Thị trường BĐS: Tìm lại động lực

Thị trường bất động sản (BĐS) có lúc “nóng” lên đến đình điểm vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Chỉ trong vòng 1 năm giá BĐS đã tăng tới 2 – 3 lần. Giá văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP HCM cao nhất khu vực và đạt hàng thứ 13 trên thế giới. Các "bong bóng kinh tế" trong thị trường BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn, bất ngờ cho các nhà đầu tư. Nhưng đến cuối năm 2008 thị trường BĐS lại “quay đầu” giảm giá và gần như “đóng băng”.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, BĐS chưa chạm “đáy”. Trước ảnh hưởng của suy thoái thế giới, thị trường BĐS khó có thể phục hồi trong năm 2009. Đã đến lúc phải khởi động đồng loạt các giải pháp nhằm “xốc” lại thị trường BĐS.

Nhìn lại thị trường BĐS

Cuối năm 2006, thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc trở lại sau thời gian ảm đạm nhờ vào quy luật chu kỳ cộng với việc Việt Nam gia nhập WTO vào cuối năm 2006. Khi gia nhập WTO, FDI đổ vào Việt Nam tăng đột biến khiến cho nhu cầu về KCN, nhà ở cho người lao động, khách sạn, căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nước ngoài... tăng mạnh theo. Bên cạnh đó, với tâm lý cho rằng, khi Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế Việt Nam sẽ phát triển mạnh, người lao động có công ăn việc làm ổn định, thu nhập khá sẽ làm tăng mạnh nhu cầu về nhà ở. Điều này khiến cho thị trường BDS Việt Nam phát triển khá nhanh và mạnh trong năm 2007. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán cuối năm 2006 và đầu năm 2007 phát triển mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước gặt hái được thành công đã chia sẻ nguồn lợi nhuận lớn đầu tư vào BĐS.

Từ cuối tháng 12/2007 tới tháng 2/2008 là giai đoạn nhà đầu tư gặt hái lớn từ thị trường BĐS, tình hình thị trường tăng giá đã tự tạo nên một khoản lợi nhuận rất lớn mà nhà đầu tư không phải làm gì. Theo tổng kết, giá thị trường của một số dự án tại 2 đô thị lớn nhất (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) thì giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007.

Các "bong bóng kinh tế" trong thị trường BĐS đã mang lại rất nhiều lợi nhuận bất hợp lý cho các nhà đầu tư. Trên thị trường, giá nhà đất ở nhiều khu vực thuộc 2 thành phố lớn này đã đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/m2. Nhiều tờ báo đã nói là giá nhà đất ở Việt Nam đạt đỉnh trên thế giới. Bên cạnh đó, phải nói tới tình trạng số người đăng ký mua nhà luôn vượt từ 7 tới 10 lần số lượng căn hộ bán ra của dự án. Chỉ tính từ cuối năm 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt. Giá đất thuộc các dự án "bình dân", nơi kém thuận lợi trước đó chỉ khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2, sau khi tăng giá cũng đạt mức 8 - 10 triệu đồng/m2. Giá khách sạn cao cấp trung bình tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt, xếp thứ 13 trên thế giới.

Trước nhu cầu về nhà đất tăng, nhiều nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài nhận định thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển rất mạnh mẽ. FDI đổ vào lĩnh vực BĐS đã tăng chóng mặt. Theo thống kê, năm 2007 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 8,5 tỷ USD, tương đương khoảng 40% so với tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2008, con số này ước đạt khoảng 28 tỷ USD, tức tăng hơn 3 lần so với năm 2007. Phần lớn, FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch.

Đến cuối năm 2007, đầu 2008, Chính phủ và Ngân hàng nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách điều chỉnh lãi suất, hạn chế cho vay BĐS. Thị trường BĐS rơi vào tình trạng ngưng trệ. Đến cuối tháng 6/2008, nhà đất trở nên rất khó bán và giá giảm ở mức đáng kể. Trong 3 tháng tiếp theo, giá nhà đất ở những nơi xa trung tâm giảm từ 20 - 30%. Trong tháng 10 và tháng 11 năm 2008, giá nhà đất giảm ở hầu hết các thành phố.

Nhận định và dự báo

Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế), trong đó 2 thành phố lớn nhất có tổng dư nợ chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay BĐS trong cả nước. Theo nhiều chuyên gia thì tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS lên gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng. Chuyển sang năm 2009, nhiều hợp đồng vay đầu tư BĐS đến kỳ hạn phải trả nợ cả gốc và lãi. Trong khi đó, giá BĐS lại đang giảm 30 - 40%, thậm chí có nơi giảm tới 50 - 60%. Việc giảm giá đang có tác động làm tăng các giao dịch về nhà đất, cầu thật đang có khả năng tiếp cận tới các nguồn cung của thị trường.

Nhiều người đặt vấn đề, đến nay không ít nhà đầu tư vẫn "trụ" được với thị trường, vẫn giữ giá nhà đất, không quyết định giảm giá. Điều này có thể giải thích được đối với các nhà đầu tư BĐS đã gặt hái được nhiều lợi nhuận trong thời gian trước đây từ các "bong bóng kinh tế" trong thị trường BĐS.

Theo nhiều chuyên gia thì tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS lên tới gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng. Giá BĐS lại đang giảm 30 - 40%, thậm chí có nơi giảm tới 50 - 60%. Việc giảm giá đang có tác động làm tăng các giao dịch về nhà đất, cầu thật đang có khả năng tiếp cận tới các nguồn cung của thị trường.

TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựngViệt Nam: Chính sách kích cầu nhà ở xã hội

Giá BĐS vẫn chưa tới đáy. Suy thoái kinh tế thế giới sẽ tác động trực tiếp tới thị trường BĐS vào năm 2009. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư BĐS (kể cả nhà đầu cơ) đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới là điều khó khăn nhất cho các nhà đầu tư. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại tài sản thế chấp, nguồn cung BĐS trên thị trường tăng, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng. Như vậy, thị trường BĐS sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường.

Trong tình trạng suy thoái kinh tế toàn cầu, có thể Chính phủ chủ trương “kích cầu” vào thị trường nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp là đúng đắn vì vốn đầu tư nước ngoài FDI có khả năng suy giảm, do vậy cần có chính sách thích hợp cho phân khúc thị trường này để có thể thu hút được vốn đầu tư trong nước vì nhu cầu của thị trường này rất lớn, nhằm phục vụ cho an sinh xã hội.

GS TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT: Tránh tác động xấu tới nền kinh tế

Bài toán lúc này không phải là giải pháp cho cá nhân ai, cụ thể DN nào mà phải là giải pháp để những biến động của thị trường BĐS trong năm 2009 không gây tác động xấu tới nền kinh tế nước ta. Câu chuyện còn lại vẫn là xử lý mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS. Cách làm như thế nào cho hợp lý phải dựa trên phân tích số liệu cụ thể về vay nợ cho đầu tư BĐS tại các ngân hàng thương mại.

Năm 2009, các cơ quan quản lý đối với thị trường BĐS cần tập trung thực hiện gấp việc hoàn thiện các công cụ quản lý để trong tương lai chúng ta có được một thị trường BĐS không có đầu cơ; công khai, minh bạch, hiệu quả và phân phối hợp lý lợi nhuận từ thị trường. Công việc cụ thể bao gồm: một là rà soát lại hệ thống pháp luật về BĐS, sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính đồng bộ và hợp lý, không còn khoảng trống và cũng không còn khoản chồng chéo; hai là rà soát lại hệ thống quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, nâng cấp về chất lượng và tính khả thi trong hoàn cảnh hiện nay ở nước ta, cần tập trung vào thay đổi về cách thức quy hoạch theo cách nhìn bảo đảm phát triển bền vững; ba là xây dựng hệ thống thuế tài sản hợp lý trong đó chủ yếu là điều chỉnh đối với tài sản là BĐS; bốn là hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất và kiện toàn bộ máy hành chính trong quản lý dựa trên nguyên tắc cải cách hành chính triệt để, mở rộng hệ thống dịch vụ hành chính công.

TS Lê Đăng Doanh: Công khai, minh bạch

Vấn đề quan trọng hàng đầu là sự công khai, minh bạch thị trường BĐS. Trong 2 năm liên tục vừa qua chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là thấp nhất 56/56. Chính vì vậy, cần xây dựng một đội ngũ định giá, tư vấn, môi giới chuyên nghiệp. Thị trường BĐS không thể trông chờ vào những “cò mồi” môi giới hay những sàn giao dịch vắng bóng người. Người mua nhà, nhà đầu tư và kể cả đầu cơ đều cần được giao dịch trên một mặt bằng công khai, bình đẳng và minh bạch. Tất cả các giao dịch đều phải thông qua ngân hàng thì mới được cấp giấy chứng nhận…

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp