Thị trường BĐS: Thận trọng chờ diễn biến

Giai đoạn đầu của thị trường khi một chính sách mới có hiệu lực – dù chính sách ấy được nhận định sẽ có tác động tích cực – cũng chưa thể tạo sự đột biến. Đặc biệt là với một thị trường có tính dài hạn như bất động sản. Vậy nên, sau ngày 1/7 với hàng loạt chính sách mới có hiệu lực, các bên liên quan đến thị trường vẫn đang thận trọng chờ những diễn tiến mới.

Dòng tiền tiềm năng

Từ nửa cuối năm ngoái đến nay, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản đã tăng dần. Không những thế, ngày càng có thêm nguồn tiền mới gia nhập thị trường.

Đầu tiên, đó là dòng tiền đầu tư từ kênh tiết kiệm chuyển sang khu vực bất động sản, để tìm mức lợi tức cao hơn.

Khi mà lãi suất tiền gửi ổn định ở mức khá thấp (5 – 7%/năm, tùy kỳ hạn) thì đầu tư vào sản phẩm bất động sản thuộc một phân khúc hợp lý có khả năng đem lại khoản lợi tức cao hơn cho nhà đầu tư.

Dòng tiền thứ hai đến từ nhu cầu thực của người dân, vốn luôn tồn tại, đang tăng dần do nhiều người cho rằng đã đến thời điểm thích hợp để mua nhà.

Ngoài ra, có thêm dòng tiền là tích hợp của hai dòng tiền nói trên, đó là nguồn kiều hối.

Nói “tích hợp” là vì không phải toàn bộ nguồn tiền này đều đổ vào bất động sản, mà chỉ một phần; đồng thời không phải phần kiều hối đổ vào bất động sản đều có mục đích đầu tư, mà bao gồm cả nhu cầu thực.

Một tin vui cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là lượng kiều hối về nước ta năm nay tiếp tục được dự báo sẽ tăng.


TP.HCM là một đầu mối quan trọng của kiều hối và theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, lượng kiều hối chuyển về địa bàn thành phố này sáu tháng đầu năm nay đã vào khoảng 2,16 tỷ USD, tăng 18,2% so với cùng kỳ năm ngoái, dự kiến đạt 5,3-5,5 tỷ USD trong năm nay (con số này năm ngoái là 5 tỷ USD).

Dự báo đó dựa trên cơ sở kiều hối luôn tăng mạnh vào thời điểm cuối năm và kiều hối chuyển về nước năm sau thường cao hơn năm trước.

Cũng theo nguồn số liệu này, trong cơ cấu nguồn kiều hối chuyển về TP.HCM sáu tháng đầu năm nay, tỷ trọng dành cho bất động sản chiếm 21,8%.

Năm ngoái, tỷ trọng này chỉ là 21,2%, chứng tỏ nguồn tiền kiều hối đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng ngày càng cao. Vì vậy, dự báo sáu tháng cuối năm nay, tỷ trọng cũng như con số tuyệt đối của nguồn tiền kiều hối chảy vào lĩnh vực bất động sản sẽ còn tăng.

Không chỉ vậy, dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản còn có thể tác động trở lại, làm tăng lượng kiều hối cũng như nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Sau ngày 1/7, với việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, Việt kiều và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở, càng thêm lý do để nhận định rằng dòng tiền kiều hối và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản sẽ còn tăng.

Nhưng để điều này xảy ra còn cần có thêm thời gian, bởi thị trường vẫn đang chờ đợi những văn bản pháp lý hướng dẫn thi hành cho những luật kể trên.

Dù vậy, giới chuyên gia tin tưởng rằng từ nay đến cuối năm, lượng căn hộ giao dịch vẫn sẽ duy trì ở mức cao.

Chút bối rối với những con số thống kê

Bên cạnh con số thống kê chính thức của Bộ Xây dựng về số căn hộ tồn kho, tiêu thụ, xây mới…, trên thị trường bất động sản trước nay vẫn có nhiều đơn vị chuyên thống kê và đưa ra những con số tham khảo.

Những số liệu cập nhật từng quý này được nhiều người quan tâm, bởi chúng phần nào thể hiện xu thế của thị trường, số căn hộ đã được mua, giá cả…

Trước nay, những con số do các đơn vị này đưa ra không chênh lệch nhau nhiều, thế nhưng số liệu căn hộ bán được trong quý II vừa qua tại TP.HCM do ba đơn vị tên tuổi đưa ra lại có sự khác biệt lớn.

Điều này khiến nhiều người bối rối, không biết được đâu mới là con số đúng, thể hiện xu thế thực của thị trường.

Người dự tính mua nhà hoang mang đã đành, nhiều chủ dự án cho biết những con số thống kê như vậy tuy không ảnh hưởng trực tiếp đến họ nhưng do chúng có tác động đến tâm lý của người mua nên sẽ ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động bán hàng của họ.

Thông thường, ở các thị trường như chứng khoán hay bất động sản, những thông tin tích cực từ chính sách sẽ được thị trường “hấp thụ” trước thời điểm chính sách có hiệu lực.

Quý II vừa qua và đặc biệt là trong tháng 6, nhiều sản phẩm bất động sản được các chủ đầu tư tung ra nhằm đón đầu chính sách mới (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực).

Phải chăng chính bởi điều này nên các số liệu đã “làm khó” được những đơn vị thống kê?

Trên thực tế, người ta không khó để thu thập số liệu về số lượng dự án và số căn hộ được tung ra, nhưng thu thập số liệu về căn hộ đã bán được thì… không dễ.

Dù mỗi đơn vị thống kê đã rất nỗ lực và có phương pháp riêng, như đóng vai người mua nhà để hỏi các doanh nghiệp, lấy thông tin về số lượng nhà được bán ra, cho nhân viên đến từng dự án, tham gia các buổi mở bán và điều tra từ nhiều nguồn khác nhau…, nhưng vẫn rất khó để kiểm chứng lượng căn hộ thực sự giao dịch thành công.

Không ít chủ đầu tư công bố bán được 80 – 90%, thậm chí 100% sản phẩm của dự án ngay trong ngày đầu tiên mở bán, nhưng rất có thể đó chỉ là cách để họ “làm giá” hoặc nhằm nâng cao vị thế sản phẩm của mình trước đối thủ cạnh tranh.

Cũng có khi sản phẩm được chủ đầu tư ký gửi ở các sàn giao dịch, môi giới cũng được tính là “đã bán”, khiến cho số liệu sai lệch.

Theo đó, quý II vừa qua trên địa bàn TP.HCM có 11 dự án mới và các giai đoạn mới của tám dự án hiện hữu mở bán, cũng là quý có số lượng nguồn cung căn hộ mới nhiều nhất trong năm năm trở lại đây.

Số liệu thống kê lạc quan nhất cho thấy, thị trường đã lập kỷ lục mới với số lượng giao dịch thành công gần 10 ngàn căn hộ. Còn số liệu kém lạc quan nhất cho thấy chỉ có khoảng 5.000 căn hộ được hấp thụ.

Tuy nhiên, kể cả với con số kém lạc quan nhất này thì lượng căn hộ tiêu thụ cũng đã tăng 17% nếu tính theo quý và 96% khi tính theo năm, cũng là lượng giao dịch cao nhất kể từ quý IV/2010.

Nói cách khác, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đang tiếp tục đà tăng trưởng. Không những vậy, người mua căn hộ chủ yếu là để ở hoặc để đầu tư lâu dài, hình thức đầu cơ mua đi bán lại ngay để kiếm lời hầu như không còn. Đó thực sự là một nét tích cực.

Bởi vậy, dù số liệu thống kê cho thấy từ nay đến năm 2017, thị trường có thể đón nhận thêm gần 60 ngàn căn hộ mới từ 90 dự án hiện hữu và các dự án tương lai, thì khả năng dư cung dẫn đến thị trường đóng băng như vài năm trước là khó xảy ra.

Theo các chuyên gia, chủ đầu tư hiện đã biết chọn lựa phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của người mua để xây dựng, chứ không còn đầu tư tràn lan như trước.