Thị trường BĐS - Những biến động trong năm 2011

Cơn "sốt" đất cục bộ mang tên Sóc Sơn và Đông Anh; siết tín dụng khiến thị trường bất động sản (BĐS) tê liệt; liên tiếp các vụ vỡ nợ BĐS xảy ra trong một thời gian ngắn; đói vốn, chủ đầu tư ồ ạt bán tháo và khuyến mãi BĐS để thu hút người mua... Cuối năm, thị trường đón nhận một tin “sáng sủa” là 4 nhóm BĐS được hỗ trợ tín dụng mở ra hướng nhìn lạc quan...

Xin điểm lại những biến động của thị trường BĐS trong năm 2011.

1.Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Đầu năm 2011, Bộ Xây dựng đã có kiến nghị nên sở hữu chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, góp phần làm giảm giá nhà đất.

Kiến nghị này đã vấp phải nhiều ý kiến phản đối từ phía người dân lẫn chủ đầu tư. Bởi theo họ, nhà ở là tài sản lớn, là công sức lao động trong nhiều năm, họ phải có quyền sử dụng lâu dài và thừa kế cho con cháu. Nếu áp dụng việc sở hữu chung cư có thời hạn, người dân đương nhiên sẽ e ngại mua chung cư vì không được sử dụng lâu dài, khi đó hàng loạt chung cư sẽ rơi vào tình trạng "ế ẩm". Giới đầu cơ cũng không đầu tư vào chung cư mà sẽ đầu cơ vào quỹ đất ở khiến giá đất ngày càng tăng cao.

2. Cơn “sốt” đất cục bộ mang tên Sóc Sơn, Đông Anh

Thông tin khoảng 12 trường đại học phải di dời khỏi nội thành Hà Nội và dự án cầu Nhật Tân vượt sông Hồng đang được triển khai, đã dấy lên cơn "sốt" đất cục bộ mang tên Sóc Sơn và sau đó là Đông Anh khiến một số nhà đầu tư muốn đón đầu thị trường kéo "ầm ầm" đến các khu vực này để mua đất. Giá tại đây vì thế tăng lên vùn vụt, thậm chí nhiều mảnh đất giá tăng gấp 2, 3 lần năm 2010.

Sau cơn sốt ngắn ngủi, giá đất liên tục lao dốc. Từ nhà đầu tư nhỏ đến nhà đầu tư trót “ôm” cả nghìn mét vuông đất đang rơi vào tình trạng "khốn khổ" vì chưa thể rút vốn, chạy khỏi thị trường. Họ chấp nhận bán bằng giá mua, thậm chí chấp nhận lỗ để thoát thân và trả lãi ngân hàng nhưng cũng không có người mua.

Trước đó, cơn “sốt” đất tại Ba Vì do giá đất bị các "cò" thổi lên nhờ thông tin quy hoạch thủ đô hồi năm ngoái cũng đã khiến không ít nhà đầu tư “khóc dở”. Kịch bản cơn sốt đất này sau đó “lan tỏa” sang Đông Anh và Sóc Sơn, nhưng vì ham lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư vẫn bất chấp hậu quả để vốn “chết” tại đó đến tận bây giờ.

3. Xử lý biệt thự bỏ hoang

Tình trạng nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện, chưa đưa vào sử dụng tại các khu đô thị chiếm tỷ lệ cao, không những gây ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế xã hội, lãng phí tài nguyên đất, mà còn gây mất mỹ quan môi trường đô thị và ảnh hưởng xấu tới tình hình an ninh xã hội.

Trước tình trạng này, UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu các đơn vị phải xử lý mạnh tay đối với các biệt thự bỏ hoang tại các khu đô thị. Kết quả, sau khi tiến hành kiểm tra 18 dự án của 11 chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội thì được biết, số lượng biệt thự chưa đưa vào sử dụng chiếm trên 30%.

