Thị trường BĐS: Hai lợi thế "hút" vốn ngoại

Những doanh nghiệp bất động sản (BĐS) sở hữu nhiều quỹ đất và "hình ảnh đẹp" đang trở thành mục tiêu của các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài từ đầu năm đến nay.

Làn sóng châu Á trở lại

Lịch sử thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, kể cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII), vào BĐS của Việt Nam đã chứng kiến bao cuộc hợp, tan của doanh nghiệp (DN) lẫn quỹ đầu tư (QĐT).

Thập niên 90, các NĐT châu Á, cụ thể là Nhật Bản, Hong Kong và Singapore lĩnh ấn tiên phong, triển khai xây dựng nhiều công trình về khách sạn, văn phòng theo hình thức liên doanh với DN trong nước.

Tuy nhiên, khi bước sang năm 2000, các NĐT phương Tây tạm thời chiếm lĩnh "diễn đàn", không ít NĐT đến từ Nhật Bản và Hong Kong hoặc không mở rộng phạm vi hoạt động, hoặc chính thức nói lời chia tay thị trường.

Những tưởng Việt Nam đã không còn là điểm đến hấp dẫn với các NĐT châu Á. Thế nhưng từ nửa cuối năm 2014, cùng với đà hồi phục của thị trường BĐS là sự quay lại của dòng vốn châu Á.

Điển hình là trường hợp của Jen Capital, trực thuộc Chiaphua Group, một trong những công ty tư nhân lớn của Hong Kong.

Trong suốt hơn 20 năm gắn bó với thị trường BĐS Việt Nam, Jen Capital không truyền thông rầm rộ nhưng họ là chủ đầu tư của nhiều khu nhà ở cao cấp tại phường Thảo Điền, quận 2, TP.HCM.

Jen Capital hiện đang quản lý 3 quỹ đầu tư, trong đó có 1 quỹ vừa hình thành và đang tìm kiếm những dự án BĐS tiềm năng tại TP.HCM để hợp tác đầu tư.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc Điều hành Jen Capital, cho biết, giai đoạn đầu, quy mô vốn của quỹ mới này khoảng 50 triệu USD, khi đã hoàn tất việc giải ngân, tùy vào tình hình thực tế, Jen Capital sẽ công bố thông tin cho giai đoạn đầu tư tiếp theo.

Cũng theo ông Trân, thị trường Jen Capital nhắm đến là TP.HCM và quy mô đầu tư vào mỗi dự án sẽ dao động từ 10 - 20 triệu USD.

Bên cạnh Chiaphua Group, một nhà phát triển BĐS khác cũng đến từ xứ Cảng thơm là HongKong Land (thành viên của Jardine Matheson Group, tập đoàn đầu tư vào nhiều lĩnh vực, trong đó có chuỗi bán lẻ mang thương hiệu Dairy Farm) đã có động thái đầu tư vào dự án mới sau hơn 20 năm tham gia thị trường BĐS Việt Nam.

Theo thông tin từ SơnKim Land (thành viên của SơnKim Investment Holdings), sau khi hợp tác với Hamon Developments để phát triển dự án Gateway Thảo Điền (Q.2), công ty này cũng đang hoàn tất các thủ tục cần thiết cùng HongKong Land triển khai một dự án căn hộ cao cấp khác tại phía Đông TP.HCM, dự kiến sẽ công bố trong tháng 9/2015.

Được biết, đây là dự án BĐS thứ 3 HongKong Land liên doanh phát triển ở thị trường Việt Nam, bên cạnh dự án 63 Lý Thái Tổ (năm 1998) và Central Building (năm 1995) đều là BĐS văn phòng, bán lẻ ở quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Song song với các NĐT từ Hong Kong, thời gian gần đây, một số công ty và QĐT Nhật Bản cũng đã chuyển sự quan tâm đến thị trường Việt Nam.

Điển hình như trường hợp Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad, hai tập đoàn đa ngành của xứ sở mặt trời mọc, đã rót vốn vào dự án căn hộ Flora Anh Đào (Q.9) của Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG).

Hay mới đây, Creed Group, một QĐT tài chính của Nhật, đang quản lý tổng tài sản lên đến 5 tỷ USD, đã công bố đầu tư 200 triệu USD vào Công ty CP Đầu tư An Gia (An Gia Investment).

Đây là khoản đầu tư thứ hai tại thị trường Việt Nam mà Creed Group đầu tư trước đó, vào tháng 9/2014, Creed Group và Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) đã ký kết hợp tác, nhằm phát triển những dự án nhà ở tại TP.HCM do NBB sở hữu, trước hết là City Gate Tower (Q.8) với quy mô 1.000 căn hộ.

Sức hút từ thị trường nhà ở

Một điều dễ nhận thấy trong các thương vụ đầu tư hoặc mục tiêu đầu tư của các NĐT ngoại ở thời điểm này là chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở thay vì BĐS du lịch, thương mại hay văn phòng như trước đây.

Cụ thể, trường hợp 200 triệu USD của Creed Group đầu tư vào An Gia, theo chia sẻ của ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc An Gia Investment, sẽ được chia thành ba phần.

Một là Creed Group mua lại 20% cổ phần của An Gia, hai là đối tác Nhật sẽ đầu tư vào các dự án nhà ở do An Gia phát triển với tỷ lệ góp vốn 50:50 và cho An Gia vay với lãi suất ưu đãi nhằm thực hiện M&A dự án BĐS.

