Tranh cãi chuyện “bong bóng bất động sản“

Trước diễn biến thị trường bất động sản đang “nóng” dần lên, nguồn cung tăng mạnh, giá tăng, vốn FDI cũng tăng mạnh… liệu thị trường có tái diễn tình trạng “bong bóng”?

Vấn đề “bong bóng” bất động sản (BĐS) đang tồn tại nhiều nhận định trái chiều, có ý kiến cảnh báo nhưng có quan điểm lại khẳng định không quá lo ngại về tình trạng này.

Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định rằng, chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2015 và có thể cả năm 2016.

Bởi theo ông, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, trong lúc mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của “bong bóng” BĐS lên đến 37,80%. Hơn nữa, giao dịch BĐS hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường.

Thế nhưng, với tình hình thị trường BĐS tăng trưởng mạnh mẽ trong quý 3 cũng như 9 tháng đầu năm, cùng với việc Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, Viện Nghiên cứu Kinh tế và chính sách (VERP) lưu ý, chính sách cần thận trọng với tăng trưởng của thị trường BĐS và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng BĐS có tính chu kỳ. Tín dụng cho BĐS tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và các mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Khi thị trường đã phục hồi cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.

Khi thị trường BĐS vừa mới hồi phục từ đầu năm 2014, nay lại xuất hiện hiện tượng tiền “đổ” mạnh vào thì không thể không lo ngại việc “bong bóng” BĐS sẽ quay lại.

VERP cho rằng, sự hồi phục của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên cần thận trọng khả năng hình thành bong bóng tài sản do chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 9 tháng năm 2015, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới và tăng thêm vào Việt Nam đạt 17,15 tỷ USD, tăng 53,4% so với cùng kỳ năm 2014, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ ba trong thu hút đầu tư với 19 dự án đầu tư mới và 7 lượt dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,81 tỷ USD.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành phân tích, nhiều năm trước đây khi các đợt khủng hoảng của thị trường BĐS xuất hiện cũng xuất phát từ việc dòng tiền đổ vào lĩnh vực này tăng trưởng nóng.

Do vậy, khi thị trường BĐS vừa mới hồi phục từ đầu năm 2014, nay lại xuất hiện hiện tượng tiền “đổ” mạnh vào thì không thể không lo ngại việc “bong bóng” BĐS sẽ quay lại. Quan trọng nhất là dòng tiền đổ vào thị trường có phù hợp hay không khi mà nguồn cung hiện nay khá “khổng lồ”, gấp nhiều lần so với thời gian trước. Nhất là nguồn cung lại chưa phù hợp với nhu cầu của người mua có nhu cầu thực.

“Nếu dòng tiền này không xuất phát từ nhu cầu thực sự của người tiêu dùng mà lại từ nhu cầu của giới đầu cơ thì nguy cơ “bong bóng” BĐS xảy ra là khó tránh khỏi”, ông Đực nhận định.

Thế nhưng, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu và tư vấn thị trường bất động sản CBRE cho rằng, thị trường đã trải qua một thời kỳ phát triển “nóng” từ năm 2007 – 2010, thời gian này có nhiều nguồn cung chào bán sôi động nên cũng có thể có những lo ngại.

Tuy nhiên, CBRE nhận thấy thời điểm này nhu cầu của thị trường đã khác trước. Nếu như trước đây người mua nhà chủ yếu là người đầu cơ, đầu tư để lướt sóng kiếm lời, nhưng hiện nay đối tượng người mua nhà lại chủ yếu là người mua để ở.

Ngoài ra, nền kinh tế vĩ mô hiện cũng rất khác so với thời điểm 2007 – 2010. Hiện, mức lạm phát đang rất thấp, mặt bằng lãi suất đang ở mức độ kiểm soát. Do đó, CBRE nhận thấy đến thời điểm hiện tại, thị trường chưa có yếu tố, cơ sở hình thành “bong bóng” như chu kỳ trước đó.

Trong phiên trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội ngày 17/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng khẳng định, khó có thể xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS vì kinh tế đang phục hồi và tăng trưởng dẫn đến ổn định.

Khi thị trường BĐS đóng băng vào đầu năm 2011 đã ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô. Do đó, theo yêu cầu của Trung ương, của Quốc hội và Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu phải thực hiện các giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS theo nguyên tắc khắc phục lệch pha cung cầu và thực hiện quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường phải gắn liền với việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Xây dựng cũng cho rằng, diễn biến của thị trường BĐS rất phức tạp nên không thể chủ quan, cần phải chủ động để thị trường phát triển bền vững.