Những dự án có số lượng nhà chưa sử dụng nhiều là dự án Khu nhà ở Quang Minh 1 chưa có căn biệt thự nào được sử dụng; Khu nhà ở Quang Minh 2 còn 106/208 căn biệt thự và 67/106 căn liền kề chưa hoàn thiện; Khu đô thị mới Dịch Vọng có 67/82 căn biệt thự và 26/72 căn nhà liền kề chưa sử dụng; Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp còn 100/213 căn biệt thự chưa sử dụng; Khu đô thị mới Mỗ Lao - Làng Việt kiều Châu Âu còn 186/257 căn biệt thự và 191/262 căn nhà liền kề chưa sử dụng. Kể cả những dự án cơ bản đáp ứng đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như Khu đô thị Mỹ Đình II vẫn còn 19/206 căn biệt thự chưa sử dụng; Khu đô thị mới Trung Yên cũng còn 5/61căn biệt thự và 26/646 căn nhà liền kề chưa sử dụng.

4. “Trảm” nhà siêu mỏng, siêu méo

Đã gần một năm, kể từ khi lãnh đạo thành phố Hà Nội lên tiếng về việc "tuyên chiến", quyết "trảm" các nhà siêu mỏng, siêu méo. Nhưng cho đến nay, hầu hết các quận, huyện trên địa bàn thành phố mới hoàn thành xong việc thống kê, phân loại và hoàn thiện hồ sơ pháp lý chứ chưa có phương án xử lý cụ thể.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố hiện có hơn 660 trường hợp nhà, đất không đủ điều kiện xây dựng, trong đó có 131 trường hợp phát sinh thêm sau Quyết định số 15 của UBND TP Hà Nội ngày 6/5/2011 về quy định xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện xây dựng.

Và trong khi chờ đợi Thành phố tiếp tục có những biện pháp để xử lý thì nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn mọc lên "như nấm sau mưa” tại nhiều đường phố Hà Nội.

5. Thắt chặt tín dụng BĐS, nhiều "đại gia" lao đao

Thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, các tổ chức tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là BĐS và chứng khoán. Đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%.

Ngay sau khi có chỉ thị này, các ngân hàng thương mại đồng loạt siết tín dụng đối với BĐS đồng thời nâng cao lãi suất cho vay. Hệ quả là hàng loạt các dự án phải “đổi chủ”, giãn tiến độ, nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vực BĐS cũng bị rơi vào khó khăn. Không ít nhà đầu tư “ăn sổi” đã phải dừng “cuộc chơi” với BĐS, thậm chí đến cả những “ông lớn” trong lĩnh vực này cũng rơi vào tình cảnh lao đao.

6.BĐS rơi vào tình trạng “khủng hoảng”, vỡ nợ

Chịu sức ép lãi suất cao, áp lực từ vốn vay ngân hàng, giao dịch trên thị trường trầm lắng buộc một số doanh nghiệp phải giảm giá bán từ 15 -25%, thậm chí bán lỗ để tháo vốn trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, chỉ có phân khúc chung cư giá bình dân và đất thổ cư là có giao dịch, còn lại các phân khúc khác đều “bất động”.

Không bán được hàng, khoảng 60 -70 dự án BĐS các loại bị đình trệ rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo dãn tiến độ, giá giảm mạnh nhưng thị trường vẫn hầu như không có giao dịch. Đó là chưa kể những lùm xùm của dự án Nam An Khánh khiến Thanh tra Chính phủ phải đề xuất tạm dừng dự án. Điều này cũng làm cho thị trường BĐS càng trở nên u ám.

Theo ghi nhận của PV, giá đất chào bán tại các dự án đình đám như Vân Canh, Splendora (Bắc An Khánh), Glemximco... liên tục giảm mạnh. Đơn cử, tại Geleximco, giá đất liền kề các trục đường nhỏ giảm khoảng 3 -5 triệu đồng, còn 38 triệu đồng/m2, liền kề trục đường to giảm khoảng 7 triệu đồng, còn 45 - 48 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, làn sóng vỡ nợ liên tiếp xảy ra gây hoang mang đối với các nhà đầu tư. Hàng loạt các vụ vỡ nợ tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hưng Yên... quy mô hàng trăm tỷ đồng đã bị phanh phui và những vụ vay mượn này chủ yếu đầu tư vào các thị trường BĐS, tài chính...