Hiện, công ty này đang triển khai 4 dự án nhà ở tại TP.HCM (cung cấp gần 2.000 căn hộ cho thị trường) với tổng vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng, đồng thời đang đàm phán để mua lại 10 khu đất nằm ở các quận trung tâm như Q.4, Q.2, Q.7 và Q. Tân Bình. Dự kiến tổng vốn đầu tư của các dự án này khoảng 1 tỷ USD.

Ngoài lý do về quỹ đất, trao đổi với Báo Doanh Nhân Sài Gòn, nhà sáng lập kiêm Chủ tịch HĐQT của Creed Group, ông Toshihiko Muneyoshi cho biết, ông khởi nghiệp năm 31 tuổi với số vốn vô cùng ít ỏi.

Đến năm 35 tuổi, Toshihiko Muneyoshi đã đưa Công ty lên sàn chứng khoán và ông muốn làm việc với những doanh nghiệp, nhà quản lý có những điểm tương đồng.

Được biết, Creed Group thành lập năm 1996, thị trường BĐS Nhật Bản thời điểm này có nhiều xáo trộn, giá cả nhiều tài sản giảm mạnh, xuất hiện các khoản nợ xấu, nhiều tổ chức đầu tư trên toàn cầu đã nhảy vào để nắm bắt cơ hội mua lại, Creed Group khi đó là một công ty dịch vụ chuyên nghiệp về thẩm định và tư vấn cho hoạt động này.

Bốn năm sau đó, Creed Group đã trở thành tên tuổi lớn trong lĩnh vực BĐS, họ bắt đầu chuyển trọng tâm sang dịch vụ đầu tư tài chính và quản lý tài sản.

Xét ở phương diện vĩ mô, theo nhận định của Toshihiko Muneyoshi, nếu so với các thị trường Creed Group đã đầu tư ở khu vực châu Á thì Việt Nam có lợi thế về quy mô dân số trẻ (gấp 5 lần Campuchia và gấp đôi thị trường Myanmar), chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn, trong khi quỹ nhà ở còn khiêm tốn, đặc biệt là ở phân khúc trung cao.

Hơn nữa, gần đây, nhiều chính sách của Chính phủ đã cởi mở hơn, như việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, đã tác động tích cực đến quyết định của NĐT ngoại... Do đó, đây sẽ là tiềm năng để Việt Nam trở thành một trong những thị trường phát triển phân khúc căn hộ lớn nhất trong khu vực châu Á.

Tuy căn hộ được đánh giá là phân khúc dẫn đầu thị trường nhưng trong mắt các NĐT nước ngoài, vấn đề quản lý rủi ro và tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư luôn là tiêu chí quan trọng để họ xem xét.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Vĩnh Trân dẫn giải, chẳng hạn, với một đô thị lớn như TP.HCM, dòng căn hộ nào cũng có nhu cầu nhưng ở giai đoạn này, các dự án phải có vị trí tương đối tốt, ít nhất là kết nối giao thông thuận tiện với khu vực trung tâm và tiện ích sống đầy đủ.

Ngoài ra, các QĐT thường sẽ chuộng dự án nhà ở thuộc phân khúc trung bình trở lên vì nếu thấp hơn sẽ phải phát triển với số lượng lớn, từ 3.000 - 5.000 căn mới có hiệu quả. Nhưng như thế, thời gian đầu tư, thu hồi vốn kéo dài và tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc bình dân thường thấp hơn so với những phân khúc "chiếu trên".

Chính vì thế, những DN BĐS trong nước nếu sở hữu được nhiều quỹ đất có vị trí thuận tiện hoặc có lợi thế về tìm kiếm, M&A dự án và làm thương hiệu tốt, chiến lược rõ ràng sẽ không khó để thuyết phục các NĐT ngoại có tiềm lực tài chính cũng như kinh nghiệm phát triển BĐS rót vốn vào.

Bên cạnh các NĐT tài chính châu Á, một số QĐT phương Tây đang hiện diện tại thị trường Việt Nam cũng đã có những khoản đầu tư mới vào lĩnh vực BĐS bên cạnh hoạt động thoái vốn khỏi các khoản đầu tư cũ để hiện thực hóa lợi nhuận. Cụ thể:

- Tháng 6/2015, Vietnam Opportunity Fund (VOF), một trong ba QĐT được niêm yết tại thị trường chứng khoán London (AIM), do Tập đoàn VinaCapital quản lý, đã giải ngân 15 triệu USD (thuộc khoản đầu tư hợp vốn trị giá 47 triệu USD) để mua cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi của Công ty CP Tập đoàn Novaland, đơn vị đang phát triển nhiều dự án nhà ở trung, cao cấp tại TP.HCM. Dự kiến, trong hai năm tới, Novaland sẽ tiến hành niêm yết trên sàn chứng khoán.

- Ngày 26/7, các QĐT nước ngoài đã có buổi làm việc, tham quan các dự án nhà ở do Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH) sở hữu và phát triển. Hiện, KDH là công ty có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất khu Đông TP.HCM. Trong đó, VinaCapital đang sở hữu 21% vốn điều lệ của KDH, tương đương 26 triệu USD. Dragon Capital sở hữu 16% vốn, tương đương giá trị thị trường hơn 20 triệu USD. Ngoài ra, các quỹ khác cũng tham gia vào KDH như Mutual Fund Elite, Vietnam Holding, SAM...

- Tháng 2/2015, hai quỹ do Dragon Capital quản lý là Vietnam Enterprise Investments Ltd. và Amersham Industries Ltd. cũng đã mua 10 triệu cổ phiếu của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) với giá 170 tỷ đồng (tương đương 8 triệu USD), chiếm 7,7% cổ phần của PDR.