được cả thị trường bất động sản mổ xẻ, bởi đây có thể là lối thoát cho hàng trăm dự án bất động sản khác đang bị xa lầy và mất niềm tin nghiêm trọng từ phía khách hàng.

Nhà sắp xong mới đắt khách

Rút kinh nghiệm từ những dự án trên, mặc dù nhu cầu lớn nhưng khách hàng mua nhà hiện nay đang tập trung vào các dự án không những có lợi thế về giá cả mà đặc biệt quan tâm đến tiến độ, vị trí dự án, đặc biết uy tín chủ đầu tư.

Một số dự án như Dự án căn hộ Tân Tây Đô; Căn hộ Phúc Yên, The Eastern; Hạ Đình Tower; CT3 Cổ Nhuế, Homyland; Golden Palace, Hoàng Anh Gia Lai, 4S Riverside Linh Đông...tuy chậm hơn tháng 7 nhưng vẫn có giao dịch. Ngoài vấn đề về giá, hầu hết những dự án này đã sắp bàn giao nhà.

Đáng chú ý, không ít khách hàng sẵn sàng bỏ tiền ra mua nếu dự án đáp ứng tốt các yêu cầu trên dù giá cả có thể không mềm chút nào. Đây cũng là lý do khiến một số dự án căn hộ chung cư cao cấp, đất nền tiền tỷ vẫn có giao dịch.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Phó TGĐ Công ty BĐS Thế Kỷ cho rằng: “ Các chủ đầu tư phải tập trung vào thị hiếu khách hàng, không cần quan tâm tới thị trường, mà hãy giải quyết vấn đề lòng tin của khách hàng trước. Có như vậy mới có thể bán được dự án, giải quyết hàng tồn kho”.

Dưới góc độ nhà nghiên cứu thị trường, ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Vietnam, nhận định nhìn vào những chuyển động trên thị trường vừa qua có thể thấy, hầu hết những dự án bán được hàng là những dự án có chủ đầu tư uy tín, đã xây dựng hoàn chỉnh hoặc đang trong giai đoạn hoàn thành và có tình trạng pháp lý rõ ràng, bản thân dự án có vị trí tốt và quy hoạch - thiết kế có nhiều ưu điểm nổi trội.