Đáng chú ý, hầu hết các "con nợ" lớn như Nguyễn Thị Minh Tâm (SN 1961, Bắc Ninh), Nguyễn Thị Cúc (1976, Phú Xuyên), vợ chồng Quang Quyên (thị trấn Phùng)... đều được xếp vào hàng đại gia BĐS tại Hà Nội. Những vụ vỡ nợ "tín dụng đen" thời gian qua đã ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư. Nhất là đối với những người đã dùng uy tín của mình đứng ra thu gom tiền của bạn bè, gia đình cho vay lãi suất cao với sự hứa hẹn về khả năng sinh sôi khoản tiền để rồi dẫn đến đổ bể.

7. Làn sóng “đại hạ giá” và “bán tháo” BĐS

Thị trường BĐS đang trong chuỗi ngày “đen tối” thì đón nhận thông tin Công ty cổ phần truyền thông Asean C&C sẽ tổ chức "Ngày hội mua nhà giá gốc" trong 3 ngày 21 - 23/10/2011 tại Trung tâm hội nghị quốc gia (Mỹ Đình, Hà Nội). Sau nhiều lần trì hoãn, trục trặc, cuối cùng sự kiện cũng diễn ra nhưng các gian hàng lại luôn trong tình trạng vắng vẻ. Hơn 50% doanh nghiệp BĐS lớn hủy bỏ ý định tham gia, cả người bán lẫn người mua đều tỏ ra“thất vọng” về ngày hội này.

Ngay sau đó, Cty cổ phần địa ốc dầu khí (PVL) gây sốc cho thị trường BĐS khi tiến hành giảm 35% giá trị căn hộ thuộc dự án Petro Vietnam Landmark (Quận 2, TPHCM). Quá trình bán hạ giá căn hộ của PVL khiến nhà đầu tư đi từ vui mừng đến hẫng hụt do điều kiện mua ngặt nghèo, không khuyến khích khách hàng của chủ đầu tư. Không chỉ yêu cầu bốc thăm 15 trong số 85 căn hộ hạ giá, khách hàng còn phải trả ngay 100% giá trị trong khi không được sử dụng ngay.

Sau công ty này, rất nhiều chủ đầu tư cũng đã tung ra các chiêu giảm giá, khuyến mãi hấp dẫn khác như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… nhằm thu hút người mua. Tuy nhiên, giới đầu tư nhận định, đây chỉ là những “chiêu nhằm giúp doanh nghiệp giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt chứ thực ra không phải vì lợi ích của người có nhu cầu thực sự.

8. BĐS nghỉ dưỡng rầm rộ bung hàng

Trong khi sức cầu thị trường sụt giảm mạnh, nguồn cung căn hộ cao cấp, đất nền ra nhiều nên thị trường BĐS như bội thực thì phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn liên tiếp chào hàng. Năm nay, có thể nói là năm “hoàng kim của phân khúc này.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, khu vực phía Bắc hiện có khoảng 20 dự án BĐS nghỉ dưỡng đang trong quá trình xây dựng như Green Villas, Nine Ivory, Country House, Grand Area Hills, Top Hill Villas, The Melody Villas hay Paradise Dai Lai Resort… đều do các tên tuổi nổi tiếng như Công ty Cổ phần Archi Land Việt Nam, INT Group và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng làm chủ đầu tư.

Miền Trung và miền Nam cũng có hàng loạt dự án như Nha Trang Center công ty TNHH Hoàn Cầu Khánh Hòa, Blue Sapphire tại bờ biển Chí Linh, Vũng Tàu; Condotel Stacity Nha Trang; The Summit; Saint Simeon, Evason Hideaway Côn Đảo (Vũng Tàu), Oceanami Resort & Luxury Home…

Giới đầu tư nhận định rằng, xu hướng người dân có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai là một nơi để nghỉ ngơi, giải trí sẽ ngày càng phát triển. Ngoài tính an toàn cao, số tiền đầu tư lớn nên phân khúc này sẽ chủ yếu hướng đến những người có nhu cầu thực thay vì nhà đầu cơ lướt sóng.

9. “Nóng” các vấn đề về chung cư

Việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết ban đầu về những dịch vụ của tòa nhà, hoặc tự ý đặt ra các khoản thu phí khủng… Trong đó, hỏa hoạn và tai nạn thang máy đang trở thành nỗi ám ảnh đối với những người dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư.

Điển hình là vụ việc sập trần một căn hộ ở tầng 20 Chung cư cao cấp Quốc Cường Gia Lai (đường Trần Xuân Soạn, quận 7, TP.HCM), hay vụ tai nạn thang máy hãi hùng làm một người chết tại chung cư CT3 Yên Hòa (quận Cầu Giấy, Hà Nội) và mới đây nhất là vụ các cư dân toà nhà Keangnam (đường Phạm Hùng, Cầu Giấy), đã bày bếp than tổ ong để đun nấu ngay tầng trệt của cao ốc được cho là cao nhất và hiện đại bậc nhất ở Việt Nam ở thời điểm này để phản đối chủ đầu tư tòa nhà tự ý cắt điện cầu thang máy gây bức xúc trong dư luận.

Trước đó, ngày 27/8 cũng tại tòa nhà này đã xảy ra một vụ hỏa hoạn lớn nhưng công ty đã ngăn cản không cho bảo vệ vào để dập đám cháy như quy định của pháp luật khiến dư luận thêm một lần nữa lo ngại cho sự an toàn của cư dân.

Hiện tại, có thể coi là đỉnh điểm của phong trào công khai đấu tranh với những yếu kém, tùy tiện trong hoàn thiện cơ sở hạ tầng, dịch vụ; nhập nhằng trong quản lý, tính phí; thiếu chuyên nghiệp trong điều hành tòa nhà, khi cùng lúc Hà Nội có ít nhất 4, 5 vụ khiếu nại, kiện tụng lớn, thu hút sự chú ý của cộng đồng. Từ chỗ không được sự đối xử tôn trọng, bị dồn vào chỗ bí khi chủ đầu tư và công ty quản lý được lập ra tiếp tục bỏ bê, chậm chạp trong hoàn thiện công trình, tất cả đã khiến các cư dân dần mất lòng tin.

Một vấn đề “nóng” khác là loại hình chung cư mini tuy mới chính thức được pháp luật thừa nhận hơn 1 năm nay nhưng đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập. Sự ra đời của hàng loạt dự án chung cư mini đã giúp giải cơn khát về nhà ở cho người dân tại các thành phố lớn, nhất là những đối tượng có thu nhập thấp. Mặc dù đã được cảnh báo về pháp lý cũng như mức độ an toàn của nó những người vẫn lựa chọn căn hộ chung cư mini tư nhân. Do nhu cầu quá lớn, đã đẩy giá bán của loại hình nhà ở này liên tục tăng cao, thậm chí có khu vực tăng lên tới 25 triệu/m2.

Mới đây lại rộ lên thông tin, chung cư mini đang đua nhau kêu gọi góp vốn dự án, phớt lờ quy định của cơ quan quản lý, nhiều chủ đầu tư không tuân thủ đúng các yêu cầu về quy chuẩn xây dựng. Trong khi đó, việc giao dịch mua bán lại chưa được các cơ quan quản lý chặt chẽ.

10. Bốn nhóm tín dụng BĐS “thoát” rổ phi sản xuất

Ngày 14/11, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành văn bản số 8844/NHNN-CSTT yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện một số định hướng, quy định mới về tín dụng hai tháng cuối năm.

Theo đó, 4 nhóm nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực BĐS sẽ được loại khỏi nhóm tỷ trọng tín dụng phi sản xuất, gồm: Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Động thái này của NHNN có thể được xem là tín hiệu tốt cho thị trường những ngày cuối năm 2011 và mở ra một hướng nhìn lạc quan hơn vào sự khởi sắc của thị trường trong năm tiếp theo.

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn