Thị trường BĐS: Cung vượt cầu và những mối lo

Theo quy luật của thị trường bất động sản (BĐS) khi cung vượt cầu, chắc chắn sẽ sinh biến.

Theo các chuyên gia, nếu tình trạng cung - cầu BĐS tiếp tục duy trì, sẽ tái diễn tình trạng “bội cung” như thời điểm năm 2006 - 2007. Thực tế này đang dần hiện rõ, chứ không hoàn toàn là màu hồng như những con số bán, mua nhộn nhịp được “thổi phồng” từ các chủ đầu tư khiến nhiều người nghi hoặc.

“Chen chân” phục vụ 5% nhu cầu

Theo thống kê sơ bộ, bình quân thu nhập của người dân Thủ đô năm 2015 là hơn 70 triệu đồng, tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, dân số trẻ và tăng nhanh, số người nhập cư vào TP cao. Nếu quy chiếu theo những nhân tố này thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu.

Tuy nhiên, thực tế, lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp lại tăng lên 20 - 30%, chiếm gần 70% tổng quỹ hàng BĐS. Chứng tỏ thị trường đã xuất hiện dấu hiệu lệch pha, không chỉ trong cung – cầu mà ở cả từng phân khúc thị trường.

Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, trên thị trường chỉ có khoảng 5% người dân đủ khả năng mua căn hộ tại dự án BĐS cao cấp. Nghịch lý ở chỗ, đội quân kinh doanh nhà đất lại ồ ạt “lao vào” phục vụ cho nhóm đối tượng ít ỏi này.

Thống kê cho thấy từ đầu năm 2015 đến nay, các dự án chung cư cao cấp đủ điều kiện pháp lý cũng như chưa đủ điều kiện pháp lý đều tranh thủ mở bán, cho phép khách hàng đặt chỗ khiến nhịp tung sản phẩm này ra thị trường rất lớn. Và càng về cuối năm, các chủ đầu tư càng ồ ạt “bung hàng” nhằm tạo sức hút cạnh tranh.

Cụ thể, cuối tháng này, FLC Twin 265 Cầu Giấy dự kiến xuất gần 500 căn hộ. Ở quận Hà Đông, Công ty CapitaLand Hoàng Thành chuẩn bị tung ra thị trường gần 1.300 căn tại dự án Seasons Avenue. Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng có 498 căn hộ ở Le Roi Soleil Quảng An cho dịp Tết... Sự nở rộ của các dự án cao cấp đang tạo đà cho hàng ngàn căn hộ chất lượng cao được triển khai xây dựng, thuộc Dự án TP Xanh Cầu Diễn cũng như dự án StarCity Centre khu Đông Nam Trần Duy Hưng.

Đi tìm câu trả lời cho thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí toàn cầu lý giải: “Nhu cầu trên thị trường hiện nay chủ yếu vẫn tập trung vào phân khúc giá rẻ và trung bình do phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người tiêu dùng. Thế nhưng quỹ đất trong TP ngày một hiếm, xây dựng một dự án giá rẻ tại trung tâm vô cùng khó. Xuất phát từ lý do đó, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án chất lượng cao ở nội đô, vừa chứng tỏ năng lực lại có lãi suất cao hơn”.

Tại sao cần khác biệt hóa?

Các chuyên gia BĐS đều nhận định sự lỗi nhịp cung – cầu là dấu hiệu mang tính rủi ro cao, dễ dẫn đến tình trạng bội cung đã từng xảy ra ở thời kỳ khủng hoảng 2006. Trong khi nguồn cung ở phân khúc cao cấp đang rất lớn, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường lại sụt giảm, để chủ đầu tư đạt được mức tiêu thụ hợp lý là rất khó khăn.

Cần nhấn mạnh rằng, tại báo cáo hàng năm của Công ty tư vấn BĐS John Lang LaSalle, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu với trị số điểm tuyệt đối thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Vậy nên, những con số đang “nhảy múa” trên thị trường hoàn toàn có thể chỉ là “sốt ảo”.

Nhìn từ khía cạnh thị trường, nhân tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường BĐS là sự phù hợp giữa cung và cầu. Trong khi đó nguồn cung và nhu cầu vẫn đang tiếp tục lệch pha mang lại mối lo cho thị trường. Chắc chắn các DN BĐS cũng đã biết đến điều này, nhưng trong quá trình thực hiện chịu chi phối bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan dẫn đến “cố tình” định vị sai phân khúc thị trường.
Bà Nguyễn Hoài An – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Hà Nội nhấn mạnh: “Cái rủi ro từ việc đi ngược thời cuộc này là tính cạnh tranh tăng lên, đồng nghĩa với việc nếu chủ đầu tư không tìm cách khác biệt hóa sản phẩm, về giá và chất lượng... thì có thể gây ra nguy cơ bội thực nguồn cung”.

Một khi nguồn cung phân khúc BĐS chất lượng cao quá lớn, kinh tế biến động, sức hấp thụ trên thị trường không theo kịp, thanh khoản thấp thì phân khúc này sẽ phải gánh chịu tác động theo chiều hướng xấu một cách mạnh mẽ nhất. Cộng với tín dụng cho BĐS có xu hướng tăng, giao dịch của những căn hộ hạng sang gia tăng chóng mặt gây lo ngại nguy cơ nợ xấu.

Khi người mua nhà không nhận thấy hoặc không thể nhận thấy bất cứ khác biệt nào giữa các căn hộ trong cùng một phân khúc thì chắn chắn khách hàng sẽ chọn căn nào rẻ hơn để mua. Đây là lý do tại sao khác biệt hóa sản phẩm lại vô cùng quan trọng, nhất là với thực tế thị trường thừa ứ nguồn cung không phù hợp với nhu cầu như hiện nay. Nếu chủ đầu tư không có sự khác biệt hoặc sự khác biệt không dễ dàng được nhận ra, tốt hơn hết là cần phải có sự khác biệt về giá - thật cạnh tranh, để phù hợp với đa số túi tiền của người thu nhập thấp.