Thị trường BĐS: Quỹ đầu tư ngoại vừa thoái vừa mua

Một số quỹ đầu tư ngoại đang tiến hành thoái vốn khỏi các khoản đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) để hiện thực hóa lợi nhuận cho cổ đông, song vẫn không bỏ qua những cơ hội từ các khoản đầu tư tiềm năng.

Tăng thu

Xét về đầu tư của các quỹ ngoại vào BĐS, kể cả đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp, có thể nói VinaCapital là công ty quản lý có các quỹ sở hữu nhiều dự án và cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS thuộc hàng dẫn đầu trên thị trường.

Năm 2012, sau 6 - 7 năm hoạt động, các quỹ này bắt đầu thoái vốn để hiện thực hóa lợi nhuận cho cổ đông. Theo đó, kề từ năm 2012 đến nay, Quỹ BĐS VinaLand Ltd (VNL - hoạt động từ năm 2006) thuộc VinaCapital đã hoàn tất việc thoái vốn khỏi 17 dự án.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2016, báo cáo quý II của VNL cho thấy, Quỹ đã thoái 4/6 dự án theo như kế hoạch. Điển hình, trong tháng 5, VNL đã hoàn tất việc thoái vốn tại khu căn hộ dịch vụ HBT Court, Thế kỷ 21 và thu về lần lượt 0,53 triệu USD, 75,4 triệu USD (cao hơn mức 3,2 triệu USD của giá trị sổ sách).

Thêm nữa, trong tháng 6/2016, hai thương vụ thoái vốn khác diễn ra ở Danang Golf (thu về 37,4 triệu USD) và Phạm Hùng - Hà Nội (thu về 16,2 triệu USD).

Các dự án này, VNL đều mua lại ở thời điểm 2006 - 2007, khi thị trường BĐS sôi động. Hiện, trong danh mục đầu tư của VNL còn có 9 dự án trọng điểm, bao gồm các khu phức hợp, căn hộ và khu đô thị.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, VNL đã phát triển và bán sản phẩm thuộc nhiều dự án đã hoàn thành. Báo cáo tháng 8 vừa rồi của Quỹ cho thấy, cả Azura (Đà Nẵng) và Đại Phước Lotus (Đồng Nai) đều thành công về mặt bán hàng.

Cụ thể, 100% căn hộ Azura (225 căn) đều đã được thị trường tiêu thụ, trong khi hơn 80% sản phẩm thuộc Đại Phước Lotus đã có chủ.

Còn nhớ, hồi tháng 11/2012, ban lãnh đạo VNL đã khẳng định chiến lược của Quỹ là không mua thêm dự án mới mà tập trung hoàn tất những dự án đang triển khai, đồng thời tìm cơ hội thích hợp để thoái vốn khỏi các khoản đã nắm giữ nhiều năm và trong vòng 2 quý tới, Quỹ sẽ tiếp tục thoái vốn ở các dự án khác.

Không chỉ VinaCapital, một số quỹ có thâm niên ở thị trường Việt Nam như Saigon Asset Management (SAM), Vietnam Enterprise Investment Ltd (VEIL, thuộc Dragon Capital), DWSVF-DWS Vietnam Fund (thuộc Deutsche Asset Management/Deutse Bank Group, Đức), hay Vietnam Azalea Fund (thuộc Mekong Capital)... đều có những khoản đầu tư nhất định vào BĐS, chủ yếu là cổ phiếu niêm yết.

Mới đây, liên tiếp trong hai tháng 6 và 7, Quỹ Vietnam Azalea Fund đã hoàn tất việc bán gần 2,39 triệu cổ phiếu mà Quỹ đang nắm giữ tại Công ty CP Đầu tư Nam Long, chiếm 1,69% vốn điều lệ.

Được biết, Vietnam Azalea Fund đã đầu tư vào Nam Long từ năm 2010, từ đó đến nay, công ty này vẫn dẫn đầu trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền, chiếm gần 20% thị phần.

Công ty cũng đang trong quá trình hoàn tất các thủ tục nới room cho nhà đầu tư ngoại.

