Thị trường BĐS: Người mua muốn xuống, người bán muốn lên

 Những tháng đầu năm, thị trường chứng kiến giá nhà đất sụt giảm đến 50%. Nhiều kỳ vọng trái chiều về thị trường bất động sản trong thời gian tới, tuy nhiên xu hướng thị trường trong ngắn hạn vẫn chưa được xác lập rõ ràng.

Nhà đầu tư muốn giá dừng giảm

Theo giới đầu tư, thị trường bất động sản đã ở đáy. Từ cuối năm 2012 và đầu năm 2013, giá bất động sản đã giảm sâu, nhiều dự án giảm đến 50%. Theo đó, hầu hết những nhà đầu tư mua vào lúc giá đã cao, hiện đều đã bị lỗ. Chỉ trừ một vài loại sản phẩm như biệt thự, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa.

Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc.

Nhiều doanh nghiệp đã phải chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ. Do đó, chủ đầu tư cho rằng khó có chuyện giá nhà sẽ giảm hơn nữa.

Một số nhà đầu tư kêu gọi, đã đến lúc đầu tư vào bất động sản để đón đầu cơ hội, nhất là đối với bất động sản thời gian phải qua thi công mất vài ba năm. Từ những cơ sở này, nhà đầu tư hứng khởi cho rằng, đây là thời điểm người có nhu cầu về nhà nên tận dụng cơ hội để mua và những ai có nhu cầu đầu tư nên gom hàng nhanh.

Người mua chờ giá giảm thêm

Gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu tốt. Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây.

Tuy nhiên, người có nhu cầu mua nhà vẫn tiếp tục "chờ đợi" giá giảm hơn nữa. Nhiều chuyên gia thẳng thắn cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy. Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn.

Mặc dù giá thành sản phẩm chỉ còn 1 nửa so với thời gian trước nhưng chưa phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Trong khi, một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng người mua còn e ngại về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất lượng công trình.

Dự đoán

Để phù hợp với diễn biến thị trường, việc giảm giá bất động sản sẽ dựa trên hai yếu tố, giảm theo phân khúc và giảm theo diện tích.

Ở phân khúc thấp cấp, các dự án vốn đã rất sát với nhu cầu của thị trường nên mức giảm sẽ không nhiều. Gần đây, giá căn hộ chung cư thương mại cũng được kéo xuống khá mạnh. Nhiều dự án được chủ đầu tư rao bán sát với giá nhà ở xã hội. Mặt bằng giá căn hộ chung cư hiện tại phổ biến dưới 20 triệu đồng/m2.

Nếu thị trường tiếp tục diễn biến như hiện nay; chủ đầu tư tiếp tục cắt giảm chi phí, điều chỉnh quản lý, thiết kế lại diện tích căn hộ; có khả năng giá nhà ở thương mại về bằng giá nhà ở xã hội.

Theo đánh giá của nhiều người hoạt động trong ngành bất động sản, phân khúc nhà ở cao cấp do đã đi quá xa với thực tế nhu cầu của thị trường nên sẽ khó bán hơn và vì vậy mức giảm của những dự án này dự kiến còn sâu hơn nữa.

Phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã giảm giá 30 - 50%, nhưng nếu thị trường tiếp tục đóng băng, nhà đầu tư không muốn xuống tiền, thị trường sẽ phải tiếp tục điều chỉnh giá.

Theo báo cáo của Công ty BĐS Savills, tại thị trường Hà Nội, giá trung bình của thị trường quý 2/2013, bao gồm cả những dự án mới đã giảm 30% từ quý 2/2011 do sự gia nhập thị trường của những dự án mới và cũng như việc giảm giá của những dự án đang hoạt động.

Tại thị trường Tp.HCM, giá trung bình toàn thị trường giảm 21% so với kỳ cơ bản quý 1/2009. Chủ đầu tư phân khúc biệt thự/ nhà liền kề đã giảm giá bán đến 40%.

Trong quý 3 này, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục mạnh tay xuống giá sản phẩm. Từ đầu tháng 9 tới nay, tại TP.HCM, liên tiếp có các đại gia bất động sản tuyên bố phá giá. Đi trước là Công ty Cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt, công bố sẽ giảm 50% giá căn hộ tại dự án khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3. Giá chào bán dự kiến hiện chỉ còn ở mức 40 triệu đồng/m2, thay vì mức 80 - 100 triệu đồng/m2 như trước.

Tập đoàn Novaland cũng công bố mở bán giai đoạn 3 dự án Sunrise City với mức giá bán căn hộ khoảng 27 triệu đồng/m2, thay vì gần 50 triệu đồng/m2 như trước. Công ty cổ phần đầu tư Chương Dương cho biết sẽ giảm giá bán căn hộ tại dự án Tân Hương Tower (Tân Phú, TP.HCM) từ 10 - 20% so với giá công bố trước đó.