Thị trường BĐS vẫn thiếu "nhạc trưởng"

Nhiều chủ trương, chính sách hỗ trợ thị trường đã được Bộ Xây dựng phối hợp cùng cơ quan hữu quan triển khai vào thực tế thời gian qua. Tuy nhiên, vì các lý do khác nhau mà hiệu quả thực sự vẫn chưa đáp ứng được như mong đợi. Nhân tố còn thiếu đối với thị trường là gì?

Bất động sản là sản phẩm hàng hóa đặc biệt mà giá trị của nó có sự liên quan mật thiết với nhiều yếu tố cộng hưởng. Và để phá băng BĐS, thì sự nỗ lực giảm giá của doanh nghiệp, chính sách hỗ trợ từ Bộ chủ quản vẫn chưa đủ mà phải cần đến sự phối hợp tổng lực, liên ngành. Thực tế, tại TP HCM, những điểm sáng, tối của thị trường đều có tác động từ các yếu tố hạ tầng, môi trường sống, cộng đồng dân cư xung quanh…

Theo chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân, giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, khách mua là dân đầu cơ lướt sóng có thể lên tới 80%. Khi đó, người mua chẳng mấy ai quan tâm đến cơ sở hạ tầng, giá trị cộng hưởng của dự án, giá trị liên kết vùng, giá trị thực của bất động sản… Tuy nhiên, giai đoạn này không kéo dài, chỉ hơn 1 năm, khoảng từ tháng 2/2007 đến tháng 4/2008. Khách hàng bây giờ ngày càng thông minh và kỹ lưỡng hơn trong lựa chọn của mình. Điều này cũng có phần vì họ bị lừa rất nhiều, khi chủ đầu tư quảng cáo rất hấp dẫn, nhưng thực tế không phải như vậy. Nếu như trước đây, chỉ cần xin phép được chi tiết bản vẽ dự án 1/500 và có quyết định tạm thời giao đất là CĐT có thể thu được siêu lợi nhuận, thì bây giờ chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, tầm nhìn xa, có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, có thương hiệu để đảm bảo uy tín và may mắn được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng của nhà nước mới hy vọng sống khỏe.

Giá thành vẫn là yếu tố cạnh tranh cơ bản của các dự án thời điểm này. Để có căn hộ giá rẻ, yếu tố đầu tiên cần có là doanh nghiệp phải sở hữu quỹ đất giá rẻ. Ở đâu ra quỹ đất này, nếu không phải đi ra xa trung tâm? Và khi ra xa trung tâm thì dự án lại đối mặt với hàng loạt những vấn đề phát sinh khác. Ô nhiễm, tắc đường, ngập lụt, thiếu giá trị liên kết…là những vấn đề thường trực. Nếu không xử lý đồng bộ những vấn đề này thì coi như nỗ lực hạ giá sản phẩm trở nên vô vọng mặc dù phân khúc giá rẻ vẫn được đánh giá cao về tiềm năng.

Khu Tây Sài Gòn là khu vực có nhiều dự án được mở bán thời gian gần đây. Trong đó có những dự án giao dịch khá tốt như Tân Hương Tower, Ehome 3 giai đoạn 1, Lê Thành…Đại lộ Đông Tây là tuyến đường huyết mạch hiện đại kết nối với khu trung tâm. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều tuyến đường khác thường xuyên kẹt xe, chịu ảnh hưởng khi mưa lớn, triều cường. Một số dự án vẫn phải “sống chung” bên cạnh những nhà máy, cơ sở sản xuất gây ô nhiễm. Dự án Sai Gon West Villas nằm ngay bên cạnh dòng kênh nước đen, bên kia là nhà máy giày An Lạc; cư dân Ehome 3 trên đường Hồ Học Lãm bị nhà máy Top Royal Flash xả khói…Nếu có sự vào cuộc của các cơ quan chức năng liên quan để giải quyết kịp thời những bức xúc trên thì không những người dân được hưởng lợi mà giao dịch BĐS những dự án, khu vực lân cận sẽ cải thiện đáng kể.

Thực tế, không chỉ phân khúc giá rẻ mà phân khúc căn hộ cao cấp cũng chuyển động theo quá trình hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nâng cấp các giá trị cộng hưởng. Khu Đông Sài Gòn được hỗ trợ từ nhiều dự án đầu tư cơ sở hạ tầng: Cầu Sài Gòn 2, tuyến xe điện ngầm, hầm Thủ Thiêm…

Tiếp tục là điểm sáng trong phân khúc căn hộ cao cấp theo nhận định của CBRE trong báo cáo thị trường Quý 3. Khu vực này có nhiều dự án tham gia thị trường như Imperia An Phú, Estella, Tropic Garden và mới đây nhất là Lexington Residence... Ngoài mức giá giảm, phương thức thanh toán linh hoạt thì sự hội tụ của nhiều dự án căn hộ cao cấp cùng với nhiều tiện ích đã tạo nên giá trị cộng hưởng mà rất ít khu vực có được.

Các dự án hạ tầng giao thông góp phần đưa rút ngắn thời gian di chuyển, đưa Quận 2 xích lại gần trung tâm thành phố hơn. Báo cáo của CBRE cũng cho biết khách tìm thuê căn hộ Quận 2 chiếm số lượng lớn. Lượng khách thuê căn hộ cao đã thu hút các nhà đầu tư mua-để-cho-thuê trở lại thị trường.

Thực trạng đó cho thấy, vực dậy thị trường không còn là trách nhiệm riêng của Bộ Xây dựng. Chỉ khi nào có sự phối hợp đồng bộ từ ngành Xây dựng đến Giao thông, Tài nguyên Môi trường…với một người “nhạc trưởng” thực thụ thì thị trường BĐS mới sớm chuyển biến ở các phân khúc hiện thực của thị trường BĐS hiện nay.