Trong khi đó, vào tháng 7/2016, Vietnam Azalea Fund đã hoàn tất việc bán 100% khoản đầu tư vào Intresco - công ty chuyên hoạt động trong các lĩnh vực xây dựng, kinh doanh và cho thuê căn hộ và BĐS thương mại (Vietnam Azalea Fund đầu tư vào đây năm 2008).

Tìm mua hàng tiềm năng

Bản chất của các quỹ đầu tư là mua món hàng tiềm năng và bán đi khi thấy lợi nhuận đã đạt như kỳ vọng, dĩ nhiên càng cao càng tốt.

Cho nên khi thị trường BĐS có dấu hiệu khởi sắc từ giữa năm 2014, bên cạnh những quỹ đầu tư tài chính mới đến từ Nhật Bản, Singapore, các quỹ cũ cũng có động thái bơm vốn vào ngành này, nhưng chủ yếu thông qua phương thức gián tiếp.

Chẳng hạn, Vietnam Opportunity Fund (VOF - thuộc VinaCapital) trong danh mục đầu tư của Quỹ, đối với lĩnh vực BĐS, những năm gần đây đã không đầu tư tài chính trực tiếp vào dự án mà nhắm đến các công ty niêm yết hoạt động hiệu quả và các doanh nghiệp có tiềm năng niêm yết.

Tính đến tháng 8/2016, trong top 10 khoản đầu tư của VOF có 2 khoản liên quan đến BĐS là khách sạn Sofitel Legend Metropole Hanoi (chiếm 7,1% NAV - giá trị tài sản ròng, đứng thứ 2 sau khoản đầu tư vào Vinamilk) và Công ty CP Kinh doanh và Phát triển nhà Khang Điền (chiếm 4,1% NAV).

Trong năm 2015, VOF đã đầu tư vào Novaland - một doanh nghiệp BĐS đang phát triển hơn 20 dự án nhà ở tại TP.HCM và có kế hoạch niêm yết trong quý II/2017.

Đến cuối tháng 8/2016, các khoản đầu tư BĐS của VOF đã giảm còn 6,9% NAV của Quỹ, với giá trị ước tính gần 59 triệu USD, gồm nhà ở, khu đô thị và 2 công trình đang hoạt động tạo ra nguồn thu ổn định gồm khách sạn Sofitel Legend Metropole Hanoi và Hùng Vương Plaza (tổng giá trị sổ sách ước tính hơn 72 triệu USD).

Theo bà Nguyễn Thị Diệu Phương - Giám đốc Đầu tư VOF, với 2 tài sản này, nếu giá tốt thì VOF sẽ thoái vốn. Cũng theo đại diện VOF, với những khoản đầu tư đang tăng trưởng thì chưa vội thoái vốn và nếu kỳ vọng về giá chưa đáp ứng thì thương vụ cũng không thành.

Hiện VOF vẫn tìm kiếm những khoản đầu tư vào cổ phần tư nhân chưa niêm yết trong lĩnh vực BĐS (bên cạnh các mảng khác), nhưng cơ hội đầu tư vào công ty tốt là không nhiều vì quy mô lớn như Vingroup thì đã niêm yết, còn những công ty nhỏ thì không đủ lớn về quy mô và họ cũng không chào đón nhà đầu tư.

Nói về cơ hội cho các nhà đầu tư tài chính tham gia vào các khoản đầu tư giá trị trong ngành BĐS, ông Johan Nyvene -TGĐ Công ty CP Chứng khoán TP.HCM cho rằng, sau đợt thị trường BĐS trầm lắng, chỉ còn số ít công ty phát triển bền vững và có khả năng thu hút vốn từ nhà đầu tư chiến lược lẫn nhà đầu tư tài chính trong và ngoài nước.

Bởi, khi quyết định bỏ vốn vào công ty BĐS, thông thường các tổ chức tài chính (quỹ đầu tư) quan tâm đến quỹ đất và khả năng tạo ra lợi nhuận của doanh nghiệp.

Hai là quản trị doanh nghiệp minh bạch, chuyên nghiệp. Đây là cái khó với các công ty của Việt Nam nói chung. Chính vì thế, để tìm ra khoản đầu tư thực sự tiềm năng trong lĩnh vực BĐS là không dễ dàng.