Thị trường BĐS: Lửa thử vàng

Không giống sự ỉu xìu của thị trường BĐS sau tết như thường lệ, những ngày đầu năm mới 2013 đã chứng kiến sự sôi động trên thị trường BĐS bằng việc nhiều chủ đầu tư các dự án nhà bình dân liên tục bung hàng. Sự thắng thế của phân khúc nhà ở này đang báo hiệu cho 1 năm đầy gian khó của các dự án cao cấp - phân khúc mà chỉ vài năm trước các chủ đầu tư thay nhau đổ xô vào.

Nhà bình dân “nổi sóng”

Từ thời điểm sau tết, thị trường BĐS đã có nhiều tín hiệu vui khi nhiều doanh nghiệp BĐS nhanh chóng “mở hàng”.

Điều đặc biệt là đa phần các dự án mở bán đầu xuân đều thuộc phân khúc nhà ở bình dân với mức giá dưới 1 tỷ đồng. Ngay từ ngày 15-2 (mùng 6 tết), Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu “làm nóng” thị trường khi tiếp tục tung ra khoảng 50 căn hộ với mức giá 10 triệu đồng/m2 tại dự án Đại Thanh.

Với diện tích 40-60m2, mỗi căn hộ sẽ dao động 400-600 triệu đồng. Trước đó, Viglacera mở bán 204 căn hộ thuộc dự án khu nhà ở cao tầng OCT2 Khu chức năng đô thị Xuân Phương, Hà Nội. Các căn hộ có diện tích 57,4-106,8m2 với giá bán từ 735 triệu đồng mỗi căn (đã bao gồm VAT).

Để thuận lợi cho người mua, doanh nghiệp này đưa ra 2 hình thức bán: 12,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ xây thô và khoảng 14,9 triệu đồng/m2 cho nhà xây hoàn thiện. Công ty Địa ốc Đất xanh miền Bắc cũng cho biết DN này dự kiến mở bán chung cư Phúc Thịnh đợt 2 trong thời gian sắp tới với giá bán dự kiến 13-14 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ từ 54-95m2…

Cùng với những dự án tấp nập mở bán, nhiều chủ đầu tư tiết lộ sẽ khởi công các dự án giá rẻ, phù hợp với thị trường trong năm 2013. Mặc dù vẫn chưa thể dễ dàng mua nhà và không ít chủ đầu tư mở bán để “lấy ngày”, nhưng những động thái trên cho thấy phân khúc nhà giá thấp đã bắt đầu “dậy sóng” và sức nóng này sẽ còn lan tỏa suốt năm 2013.

Đặc biệt khi Chính phủ bắt đầu tiến hành việc chia nhỏ căn hộ, giảm giá bán dự kiến từ quý II. Nguồn cung dồi dào này sẽ đem đến 1 năm dễ chịu cho những người có nhu cầu mua nhà thực, bởi họ sẽ có nhiều cơ hội để lựa chọn một căn hộ ưng ý.

Tuy nhiên, điều này cũng phần nào sẽ tạo nên sức ép lên các chủ đầu tư. Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, trong năm 2013, thị trường sẽ chứng kiến cuộc chạy đua của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hiện đang sở hữu các lô đất sạch, được hỗ trợ về vốn...

Sức ép phân khúc cao cấp

Chất ngất hàng lưu kho, người mua quay lưng… là tình cảnh BĐS cao cấp phải gánh chịu trong vài năm qua và dự báo sẽ không mấy sáng sủa trong năm 2013.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, đây sẽ là cơ hội để phân khúc này thanh lọc và những dự án nào cao cấp thực sự với chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng sẽ vẫn tiếp tục được người tiêu dùng chọn lựa.

Trên thực tế, do cơn sốt làm BĐS cao cấp, hạng sang, nhiều năm qua thị trường BĐS trở nên “loạn” các dự án cao cấp do chủ đầu tư nào cũng gắn mác này cho các căn hộ của mình.

Mặc khác, việc phân loại căn hộ từ phía cơ quan chức năng chưa được thực hiện càng khiến phân khúc này trở nên “vàng thau lẫn lộn” và người mua chỉ còn biết phân biệt qua giá bán, dù có thể chất lượng không tương xứng. Thực tế thị trường cho thấy chỉ có một số ít dự án đạt chuẩn cao cấp và các dự án này đều có doanh số bán hàng khá tốt.

Trong 2 năm qua, gần như không có dự án căn hộ cao cấp mới nào được khởi công, số dự án được hoàn thiện càng hiếm hoi nên nguồn cung cho thị trường trở nên nhỏ bé thay vì thực sự “khổng lồ” như dự báo.

Bên cạnh đó, thời kỳ ăn xổi của BĐS gần như đã đi qua, khách hàng chỉ chấp nhận mua nhà khi thấy được sản phẩm hoàn thiện, tiến độ dự án tốt… sau một thời gian nghe ngóng. Đây chính là một thử thách không nhỏ đối với các chủ đầu tư trong thời kỳ kinh tế khó khăn, thị trường chưa hồi phục và sự chú ý của nguồn cầu dường như dồn toàn bộ sang phân khúc bình dân.

Chính vì vậy, 2013 được dự báo sẽ là 1 năm “lửa thử vàng” đối với các phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư những dự án cao cấp “tự phong” chắc chắn sẽ chấp nhận tuột hạng để có thể bán được hàng, giải phóng hàng tồn kho.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp dù là một miếng bánh khó nhằn nhưng lại rất béo bở nên bên cạnh việc tháo chạy, không ít doanh nghiệp lại tiếp tục lao vào.

Tân Hoàng Minh vừa tuyên bố chuẩn bị khởi công tiếp 3 dự án BĐS cao cấp ở những vị trí vàng tại Hà Nội trong năm tới sau dự án “triệu đô” D.’Palais de Louis, Refico với dự án căn hộ Watermark bên hồ Tây với tổng mức đầu tư 33 triệu USD… là những thí dụ điển hình.